Calculadora de rentabilidad sobre el efectivo invertido
Estima el flujo de caja anual antes de impuestos de un alquiler como porcentaje del pago inicial y los gastos de cierre introducidos, con vacancia y pagos hipotecarios incluidos.
Cómo funciona
Ingrese el pago inicial y los costos de cierre, luego agregue el alquiler anual, el porcentaje de desocupación, los gastos operativos anuales y el pago mensual de la hipoteca. Utilice una moneda y períodos anuales o mensuales consistentes según lo indicado.
La pérdida de desocupación es el alquiler anual multiplicado por el porcentaje de desocupación. El ingreso bruto efectivo es el alquiler anual menos esa pérdida. El flujo de efectivo anual antes de impuestos resta los gastos operativos y doce pagos hipotecarios mensuales del ingreso bruto efectivo.
El efectivo total introducido es el pago inicial más los gastos de cierre. La rentabilidad sobre el efectivo invertido es el flujo de caja anual antes de impuestos dividido por ese total y multiplicado por 100. El flujo de caja mensual medio es el flujo anual dividido por 12.
El pago de la hipoteca incluye el principal y los intereses. Mantenga el impuesto a la propiedad o el depósito en garantía del seguro fuera de ese campo cuando esos costos ya estén incluidos en los gastos operativos. Se permite el flujo de caja negativo. Un denominador de efectivo cero deja el porcentaje de retorno no disponible.
Paso a paso
- Ingrese los dos montos de contribución en efectivo y el alquiler anual.
- Agregue vacantes, gastos operativos anuales y pago hipotecario mensual.
- Revise el flujo de efectivo anual y mensual y el rendimiento del efectivo ingresado.
Ejemplo resuelto
Introduce un pago inicial de 50.000, gastos de cierre de 5.000, alquiler anual de 36.000, una tasa de vacancia del 5%, gastos operativos anuales de 8.000 y una cuota hipotecaria mensual de 1.200.
La vacancia reduce el alquiler en 1.800 y deja ingresos brutos efectivos de 34.200. Tras restar los gastos operativos y 14.400 de pagos hipotecarios anuales, el flujo de caja antes de impuestos es 11.800. El efectivo introducido suma 55.000, por lo que la rentabilidad sobre el efectivo invertido es aproximadamente del 21,45%. El flujo de caja mensual medio es de unos 983,33.
Cuándo usar esta calculadora
Utilice esta calculadora para estimar cómo se compara el flujo de caja de alquiler anual ingresado con el pago inicial y los costos de cierre ingresados para un escenario.
Verifique la moneda y los períodos para cada entrada. Utilice un método separado para el valor de la propiedad, los resultados después de impuestos, el crecimiento del capital o el rendimiento total.
Errores de interpretación comunes
No ingrese dos veces el impuesto a la propiedad ni el depósito en garantía del seguro. Si esos montos están incluidos en los gastos operativos anuales, exclúyalos del campo de pago mensual de la hipoteca.
No trate este porcentaje como un rendimiento total. Excluye el pago del principal, la apreciación, el producto de la venta, los impuestos y los costos que no se ingresaron.
Rentabilidad sobre el efectivo invertido fórmula
Efectivo total introducido = pago inicial + gastos de cierre
Pérdida por vacancia = alquiler anual × porcentaje de vacancia / 100
Ingreso bruto efectivo = alquiler anual − pérdida por vacancia
Flujo de caja anual antes de impuestos = ingreso bruto efectivo − gastos operativos anuales − (cuota hipotecaria mensual × 12)
Rentabilidad sobre el efectivo invertido (%) = flujo de caja anual antes de impuestos / efectivo total introducido × 100
Flujo de caja mensual medio = flujo de caja anual antes de impuestos / 12
Los importes deben ser finitos y no negativos. La tasa de vacancia debe estar entre 0 y 100. Para calcular un porcentaje de rentabilidad, el efectivo introducido debe ser positivo. No se muestran resultados fuera del rango numérico admitido.
Supuestos y límites
El denominador incluye solo el pago inicial y los gastos de cierre introducidos. Las reparaciones iniciales, las reservas y otros costes de adquisición no se añaden automáticamente, así que evalúalos por separado al revisar el efectivo total necesario. El flujo de caja resta las cuotas mensuales introducidas de principal e intereses. La rentabilidad no suma el capital acumulado mediante la amortización del principal, la revalorización del inmueble, los ingresos por venta ni las ganancias de capital. El flujo de caja anual es antes de impuestos y usa la vacancia, los gastos y los pagos mensuales de principal e intereses introducidos. Los impuestos sobre la propiedad o el seguro pueden estar incluidos en los gastos operativos; excluye del campo hipotecario los mismos importes de depósito en garantía para no contarlos dos veces. No se modela el impuesto sobre la renta. El resultado calcula el escenario introducido; no es una previsión, una valoración del inmueble ni una recomendación de inversión.
Términos clave
- Flujo de caja anual antes de impuestos
- Alquiler anual después de la vacancia, menos los gastos operativos anuales y doce cuotas hipotecarias mensuales. El resultado es el flujo de caja antes de impuestos.
- Efectivo introducido
- Pago inicial más gastos de cierre. Solo estos importes forman el denominador de efectivo de esta calculadora.
- Rentabilidad sobre el efectivo invertido
- Flujo de caja anual antes de impuestos dividido por el efectivo introducido y multiplicado por 100. No está definido si el efectivo introducido es cero.
Herramientas relacionadas
El evaluador de tasa de capitalización utiliza los ingresos operativos netos y el valor de la propiedad antes de financiar. Esta calculadora resta los pagos hipotecarios ingresados y compara el flujo de efectivo anual restante con los dos montos de efectivo ingresados aquí.
Utilice los dos resultados para examinar diferentes partes de un escenario. No incluyen el mismo denominador ni responden la misma pregunta.
Preguntas frecuentes
¿Qué entradas utiliza la calculadora?
Ingrese el pago inicial, los costos de cierre, el alquiler anual, el porcentaje de desocupación, los gastos operativos anuales y el pago mensual de la hipoteca. Los insumos de dinero deben utilizar los mismos supuestos de moneda y período.
¿Cómo se calcula el retorno de efectivo sobre efectivo?
La calculadora reduce el alquiler anual por el porcentaje de desocupación, resta los gastos operativos anuales y doce pagos hipotecarios mensuales, luego divide el flujo de efectivo restante antes de impuestos por el pago inicial más los costos de cierre. Multiplica esa proporción por 100.
¿Qué incluye el pago de la hipoteca?
Ingrese el pago mensual de capital e intereses. Si el impuesto a la propiedad o el seguro se incluyen en los gastos operativos anuales, deje los montos del depósito en garantía fuera de este campo de la hipoteca para que no se cuenten dos veces.
¿Qué se incluye en el efectivo total invertido?
La calculadora solo cuenta el pago inicial y los gastos de cierre introducidos en esos campos. Las reparaciones iniciales, las reservas y otros costes de adquisición no se añaden automáticamente. Revisa esos importes por separado al evaluar el efectivo total necesario.
¿Puede la rentabilidad sobre el efectivo invertido ser negativa?
Sí. Si el alquiler tras la vacancia es inferior a los gastos operativos más los pagos hipotecarios, el flujo de caja y la rentabilidad antes de impuestos son negativos. El resultado depende de los datos introducidos.
Herramientas relacionadas
El evaluador de tasa de capitalización compara los ingresos operativos netos con el valor de la propiedad antes de la financiación. En cambio, esta calculadora resta los pagos hipotecarios ingresados del flujo de caja y los divide entre el pago inicial más los costos de cierre. Las dos medidas utilizan denominadores diferentes.