Calculadora de comprar o alquilar
Compara el patrimonio neto modelado al comprar o alquilar con supuestos compartidos de vivienda, hipoteca, gastos, crecimiento e inversión.
Los importes usan EUR, la moneda mostrada. No se realiza ninguna conversión. Los supuestos pueden guardarse en este navegador si el almacenamiento está disponible. El precio de la vivienda nunca se guarda.
Cómo se modelan comprar y alquilar
Introduce el precio y el alquiler actual de viviendas similares en la misma zona. Añade entrada, tasa y plazo hipotecarios, impuesto, previsión de mantenimiento, crecimiento del alquiler, seguro del inquilino, rentabilidad de inversión y horizonte. Los importes usan la moneda mostrada, sin conversión.
La opción de compra empieza con patrimonio igual a la entrada. La de alquiler empieza con esa entrada invertida. Cada mes cambian el valor de la vivienda y las cuentas líquidas según sus tasas. Se cobra el alquiler actual y luego se actualiza para el mes siguiente. La opción con menor gasto mensual invierte la diferencia al final del mes.
Al cierre de cada año, el patrimonio de compra es el valor modelado de la vivienda menos el saldo hipotecario más las inversiones del comprador. El patrimonio de alquiler es la cuenta de inversión del inquilino. El primer año en cabeza es solo el primer cruce; revisa los años siguientes porque la posición puede cambiar.
Faltan gastos que pueden cambiar mucho una comparación real: compra y venta, seguros, cuotas, servicios, reformas e impuestos. Añade estimaciones locales aparte antes de usar el escenario.
Paso a paso
- Introduce el precio, la entrada, la hipoteca, el impuesto y el mantenimiento.
- Añade alquiler, seguro, crecimiento, rentabilidad de inversión y años.
- Compara el patrimonio anual y comprueba si la primera ventaja continúa.
Ejemplo resuelto
Ejemplo: vivienda de 400.000 EUR, entrada del 20%, hipoteca al 6,5% nominal anual durante 30 años, impuesto anual del 1,2%, mantenimiento del 1%, variación anual efectiva del valor del 3%, alquiler mensual de 2.000 EUR con crecimiento efectivo del 3%, seguro mensual de 20 EUR, rentabilidad efectiva anual del 7% y proyección de 30 años.
El pago mensual modelado de capital e intereses es 2.022,62 EUR. En el año 10, el patrimonio neto modelado es 266.282,95 EUR al comprar y 252.641,48 EUR al alquilar. En el año 30, es 1.090.657,39 EUR y 1.013.442,18 EUR, respectivamente. Comprar va por delante al cierre del año 1 en este escenario, aunque la ventaja puede cambiar después.
Cuándo usar esta calculadora
Usa esta comparación cuando puedas estimar el precio y los gastos recurrentes de una vivienda y el alquiler de otra similar. Muestra cómo los supuestos de financiación, crecimiento e inversión afectan al patrimonio modelado.
Compara varios escenarios y estima aparte los gastos omitidos. El modelo no determina si una compra es asequible, no valora preferencias personales ni predice precios o rentabilidades futuras.
Errores frecuentes al introducir datos
Introduce los porcentajes en puntos porcentuales: 3 significa 3%, no 0,03%. La tasa hipotecaria es nominal anual y se divide entre 12. El cambio del valor de la vivienda, el crecimiento del alquiler y la rentabilidad son tasas efectivas anuales; introduce la tasa anual, no la mensual.
Impuesto y mantenimiento son porcentajes anuales del valor de la vivienda y se cobran cada mes según cambia ese valor. El seguro del inquilino es mensual. No se incluye el seguro del propietario ni otros gastos omitidos, por lo que la diferencia mensual no equivale a un presupuesto familiar completo.
Fórmula y calendario
Tasa hipotecaria mensual r = tasa nominal anual (%) ÷ 100 ÷ 12
Pago mensual de capital e intereses = principal del préstamo × r ÷ [1 − (1 + r)^−meses], si r > 0
Pago mensual de capital e intereses = principal del préstamo ÷ meses, si r = 0
Tasa mensual equivalente para vivienda, alquiler e inversiones = (1 + tasa anual efectiva)^(1/12) − 1
Patrimonio neto al comprar = valor de la vivienda − saldo del préstamo + inversiones del comprador
Patrimonio neto al alquilar = inversiones del inquilino
Al cierre de cada mes, la opción con menor gasto de vivienda invierte la diferencia positiva. La cuenta del inquilino empieza con la entrada.
Primer año en cabeza = primer cierre anual en que el patrimonio neto al comprar supera al de alquilar
Al comienzo de cada mes crecen el valor de la vivienda y ambas cuentas de inversión. Después se acumulan intereses y se realiza el pago hipotecario. El impuesto y el mantenimiento se cobran como porcentajes del valor modelado de ese mes. El alquiler indicado se usa ese mes y aumenta para el siguiente; el seguro del inquilino permanece fijo. La opción con menor gasto invierte la diferencia al final del mes. El pago hipotecario termina al liquidar el préstamo, pero impuesto y mantenimiento continúan. Las tasas efectivas anuales se convierten a capitalización mensual. Se excluyen gastos de compra y venta, seguros del propietario e hipotecario, cuotas, servicios, reformas, comisiones de inversión e impuestos.
Límites y supuestos del modelo
Es un modelo determinista de escenarios, no una previsión. La tasa hipotecaria nominal anual se divide entre 12. Las tasas efectivas anuales de valor de vivienda, alquiler e inversión se convierten a tasas mensuales equivalentes. Impuesto y mantenimiento se cobran mensualmente como porcentajes del valor modelado. El seguro del inquilino es mensual. La entrada se invierte en la opción de alquiler; la opción con menor gasto mensual invierte la diferencia al final del mes. Cada opción cubre sus gastos de vivienda con el flujo de caja del hogar, sin pedir deuda para cubrir déficits. Se excluyen los costes de compra y venta, el seguro del propietario, el seguro hipotecario, las cuotas de comunidad, los suministros, las reformas, las comisiones de inversión, los efectos del impuesto sobre la renta y las deducciones fiscales. La facturación local y la gestión real del préstamo pueden diferir.
Términos clave
- Pago hipotecario modelado
- Pago mensual fijo de capital e intereses calculado con el principal, la tasa nominal anual dividida entre 12 y el plazo expresado en meses enteros.
- Patrimonio neto al comprar
- Valor de la vivienda menos el saldo hipotecario, más la cuenta de inversión del comprador financiada cuando comprar tiene menor gasto mensual modelado.
- Primer año en cabeza
- Primer cierre anual en que el patrimonio modelado al comprar supera los activos de inversión del inquilino. Los años siguientes pueden mostrar otra opción por delante.
Otras preguntas sobre vivienda
Usa Asequibilidad de Vivienda para comprobar si el pago de compra encaja en un presupuesto de ingresos y deudas. Esta comparación patrimonial no indica si el hogar puede asumir cómodamente cada pago.
Si ya tienes una vivienda, Punto de Equilibrio de Refinanciación Hipotecaria compara pagos con el mismo saldo y plazo restante. Para una propiedad destinada al alquiler, usa Evaluador de Tasa de Capitalización. Cada herramienta modela flujos distintos.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el pago hipotecario?
La tasa hipotecaria se trata como nominal anual y se divide entre 12. El pago fijo se calcula para amortizar el préstamo por completo, con pagos al final de cada mes. El último pago no supera el saldo restante más los intereses del mes. Tras liquidar el préstamo, cesan los pagos de capital e intereses.
¿Qué gastos incluye cada opción?
La opción de compra incluye la entrada como patrimonio de la vivienda, capital e intereses, impuesto sobre la propiedad, mantenimiento y la inversión del ahorro mensual cuando comprar tiene menor gasto modelado. La opción de alquiler invierte inicialmente la misma entrada y contempla alquiler, seguro del inquilino e inversión del ahorro cuando alquilar cuesta menos. Se excluyen seguros del propietario e hipotecario, cuotas de comunidad, servicios, gastos de compra y venta y efectos fiscales.
¿Qué significa el primer año en cabeza?
Es el primer cierre anual en que el patrimonio neto de compra supera al de alquiler. Es un cruce observado en la tabla, no una ventaja permanente. En años posteriores puede liderar la otra opción.
¿Quién invierte la diferencia mensual de gastos?
La opción de alquiler empieza con la entrada invertida. Al comienzo de cada mes crecen ambas cuentas según la rentabilidad indicada. Al final del mes, la opción con menor gasto de vivienda invierte la diferencia. Se supone que la opción más costosa cubre sus propios gastos con otros ingresos; el modelo no añade deuda para cubrirlos.
¿Qué supuestos pueden cambiar el resultado?
La variación del valor de la vivienda, la rentabilidad de la inversión, la tasa hipotecaria, el crecimiento del alquiler, el mantenimiento, los impuestos y el horizonte pueden cambiar el resultado. Son supuestos, no valores futuros conocidos. Cambia una variable cada vez y compara varios escenarios plausibles.
Herramientas relacionadas
Asequibilidad de Vivienda compara una compra con ingresos y deudas. Punto de Equilibrio de Refinanciación Hipotecaria compara pagos con el mismo saldo y plazo restante. Evaluador de Tasa de Capitalización relaciona el ingreso operativo neto anual con el precio de una propiedad. Cada herramienta responde a una pregunta distinta.