Calculadora del punto de equilibrio de una refinanciación hipotecaria
Compara pagos hipotecarios con el mismo saldo, calcula la recuperación simple de los costes iniciales y revisa el interés modelado durante el plazo restante común.
Cómo funciona la comparación de refinanciación
La calculadora compara dos préstamos de tasa fija con el mismo saldo inicial y el mismo plazo restante. Divide cada tasa nominal anual entre 12 para obtener la tasa mensual. La fórmula supone pagos iguales al final de cada mes.
El ahorro mensual es el pago actual menos el nuevo. El interés total es la suma de los pagos modelados durante el plazo común menos el saldo inicial. El ahorro total neto es la diferencia de intereses menos los costes de cierre pagados al inicio.
La recuperación simple divide los costes iniciales por el ahorro mensual positivo. Puede dar una fracción de mes y no señala la fecha de un pago concreto. Si el ahorro mensual es cero o negativo, no hay recuperación. Si el plazo calculado supera el plazo común, los costes no se recuperan dentro de ese período modelado.
Introduce el mismo saldo pendiente y el mismo plazo restante para ambos préstamos. Trata los costes de cierre como dinero pagado al inicio. Si el nuevo préstamo tiene otro saldo o vencimiento, hace falta una comparación distinta.
Paso a paso
- Introduce el saldo pendiente actual, las dos tasas de interés nominales anuales, el plazo restante y los costes iniciales.
- Compara los pagos mensuales modelados, la diferencia mensual, el interés del plazo común y el período simple de recuperación.
- Comprueba si recuperar los costes lleva menos tiempo que el período durante el que esperas conservar el préstamo. El resultado no considera el valor temporal del ahorro mensual.
Ejemplo desarrollado
Datos del ejemplo: saldo de 250.000 EUR, 25 años restantes, tasa nominal anual actual del 6,5%, tasa nueva del 5% y 5.000 EUR de costes de cierre pagados al inicio.
Los pagos modelados son 1.688,02 EUR y 1.461,48 EUR al mes, una diferencia de 226,54 EUR. La recuperación simple tarda 22,07 meses. El interés total es 256.405,37 EUR con el préstamo actual y 188.442,53 EUR con el nuevo. Tras los costes iniciales, el ahorro total modelado es 62.962,84 EUR.
Cuándo usar esta calculadora
Usa esta comparación con una oferta escrita de refinanciación a tasa fija cuando el préstamo propuesto tenga el mismo saldo y plazo restante que el actual. Introduce las tasas nominales anuales cotizadas y los costes iniciales.
Usa otro modelo de flujos para una refinanciación con efectivo adicional, costes financiados, cambio de plazo, tasas ajustables, cambios del seguro hipotecario o efectos fiscales. Contrasta los datos con la documentación del prestamista.
Errores habituales al introducir datos
No compares el plazo antiguo con uno nuevo más largo y consideres el pago menor como ahorro puro. Un plazo mayor cambia el número de pagos y el interés total. Esta calculadora exige el mismo plazo restante para ambos préstamos.
Introduce los costes de cierre pagados al inicio, no los añadidos al nuevo capital. Revisa la estimación, ya que los intereses prepagados, impuestos, seguros y fondos de garantía pueden tratarse de forma distinta a los cargos de la operación.
Fórmula
Tasa mensual r = tasa nominal anual (%) ÷ 100 ÷ 12
Pago mensual = saldo × r ÷ [1 − (1 + r)^−meses], cuando r > 0
Pago mensual = saldo ÷ meses, cuando r = 0
Ahorro mensual = pago actual − pago nuevo
Meses de recuperación simple = costes iniciales ÷ ahorro mensual, cuando el ahorro mensual > 0
Ahorro total neto = interés total actual − interés total nuevo − costes iniciales
Una entrada de 6,5 significa 6,5%; la tasa decimal mensual es 6,5 ÷ 100 ÷ 12. Ambos préstamos usan el mismo saldo y un número entero de meses restantes. Las tasas son nominales anuales, no valores de TAE con comisiones incluidas. Los pagos se realizan al final del mes. Los costes se pagan una vez al inicio y no se financian.
Límites y supuestos del modelo
El modelo compara préstamos de tasa fija y amortización completa con el mismo saldo inicial y el mismo plazo restante. Divide cada tasa nominal anual entre 12 y supone pagos al final de cada mes. Los costes de cierre se pagan al inicio y no se añaden al saldo nuevo. La recuperación es una fracción simple de meses, sin descuento. Se excluyen los cambios de plazo, costes financiados, puntos, créditos del prestamista, depósitos en garantía, impuestos o seguros prepagados, seguro hipotecario, penalizaciones por pago anticipado, efectos fiscales y valor temporal del ahorro. No reproduce el redondeo de pagos del prestamista ni toda la información de una oferta.
Términos clave
- Pago mensual del préstamo
- Pago fijo que cubre capital e intereses cada mes durante el plazo restante. El modelo supone que cada pago se realiza al final del mes.
- Diferencia de pago mensual
- Pago mensual actual menos pago mensual nuevo, con el mismo saldo y plazo restante para ambos préstamos.
- Período simple de recuperación
- Costes de cierre iniciales divididos por el ahorro mensual positivo. Es una fracción simple de meses, no una fecha de pago ni un resultado descontado.
Herramientas hipotecarias relacionadas
Usa Amortización Anticipada de Hipoteca para comparar mantener el préstamo actual y abonar capital adicional. Ese cálculo usa otro flujo de efectivo porque el pago extra reduce el saldo en lugar de cubrir costes de refinanciación.
Usa Alquilar o Comprar para estudiar un posible cambio de vivienda, o Capacidad de Compra de Vivienda para un presupuesto más amplio. La estimación de préstamo del prestamista puede detallar los cargos de una oferta.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa aquí el período de recuperación?
Es el coste de cierre inicial dividido por el ahorro mensual positivo. El resultado es una fracción simple de meses sin descuento, no una fecha de pago concreta. No considera los intereses que podrías obtener con el dinero usado para pagar los costes.
¿Por qué ambos préstamos deben tener el mismo saldo y plazo?
Mantener constante el saldo inicial y el plazo restante permite aislar el efecto de las tasas y los costes iniciales introducidos. Un préstamo nuevo con costes financiados, efectivo adicional o un plazo más largo cambia la comparación y requiere modelar esas condiciones por separado.
¿Qué ocurre si el pago mensual nuevo no es menor?
El ahorro mensual es cero o negativo, por lo que no existe un plazo positivo de recuperación. En este modelo, los costes de cierre no se recuperan mediante reducciones del pago mensual.
¿Los costes de cierre se incluyen en el saldo del préstamo nuevo?
No. Introduce los costes pagados al inicio. Se restan una sola vez de la reducción de intereses al calcular el ahorro total neto. Si se añaden al capital, esta comparación con saldos iguales deja de representar la oferta.
¿Qué ocurre si la recuperación tarda más que el plazo restante?
La calculadora muestra el plazo simple de recuperación y señala que supera el período modelado. Con estos supuestos, los costes iniciales no se recuperan antes de que termine el préstamo modelado.
Herramientas relacionadas
Amortización Anticipada de Hipoteca compara pagos extra de capital con el calendario actual. Alquilar o Comprar modela un cambio entre opciones de vivienda, y Capacidad de Compra de Vivienda estima un presupuesto de compra más amplio. Cada herramienta usa flujos de efectivo distintos y responde a otra pregunta.