賃貸不動産の還元利回り計算機
賃料、空室、運営費から年間純営業収益を計算し、購入価格で割って還元利回りを確認します。
還元利回りの計算方法
還元利回りは、物件の年間純営業収益を購入価格で割った値です。モデル上の不動産収益と価格の関係を百分率で示します。比較に使う比率であり、総合的な収益指標や予測ではありません。
まず、年間総賃料から空室損失を差し引きます。次に年間運営費を差し引いて純営業収益、つまりNOIを求めます。NOIを正の購入価格で割ると還元利回りになります。モデル上の運営費が実効総収入を上回る場合、NOIと利回りは負になることがあります。
たとえば、年間賃料50,000 JPY、空室率8%なら実効総収入は46,000 JPYです。運営費15,000 JPYを差し引くとNOIは31,000 JPYです。購入価格が500,000 JPYの場合、還元利回りは6.2%です。
結果は、モデル上の年間NOIを購入価格で割った現在の比率として読み取ります。賃料の期間、費用の定義、空室の前提、通貨単位がそろった物件同士を比較してください。
手順
- 購入価格、1年間の総賃料、空室率、1年間の運営費を入力します。
- 空室損失、実効総収入、NOI、月間総賃料、還元利回りを確認します。
- 一度に一つの前提を変更するか、同じ定義と通貨で別の物件を入力します。
計算例
入力例：購入価格500,000 JPY、年間総賃料50,000 JPY、空室率8%、年間運営費15,000 JPY。
空室損失は4,000 JPY、実効総収入は46,000 JPY、NOIは31,000 JPYです。NOIを購入価格で割ると還元利回りは6.2%です。月間総賃料は4,166.67 JPYです。
この計算を使う場面
購入価格、年間総賃料、空室の前提、年間運営費が分かっていて、NOIと価格の比率を確認したいときに使います。
より広い不動産分析では、融資と投じた資金を含むキャッシュフロー計算も併用します。年間の対象期間、費用区分、通貨をそろえてください。
よくある入力ミス
空室損失を二重に差し引かないでください。年間運営費は空室率とは別に入力し、ローン返済や資本的支出をこの計算に含めないでください。
賃料と費用が同じ12か月の期間を対象とし、購入価格と同じ通貨であることを確認してください。還元利回りだけでは融資後のキャッシュフローや総収益は分かりません。
計算式
空室損失 = 年間総賃料 × 空室率 ÷ 100
実効総収入 = 年間総賃料 − 空室損失
NOI = 実効総収入 − 年間運営費
還元利回り = NOI ÷ 購入価格 × 100
月間総賃料として別に表示する値を除き、賃料と費用はすべて年間の金額です。空室率は0%から100%の範囲です。利回りの計算には正の購入価格が必要です。
モデルの制限
入力された年間賃料と費用を使って計算します。運営費には空室損失、ローン元本と利息、資本的支出、所得税を含めないでください。値上がり、賃料の変化、売却費用、投資予測はモデル化しません。購入価格が0の場合、還元利回りは表示できません。金額は表示通貨のままで、為替換算は行いません。
用語
- 還元利回り
- 純営業収益を購入価格で割り、百分率で表したものです。モデル上の年間不動産収益と価格の関係を要約します。
- 純営業収益
- 年間総賃料から空室損失と年間運営費を差し引いた金額です。ローン返済と所得税を差し引く前の値です。
- 空室と運営費
- 入力した空室率によって総賃料が減ります。その後に運営費を差し引きます。運営費に、空室率ですでに反映した空室損失を含めないでください。
関連する不動産計算
還元利回りは、年間の純営業収益と物件の購入価格を比較します。自己資金利回りは、年間キャッシュフローと投じた資金を比較するため、この計算に含まれない融資や現金支出も反映します。
総賃料倍率計算機では、空室損失や経費を差し引く前の総賃料と価格を比較できます。REITと直接保有不動産の比較では、上場不動産ファンドと直接保有を簡易シナリオで比べます。
よくある質問
還元利回りから何が分かりますか？
モデル上の年間NOIが購入価格に対して何パーセントかを示します。収入と費用の定義が似た物件の比較に役立ちますが、融資、税金、将来の変化、すべての保有費用は反映しません。
還元利回りにローン返済は含まれますか？
いいえ。この計算ではローン元本と利息はNOIに含まれません。利回りは債務返済前に計算するため、投じた資金に対するキャッシュフローを示すものではありません。
空室率は結果にどう影響しますか？
空室率を年間総賃料に適用して空室損失を求めます。この金額を運営費より先に差し引きます。空室率が100%の場合、実効総収入は0です。
運営費には何を含めますか？
空室損失にすでに反映していない年間運営費を入力します。ローン元本と利息、資本的支出、所得税は含めないでください。物件を比較するときは費用の定義をそろえてください。
還元利回りが高いほど良い投資ですか？
それだけでは判断できません。比率が高くなるのはNOIが高い場合や購入価格が低い場合ですが、物件の状態、リスク、融資、将来の収入、投資目的までは示しません。このツールは物件を順位付けしません。
関連ツール
自己資金利回りでは融資と投じた資金を考慮します。総賃料倍率では空室と費用を差し引く前の総賃料と価格を比較します。REITと直接保有不動産の比較では、上場ファンドと直接保有の別のシナリオをモデル化します。