Calculadora de tasa de capitalización inmobiliaria
Calcula el ingreso operativo neto anual a partir de la renta, la vacancia y los gastos operativos, y divídelo por el precio de compra para ver la tasa de capitalización.
Cómo se calcula la tasa de capitalización
La tasa de capitalización, o cap rate, es el ingreso operativo neto anual dividido por el precio de compra de una propiedad. Expresa como porcentaje la relación entre el ingreso inmobiliario modelado y el precio. Es una ratio comparativa, no una medida completa del rendimiento ni una previsión.
Primero se resta de la renta bruta anual la provisión por vacancia. Después se restan los gastos operativos anuales para obtener el ingreso operativo neto, o NOI. Al dividir el NOI por un precio de compra positivo se obtiene la tasa. El NOI y la tasa pueden ser negativos si los gastos operativos modelados superan el ingreso bruto efectivo.
Por ejemplo, 50.000 EUR de renta anual con una tasa de vacancia del 8% dejan 46.000 EUR de ingreso bruto efectivo. Tras 15.000 EUR de gastos operativos, el NOI es 31.000 EUR. Con un precio de compra de 500.000 EUR, la tasa es 6,2%.
Interpreta el resultado como la relación actual entre el NOI anual modelado y el precio de compra. Compara propiedades solo si coinciden los periodos de renta, las definiciones de gastos, los supuestos de vacancia y la moneda.
Paso a paso
- Introduce el precio de compra, la renta bruta de un año, la tasa de vacancia y los gastos operativos de un año.
- Consulta la pérdida por vacancia, el ingreso bruto efectivo, el NOI, la renta bruta mensual y la tasa de capitalización.
- Cambia un supuesto cada vez o introduce otra propiedad con las mismas definiciones y moneda.
Ejemplo completo
Datos de ejemplo: precio de compra 500.000 EUR, renta bruta anual 50.000 EUR, vacancia 8% y gastos operativos anuales 15.000 EUR.
La provisión por vacancia es 4.000 EUR, el ingreso bruto efectivo es 46.000 EUR y el NOI es 31.000 EUR. Al dividir el NOI por el precio de compra, la tasa de capitalización es 6,2%. La renta bruta mensual es 4.166,67 EUR.
Cuándo usar este cálculo
Usa este cálculo cuando tengas el precio de compra, la renta bruta anual, un supuesto de vacancia y los gastos operativos anuales, y quieras comparar el NOI con el precio.
Para un análisis inmobiliario más amplio, acompáñalo de un cálculo de flujo de caja que incluya la financiación y el efectivo invertido. Mantén coherentes los periodos anuales, las categorías de gastos y la moneda.
Errores habituales
No restes la vacancia dos veces. Introduce los gastos operativos anuales por separado de la tasa de vacancia y no incluyas pagos hipotecarios ni gastos de capital en este cálculo.
Comprueba que la renta y los gastos cubren el mismo periodo de doce meses y usan la misma moneda que el precio de compra. La tasa por sí sola no muestra el flujo de caja con financiación ni el rendimiento total.
Fórmula
Pérdida por vacancia = Renta bruta anual × Tasa de vacancia ÷ 100
Ingreso bruto efectivo = Renta bruta anual − Pérdida por vacancia
NOI = Ingreso bruto efectivo − Gastos operativos anuales
Tasa de capitalización = NOI ÷ Precio de compra × 100
Todos los importes de renta y gastos son anuales, salvo la renta bruta mensual que se muestra aparte. La vacancia debe estar entre 0% y 100%. Se necesita un precio de compra positivo para calcular la tasa.
Límites del modelo
El cálculo usa la renta y los costes anuales que introduces. Los gastos operativos deben excluir la pérdida por vacancia, el capital y los intereses de la hipoteca, los gastos de capital y el impuesto sobre la renta. No modela la revalorización, los cambios de renta, los costes de venta ni una previsión de inversión. Con precio de compra cero, la tasa no está disponible. Los importes usan la moneda mostrada sin conversión.
Términos clave
- Tasa de capitalización
- Ingreso operativo neto dividido por el precio de compra y expresado como porcentaje. Resume el ingreso anual modelado de la propiedad en relación con su precio.
- Ingreso operativo neto
- Renta bruta anual menos la provisión por vacancia y los gastos operativos anuales, antes de pagos hipotecarios e impuesto sobre la renta.
- Vacancia y gastos operativos
- El porcentaje de vacancia reduce la renta bruta. Después se restan los gastos operativos, que no deben incluir costes de vacancia ya representados por ese porcentaje.
Cálculos inmobiliarios relacionados
La tasa de capitalización compara el ingreso operativo neto anual con el precio de compra de una propiedad. El rendimiento sobre efectivo compara el flujo anual de caja y el efectivo invertido, por lo que incluye financiación y costes que este cálculo omite.
La calculadora del multiplicador de renta bruta compara el precio con la renta bruta antes de descontar vacancia y gastos. La comparación entre REIT y propiedad directa presenta un escenario simplificado de fondos inmobiliarios cotizados frente a la propiedad directa.
Preguntas frecuentes
¿Qué indica la tasa de capitalización?
Muestra el NOI anual modelado como porcentaje del precio de compra. Ayuda a comparar propiedades con definiciones similares de ingresos y gastos, pero no refleja la financiación, los impuestos, los cambios futuros ni todos los costes de propiedad.
¿La tasa incluye los pagos de la hipoteca?
No. El capital ni los intereses hipotecarios forman parte del NOI en esta herramienta. La tasa se calcula antes del servicio de la deuda y no muestra el flujo de caja sobre el importe que inviertes.
¿Cómo afecta la vacancia al resultado?
La tasa de vacancia se aplica a la renta bruta anual para calcular una provisión. Ese importe se resta antes de los gastos operativos. Con una vacancia del 100%, el ingreso bruto efectivo es cero.
¿Qué debo contar como gasto operativo?
Introduce los costes operativos anuales que no estén ya representados por la vacancia. No incluyas capital ni intereses hipotecarios, gastos de capital ni impuesto sobre la renta en este campo. Usa las mismas definiciones al comparar propiedades.
¿Una tasa más alta significa una mejor inversión?
No por sí sola. Una ratio más alta puede deberse a un NOI mayor o a un precio menor, pero no describe por sí sola el estado del inmueble, el riesgo, la financiación, los ingresos futuros ni tus objetivos. La herramienta no clasifica propiedades.
Herramientas relacionadas
El rendimiento sobre efectivo incluye financiación y efectivo invertido. El multiplicador de renta bruta compara el precio con la renta bruta antes de vacancia y gastos. La comparación entre REIT y propiedad directa modela un escenario distinto con fondos cotizados y propiedad directa.