不動産とETFの税引後シナリオ
利回り、費用、税率の前提を入力し、賃貸不動産とETFの簡略化した年次税引後シナリオを比較します。
比較ツールの使い方
賃貸総利回り、空室控除、維持費控除、所得税率を入力します。賃貸の3つの割合は各年の開始時点のモデル残高に適用されます。ETFは総収益率、配当利回り、配当と値上がり益それぞれへの税率を入力します。初期額と整数の年数も指定します。
各シナリオのモデル上の年次収益率と最終額を確認し、年ごとの表を比較します。結果欄は、入力した前提でモデル上の最終額が高い方を示します。前提を離れて投資を順位付けするものではありません。
一度に一つの前提を変えて、比較への影響を確認します。期間と初期額をそろえ、定義の近い収益率と費用を比較してください。借入、売買費用、ファンド経費、追加投資は計算に加えません。
賃貸シナリオは簡略化した年次収益率を複利計算します。ETFシナリオはプラスの値上がりを毎年実現して課税し、配当も毎年課税する前提です。実際の課税時期や収益は異なる場合があります。
手順
- 賃貸とETFの前提を入力
- 年次収益率と最終額を確認
- 年ごとのシナリオを比較
計算例
初期額を100,000ドル、期間を20年とします。賃貸総利回り10%、空室控除1%、維持費控除1%、所得税率30%を入力します。ETFは総収益率8%、配当利回り2%、値上がり益への税率20%、配当への税率15%とします。
モデル上の年率は賃貸シナリオが5%、ETFシナリオが6.5%です。20年後のモデル値はそれぞれ265,329.77ドルと352,364.51ドルです。入力した前提に基づく結果であり、実際の運用成績や納税額の予測ではありません。
比較が役立つ場面
入力した年次収益率と税率を使い、簡略化した賃貸シナリオとETFシナリオを比較できます。実際の収益や税金を予測するものではありません。
上場不動産投資信託の分配金と税務上の扱いは、証券や投資家の状況によって異なります。このツールはその特徴を計算しません。別の不動産や住宅の比較には関連ツールを利用してください。
よくある入力ミス
空室や維持費を受け取った家賃に対する割合として入力しないでください。いずれも各年の開始時点のモデル残高に適用する年次控除であり、固定額ではありません。収益率の期間と定義もそろえてください。
年次収益率の小さな差でも、長期間では最終額に大きな差が生じます。結果と前提を一緒に確認し、高いモデル値を予測や税務上の推奨と解釈しないでください。
収益率の計算方法
賃貸の年次収益率 = 総利回り × (1 − 所得税率) − 空室控除 − 維持費控除。
ETFの年次収益率 = マイナスの価格変動 + プラスの価格変動 × (1 − 値上がり益税率) + 配当利回り × (1 − 配当税率)。
最終額 = 初期額 × (1 + 年次収益率)^年数。
各年の収益率は、その年の開始時点のモデル残高に適用されます。そのため、残高の複利成長に伴い空室と維持費の金額も変化します。賃貸側では総利回りに税を適用してから控除します。ETF側はプラスの値上がりを毎年実現して課税し、価格下落による税効果は見込みません。これはシナリオ上の計算規則であり、確定申告や実際の口座を再現するものではありません。
前提と制限
簡略化したシナリオ計算です。賃貸側は総利回りに税を適用し、その後、空室と維持費を各年の開始時点のモデル残高に対する年率として差し引きます。賃貸収入の税金、純営業収益、REITの分配金は計算しません。ETF側はプラスの値上がりを毎年実現して課税し、配当も毎年課税する前提で、価格下落による税効果はありません。借入、不動産価格の上昇、売買費用、ファンド経費、変動する収益、インフレ、口座規則、地域別の税制は含みません。
用語
- 賃貸総利回り
- 総利回りは、所得税率と空室および維持費の年次控除を適用する前に入力する賃貸利回りです。
- 空室控除
- 空室控除は各年の開始時点のモデル残高に適用する年率で、総利回りへの課税後に差し引きます。家賃収入から測定した空室率ではありません。
- ETFの価格変動
- ETFの価格変動は総収益率から配当利回りを引いた値です。プラスの値上がりは毎年課税し、マイナスの変動に税効果は計上しません。
関連シナリオを比較
同じ初期額と期間で、賃貸物件のシナリオとETFのシナリオを比較できます。賃貸側は簡略化した利回りモデルであり、REITの分配金や税金は計算しません。
賃貸か購入か比較ツールは、住宅購入と賃貸および投資を比べます。還元利回り評価ツールは運営費控除後の純営業収益を使いますが、このページは総利回りを使います。定義を調整せずに数値を転用しないでください。
よくある質問
年次収益率はどのように計算しますか。
賃貸シナリオの収益率は、総利回りに1から所得税率を引いた値を掛け、空室と維持費の控除を差し引きます。ETFシナリオでは総収益を配当と価格変動に分けます。入力した税率を配当とプラスの値上がりに毎年適用します。価格下落による税効果は見込みません。両方の年次収益率を選択期間にわたって複利計算します。
賃貸の入力項目は何を意味しますか。
総利回り、空室、維持費は、各年の開始時点のモデル残高に対する年率です。空室は実際に受け取った家賃の割合ではなく、維持費も実費の見積もりではありません。総利回りに税を適用した後、両方の控除を差し引きます。
ETFの配当と価格変動はどう扱いますか。
ETFの総収益率を配当と価格変動に分けます。配当は入力した税率分だけ減額します。プラスの値上がりは毎年実現して課税する前提です。価格下落は損失のままで、税控除を計上しません。税率はシナリオの前提であり、実際の税率の推定ではありません。
最終値の差は支払う税金の差ですか。
いいえ。最終値の差には、モデル上の年次収益率を複利計算した影響が含まれます。納税額や手数料の見積もり、確実な優位性を示すものではありません。実際の課税時期、控除、分配金、費用、運用成績は異なる場合があります。
どちらの投資が最適か分かりますか。
常に有利な選択肢はありません。結果は入力した前提だけを比較します。不動産やETFの多くの特徴を含まないため、適切な投資や将来の成績を判断できません。同じ期間で比較し、モデルに含まれない費用やリスクも考慮してください。
関連ツール
賃貸か購入か比較ツールは、住宅購入と賃貸および投資を比べます。還元利回り評価ツールは運営費控除後の純営業収益から利回りを計算するため、ここで使う総利回りとは異なります。その結果をこのモデルへ直接入力することはできません。