BRRRR不動産シナリオ計算ツール
購入、改修、融資、家賃、費用の前提から、モデル上の投資現金、借り換え受取額、賃貸運営収入を見積もります。
シナリオの使い方
購入価格、改修費、改修後価値、頭金率、購入諸費用率、借り換え融資比率、月額家賃、月間運営費を入力します。すべて同じ通貨を使います。目安入札額、モデル上の投資現金、当初融資、受取額、NOI、2つの年間比率を計算します。
前提と計算金額を確認します。各段階の表は購入、改修、賃貸、借り換え、資金再利用の可能性を示します。再投資の行は同じ受取額を表示し、次の購入は計算しません。
目安入札額は改修後価値の70%から改修費を引きます。投資現金には頭金、購入諸費用、改修費だけが含まれます。必要な運営費を月間費用に加えてください。保有費や借り換え費用の専用欄はありません。
借り換え額は改修後価値に入力した融資比率を掛け、当初融資と比較します。受取額または当初融資を完済するための追加資金を表示します。当初融資の返済による減額はなく、貸し手の審査や借り換え費用も計算しません。
手順
- 購入と改修の前提を入力
- 借り換え条件、家賃、運営費を入力
- 投資現金、NOI、年間比率を確認
計算例
購入価格120,000、改修費30,000、改修後価値200,000、頭金20%、購入諸費用3%、借り換え融資比率65%とします。月額家賃2,000、月間運営費800を入力します。金額はすべて同じ通貨単位です。
モデル上の目安入札額は110,000、モデル上の投資現金は57,600、当初融資額は96,000、借り換え時の諸費用控除前の受取額は34,000です。月間NOIは1,200、年間NOIは14,400で、モデル上の投資現金の25%です。借り換え後に23,600が残り、年間NOIはその61.02%です。この比率は債務返済前であり、実際の現金収益率ではありません。
この計算ツールが役立つ場面
不動産と融資の前提から、購入、改修、賃貸、借り換え、再投資の簡略化シナリオを確認できます。モデル金額を示すもので、評価額や融資承認ではありません。
BRRRRの結果は改修、賃貸運営、貸し手条件、借り換え費用、時期に左右されます。モデルに含まれない詳細があるため、結果は追加確認の出発点として使ってください。
よくある解釈違い
70%の目安を安全価格や融資規則とみなさないでください。改修費が改修後価値の70%を超えると、目安上は正の入札額がない場合があります。月間費用に含めた項目を確認し、NOIに債務返済が含まれない点にも注意してください。
受取額は借り換え費用後に手元に残る金額ではありません。繰り返しの段階は同じ金額を表示するだけで、次の物件や将来の収益を予測しません。
シナリオの計算方法
目安入札額 = 70% × 改修後価値 − 改修費。
モデル上の投資現金 = 購入価格 × 頭金率 + 購入価格 × 購入諸費用率 + 改修費。
当初融資額 = 購入価格 × (1 − 頭金率)。借り換え融資額 = 改修後価値 × 融資比率。受取額 = max(0, 借り換え融資額 − 当初融資額)。不足額 = max(0, 当初融資額 − 借り換え融資額)。
借り換え後残額 = 投資現金 + 不足額 − 受取額。月間NOI = 月額家賃 − 月間運営費。年間NOI = 月間NOI × 12。
70%の入札目安は説明用の基準であり、安全価格や推奨ではありません。受取額に借り換え費用は含まず、当初融資残高は変わらない前提です。年間NOIの比率は債務返済前のNOIを使い、住宅ローン返済後の現金収支を示しません。分母がゼロ以下の場合は表示されません。
前提と制限
簡略化したシナリオ計算であり、不動産評価や融資見積もりではありません。目安入札額は改修後価値の70%から改修費を引く説明用の目安で、安全な最高額ではありません。投資現金には頭金、購入諸費用、改修費だけが含まれます。受取額と当初融資を完済する追加資金を計算しますが、借り換え費用は除外します。当初融資残高は変わらない前提です。NOIは債務返済前です。年間比率は住宅ローン返済後の収支ではなく、分母がゼロ以下の場合は表示できません。空室、保有費、固定資産税、保険、修繕、融資審査、期間、家賃や価値の変化は個別に計算しません。
用語
- 改修後価値
- 改修後価値は、工事後の不動産価値として利用者が入力する見積もりです。計算ツールは評価や検証をしません。
- 月間NOI
- 月間NOIは月額家賃から入力した運営費を引いた額です。債務返済前であり、物件の完全な現金収支ではありません。
- 借り換え受取額
- 受取額は新しい融資額が当初融資額を上回る場合の差額です。不足する場合は完済に必要な追加資金を表示します。借り換え費用は除外し、当初残高は変わらない前提です。
関連する計算
購入、改修、賃貸、借り換えのモデル金額を他の不動産計算ツールと比較し、利回りや住居費を別の視点から確認できます。
還元利回り評価ツールは純営業収益と不動産価値を使います。このツールは購入価格、改修費、家賃、運営費を使います。目的が異なるため、結果を相互に置き換えることはできません。
よくある質問
目安入札額はどう計算しますか。
70%の計算は改修後価値の70%から改修費を引いた額です。物件を絞り込むための説明用の目安であり、安全な最高入札額や推奨価格ではありません。購入費、保有費、融資費、貸し手の評価は含みません。
モデル上の投資現金には何が含まれますか。
モデル上の投資現金には購入価格に対する頭金、購入諸費用、改修費が含まれます。当初融資額は頭金を除いた購入価格です。保有費、改修中の利息、借り換え費用は含まれません。
借り換えで受け取る現金はどう計算しますか。
新しい融資額は改修後価値に入力した融資比率を掛けた額です。受取額は、新しい融資額が当初融資額を上回る場合の差額です。下回る場合は、当初融資を完済するための追加資金を不足額として表示します。借り換え後の残額は、投資現金に不足額を加え、受取額を差し引きます。当初融資残高は変わらない前提で、借り換え費用は除外します。
表示される比率は現金収益率ですか。
月間NOIは月額家賃から入力した月間運営費を引いた額です。年間NOIは月間NOIの12倍です。NOIには債務返済が含まれません。表示する比率は年間NOIをモデル上の投資現金または借り換え後の残額で割ったものです。住宅ローン返済後の現金収支ではありません。分母がゼロ以下なら表示できません。
計算に含まれない費用や条件はありますか。
いいえ。入力値に基づく計算結果です。空室、融資返済、税金、保険、修繕準備金、家賃や価値の変化、借り換え費用、貸し手の要件、改修期間は個別に計算しません。他の費用は別途確認してください。
関連ツール
還元利回り評価ツールは純営業収益と不動産価値から別の利回りを計算します。賃貸か購入か比較ツールは、住宅購入を賃貸と投資に比べます。入力と定義はこのシナリオと異なります。