購入か賃貸か計算機
住宅、ローン、維持費、成長、投資の共通前提で、購入と賃貸の試算純資産を比較します。
金額には表示通貨のJPYを使います。通貨換算は行いません。 保存機能が使える場合、前提をこのブラウザーに保存できます。住宅価格は保存されません。
購入と賃貸のモデル方法
同じ地域の似た住宅について、価格と現在の家賃を入力します。頭金、金利と期間、税、維持費、家賃上昇、借家人保険、投資収益率、試算期間も入力します。金額は表示通貨を使い、通貨換算は行いません。
購入側は頭金と同額の住宅資産から始まります。賃貸側は同じ頭金を投資します。毎月、入力した率に従って住宅価値と現金口座が変化します。当月の家賃を支払い、次月分を更新します。住宅費が低い側は月末に差額を投資します。
各年末の購入側純資産は、試算住宅価値からローン残高を引き、購入側の投資額を加えたものです。賃貸側は賃貸側の投資口座です。初めて上回る年は最初の逆転点にすぎません。順位が変わることがあるため後年も確認してください。
実際の比較に影響する売買費用、保険、管理費、光熱費、改修費、税などは含みません。シナリオを使う前に地域ごとの費用を別途見積もってください。
手順
- 価格、頭金、ローン、税、維持費を入力します。
- 家賃、保険、上昇率、投資収益率、年数を入力します。
- 各年の純資産を比較し、初期の優位が続くか確認します。
計算例
例：住宅価格400,000 JPY、頭金20%、名目年利6.5%の30年ローン、年間固定資産税1.2%、維持費1%、住宅価値の実効年間上昇率3%、月額家賃2,000 JPYと実効年間上昇率3%、借家人保険月額20 JPY、投資の実効年間収益率7%、試算期間30年。
試算上の元金と利息の月額は2,022.62 JPYです。10年目の純資産は購入側266,282.95 JPY、賃貸側252,641.48 JPYです。30年目はそれぞれ1,090,657.39 JPYと1,013,442.18 JPYです。この例では1年目の年末に購入側が上回りますが、その後に逆転する場合もあります。
この計算機の使い方
似た住宅の価格と継続費用、または家賃を見積もれるときに使います。融資、成長、投資の前提が試算純資産にどう影響するかを比較します。
複数のケースを比べ、含まれない費用は別に見積もってください。購入可能性や個人の希望を判定せず、将来の価格や収益率も予測しません。
よくある入力ミス
率はパーセント値で入力します。3は3%を意味し、0.03ではありません。ローン金利は名目年利を12で割ります。住宅価値、家賃、投資の変化率は実効年率です。月率ではなく年率を入力してください。
税と維持費は住宅価値に対する年率で、価値の変化に応じて毎月計上します。借家人保険は月額です。所有者保険など除外費用は含まないため、月々の差額を家計全体の予算とみなさないでください。
計算式と時系列
ローン月利 r = 名目年利（%） ÷ 100 ÷ 12
月々の元金と利息 = 借入元金 × r ÷ [1 − (1 + r)^−月数]、r > 0 の場合
月々の元金と利息 = 借入元金 ÷ 月数、r = 0 の場合
住宅価値、家賃、投資の等価月利 = (1 + 実効年率)^(1/12) − 1
購入側の純資産 = 住宅価値 − ローン残高 + 購入側の投資額
賃貸側の純資産 = 賃貸側の投資額
月末に住宅費の低い側が正の差額を投資します。賃貸側の口座は頭金から始まります。
初めて上回る年 = 購入側の純資産が初めて賃貸側を上回る年末
毎月の初めに住宅価値と両方の投資口座が増加します。その後、ローン利息を計算して月々の返済を行います。固定資産税と維持費はその月の試算住宅価値に対する割合として計算します。入力した家賃は当月に適用し、翌月分から増額します。借家人保険の月額は固定です。住宅費が低い側は月末に差額を投資します。完済後はローン返済が止まり、税と維持費は続きます。実効年率を月次複利に換算します。売買費用、各種保険、管理費、光熱費、改修費、投資手数料、税効果は含みません。
モデルの制限と前提
これは決定論的なシナリオモデルであり、予測ではありません。ローンの名目年利を12で割ります。住宅価値、家賃、投資の実効年率を等価な月利に換算します。固定資産税と維持費は試算価値に対する割合として毎月計上します。借家人保険は月額費用です。賃貸側は頭金を投資し、月々の住宅費が低い側は月末に差額を投資します。各側は家計の収入で住宅費を払い、不足を借入で補いません。売買費用、所有者向け住宅保険、住宅ローン保険、管理組合費、光熱費、改修費、投資手数料、所得税への影響、税控除は含みません。地域の請求方法や実際のローン管理は異なる場合があります。
用語
- 試算上のローン返済額
- 借入元金、12で割った名目年利、整数月数から計算する元金と利息の固定月額返済。
- 購入側の純資産
- 住宅価値からローン残高を引き、購入側の住宅費が低い月に積み立てる投資口座を加えた額。
- 初めて上回る年
- 購入側の試算純資産が賃貸側の投資資産を初めて上回る年末。後年は賃貸側が前に出る場合があります。
関連する住宅の検討
住宅購入可能額で、購入時の支払いが収入と債務の予算に収まるか確認できます。この純資産比較では、家計が各支払いを無理なく続けられるかは分かりません。
すでに住宅を所有している場合は、住宅ローン借換え損益分岐点で同じ残高と残存期間の支払いを比較できます。賃貸収入を目的とする物件には、還元利回り計算機を使ってください。各ツールの対象キャッシュフローは異なります。
よくある質問
ローンの月額返済はどう計算しますか？
ローン金利は名目年利として扱い、12で割ります。月末払いの元利均等返済を想定します。最終支払い額は残高とその月の利息を超えません。完済後は元金と利息の支払いがなくなります。
各選択肢に含まれる費用は何ですか？
購入側には頭金分の住宅資産、元金と利息、固定資産税、維持費、購入側の住宅費が低い月の差額投資を含みます。賃貸側は同じ頭金を最初に投資し、家賃、借家人保険、賃貸側の費用が低い月の差額投資を含みます。所有者保険、ローン保険、管理費、光熱費、売買費用、税効果は含みません。
初めて上回る年とは何ですか？
購入側の純資産が賃貸側を初めて上回る年末です。表における最初の逆転点であり、恒久的な優位を意味しません。後年には賃貸側が上回ることもあります。
月々の費用差額は誰が投資しますか？
賃貸側は頭金を投資した状態から始まります。毎月の初めに両方の投資口座が想定収益率で増えます。月末に住宅費が低い側が差額を投資します。費用が高い側は家計の収入で支払う前提です。不足分を借入で補う想定はありません。
結果を変える前提は何ですか？
住宅価値の変化、投資収益率、ローン金利、家賃上昇、維持費、税、試算期間によって結果は変わります。これらは将来の確定値ではなくシナリオの前提です。一度に一つずつ変え、複数の妥当なケースを比べてください。
関連ツール
住宅購入可能額は収入と債務の前提に対する購入を確認します。住宅ローン借換え損益分岐点は同じ残高と残存期間で支払いを比べます。還元利回り計算機は年間純営業収益を物件価格と比較します。それぞれ異なる住宅の問いに答えます。