Calculadora del multiplicador de alquiler bruto
Calcule el GRM de una propiedad con su precio y alquiler bruto anual. Añada un GRM de referencia para comparar un valor ilustrativo.
Cómo funciona el multiplicador de alquiler bruto
El multiplicador de alquiler bruto, o GRM, es el precio de compra dividido entre el alquiler bruto anual. Expresa el precio como múltiplo de un año de alquiler. Por ejemplo, un GRM de 8 significa que el precio equivale a ocho veces el alquiler bruto anual introducido. No es un plazo literal de recuperación, una medida de beneficios ni una rentabilidad por alquiler.
Introduzca el precio solicitado y el alquiler bruto anual para calcular el GRM y el alquiler bruto mensual. Puede añadir un GRM de referencia para multiplicarlo por el alquiler anual y comparar el resultado con el precio indicado. Que el precio esté por encima o por debajo de este cálculo describe solo los datos introducidos. No determina el valor razonable ni si una propiedad es una buena inversión.
Use el GRM como comparación inicial entre propiedades de zonas, tipos y convenciones de alquiler similares. Como ignora los gastos y las vacantes, complete el análisis con una revisión de ingresos y costes. La calculadora no verifica los alquileres, las ventas comparables ni el múltiplo de referencia.
Introduzca los importes en USD. La página muestra USD y no convierte divisas. El almacenamiento del navegador puede guardar el alquiler anual y el GRM de referencia opcional cuando esté disponible.
Paso a paso
- Introduzca el precio solicitado y el alquiler bruto anual de la propiedad.
- Revise el GRM y el alquiler bruto mensual calculado a partir del alquiler anual.
- Si lo desea, introduzca un GRM de referencia para calcular un valor ilustrativo y la diferencia de precio.
Ejemplo desarrollado
Introduzca un precio de compra de USD 300.000 y un alquiler bruto anual de USD 36.000. El GRM es 8,33 y el alquiler bruto mensual es USD 3.000.
Con un GRM de referencia de 8 introducido por el usuario, el valor ilustrativo es USD 288.000. El precio indicado supera ese cálculo de referencia en USD 12.000. Es una comparación de los datos introducidos, no una valoración ni una recomendación de inversión.
Cuándo usar esta calculadora
Use esta calculadora para comparar el precio solicitado de una propiedad con su alquiler bruto anual y, si lo desea, con un múltiplo de referencia que usted aporta.
Úsela como filtro inicial y revise por separado las propiedades comparables, las vacantes, los gastos de explotación, los impuestos, los seguros, el mantenimiento y la financiación.
Errores de interpretación frecuentes
No interprete el GRM como el número de años que tardará realmente en recuperarse el precio de compra. Es un múltiplo del precio sobre el alquiler bruto anual, no un calendario de flujos de caja.
No trate el GRM de referencia ni el valor ilustrativo resultante como una venta comparable verificada, una tasación o una señal de que la propiedad es barata o cara.
Fórmula del multiplicador de alquiler bruto
GRM = precio de compra / alquiler bruto anual
alquiler bruto mensual = alquiler bruto anual / 12
valor ilustrativo = alquiler bruto anual × GRM de referencia
diferencia de precio = precio de compra − valor ilustrativo
El GRM requiere un alquiler bruto anual positivo. El GRM de referencia es opcional y, si se introduce, debe ser positivo. El valor ilustrativo solo usa el alquiler anual y el múltiplo de referencia introducidos.
Supuestos y límites
El GRM divide el precio de una propiedad entre el alquiler bruto anual. No mide beneficios, rentabilidad por alquiler, flujo de caja ni el tiempo necesario para recuperar el precio. El cálculo usa el alquiler bruto antes de deducciones y no resta vacantes, gastos de explotación, impuestos, seguros, mantenimiento, financiación ni obras de capital. El GRM de referencia es una hipótesis que usted aporta, no una media de mercado verificada, tasación o valor razonable. Los resultados dependen de comparar propiedades, periodos de alquiler, divisas y unidades equivalentes. Esta página usa USD sin conversión de moneda y no modela los costes de transacción ni reglas específicas de cada propiedad.
Términos clave
- Multiplicador de alquiler bruto
- Precio de compra dividido entre el alquiler bruto anual. Expresa el precio como múltiplo de un año de alquiler bruto.
- Alquiler bruto anual
- Ingresos por alquiler durante un año completo, antes de descontar vacantes o gastos de la propiedad.
- Valor ilustrativo
- Valor comparativo calculado al multiplicar el alquiler bruto anual por el GRM de referencia introducido por el usuario. No es una tasación.
Compare cálculos relacionados
Después de una primera comparación con el GRM, compare la propiedad con una tasa de capitalización o un cálculo de rentabilidad sobre el efectivo invertido. Esos métodos incluyen costes o efectivo invertido que el GRM no contempla.
La comparación con un GRM de referencia es solo un dato. Revise propiedades comparables de la zona y todos los costes de explotación antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Qué muestra el multiplicador de alquiler bruto?
Divide el precio de compra introducido entre el alquiler bruto anual. Un GRM de 8 significa que el precio equivale a ocho veces un año de alquiler bruto. No significa que la propiedad vaya a recuperar su precio en ocho años, porque no incluye vacantes, gastos, financiación ni cambios en el alquiler o el valor.
¿El GRM mide beneficios o rentabilidad del alquiler?
No. El GRM usa el alquiler bruto antes de gastos. No es ingreso operativo neto, flujo de caja, rentabilidad de la inversión ni rendimiento del alquiler. Dos propiedades con el mismo GRM pueden tener costes, vacantes, impuestos y financiación muy distintos.
¿Cómo se calcula el valor de referencia?
La calculadora multiplica el alquiler bruto anual introducido por el GRM de referencia opcional. Con USD 36.000 de alquiler anual y un GRM de referencia de 8, el valor ilustrativo es USD 288.000. El usuario debe obtener la referencia de su propio análisis de comparables; la calculadora no la aporta ni la verifica.
¿Cómo elijo un GRM de referencia?
Use datos de propiedades comparables por zona, uso, base de alquiler y periodo. Esta calculadora no aporta datos del mercado ni un rango típico. Si las propiedades comparables son pocas o no son coherentes, deje la referencia vacía y revise las propiedades por separado.
¿Un GRM más bajo significa que la propiedad es mejor?
No por sí solo. Un múltiplo menor de precio sobre alquiler bruto puede coincidir con más vacantes, reparaciones, impuestos u otros costes. El GRM es una medida inicial, no una clasificación de la calidad de la inversión.
Herramientas relacionadas
Después de comparar múltiplos de alquiler bruto, use una calculadora de tasa de capitalización o rentabilidad sobre el efectivo para analizar medidas que incluyen más costes o el efectivo invertido. Son cálculos distintos y no verifican el GRM de referencia.