Calculadora de presupuesto para vivienda
Estima un precio orientativo con ingresos, deudas, entrada, tasa hipotecaria, impuestos y seguro estimado.
Cómo funciona la estimación
Se aplican dos límites orientativos: el coste mensual de vivienda no supera el 28 por ciento de los ingresos brutos mensuales, y vivienda más deudas no supera el 36 por ciento. Se usa el menor límite, con un mínimo de cero. No son reglas universales de aprobación.
Introduce ingresos antes de impuestos, deudas mensuales, efectivo para la entrada, tasa hipotecaria nominal anual, tasa anual de impuesto inmobiliario, seguro anual y una estimación anual de PMI. Se modelan 30 años y 360 pagos mensuales. La tasa mensual es la tasa anual dividida entre 1200.
El coste mensual incluye capital e intereses, impuesto sobre el precio, seguro anual dividido entre 12 y PMI estimado. Se aplica PMI si la entrada usada es inferior al 20 por ciento del precio. La búsqueda contempla el cambio de coste en ese umbral.
La entrada mostrada es solo la cantidad aplicada al precio. No es el efectivo total necesario para cerrar la compra y excluye gastos de cierre, pagos anticipados, mudanza, reservas y reparaciones.
Paso a paso
- Introduce ingresos brutos mensuales, deudas recurrentes y efectivo disponible para la entrada después de reservar fondos.
- Añade la tasa hipotecaria y estimaciones de impuesto inmobiliario, seguro anual y PMI.
- Revisa el desglose y considera un precio menor que encaje en el presupuesto completo del hogar.
Ejemplo calculado
Con ingresos brutos mensuales de 8.000 USD, deudas de 500 USD, entrada de 60.000 USD, tasa anual de 6,5 por ciento, impuesto anual de 1,2 por ciento, seguro anual de 1.200 USD y PMI anual estimado de 0,5 por ciento, el precio orientativo máximo es aproximadamente 328.826 USD y el préstamo 268.826 USD. La entrada equivale a cerca del 18,25 por ciento, por lo que se aplica PMI.
El límite de vivienda del 28 por ciento es 2.240 USD al mes. En el precio calculado, capital e intereses son unos 1.699,16 USD, impuesto 328,83 USD, seguro 100 USD y PMI 112,01 USD. El coste total es aproximadamente 2.240 USD. La proporción de vivienda es 28 por ciento y vivienda más deuda, 34,25 por ciento.
Cuándo usarla
Compara cómo cambian el precio orientativo las deudas, la entrada, la tasa, los impuestos o el seguro. El desglose muestra qué coste consume más presupuesto mensual.
No tomes el máximo como objetivo de gasto. Compáralo con el presupuesto del hogar y una revisión de un prestamista, y reserva dinero para gastos de cierre y emergencias.
Errores habituales
Omitir pagos de deuda recurrentes puede elevar el precio calculado. Incluye pagos obligatorios de tarjetas, vehículos, estudios, préstamos personales, manutención y otras deudas cuando corresponda.
No asignes todos tus ahorros a la entrada si también necesitas cubrir gastos de cierre o reservas. El resultado solo muestra la entrada aplicada al precio. El PMI varía según el préstamo y el prestatario.
Fórmula
Límite de vivienda = ingresos brutos mensuales × 0,28
Límite con deudas = ingresos brutos mensuales × 0,36 menos otras deudas mensuales
Presupuesto de vivienda = menor límite, con mínimo cero
Préstamo = precio de vivienda menos entrada utilizada
Tasa mensual = tasa nominal anual / 1200
Capital e intereses = préstamo × tasa mensual / (1 menos (1 + tasa mensual)^(-360))
Con tasa cero, capital e intereses = préstamo / 360
Impuesto mensual = precio × tasa anual de impuesto / 1200
Seguro mensual = seguro anual / 12
PMI mensual = préstamo × tasa anual de PMI / 1200 si la entrada es menor al 20 por ciento
La búsqueda obtiene el precio más alto cuyo coste mensual cabe en el presupuesto.
Se supone un préstamo fijo a 30 años y el mismo efectivo de entrada. El PMI crea un cambio de coste por debajo del 20 por ciento. Los prestamistas pueden usar otras proporciones, métodos y requisitos.
Límites y supuestos
Los límites del 28 y 36 por ciento son supuestos ilustrativos, no criterios de aprobación. Se modela una hipoteca fija a 30 años, pagos mensuales constantes, impuesto según el precio, seguro anual y una estimación de PMI. Se excluyen gastos de cierre, cuotas de comunidad, servicios, reparaciones, reservas, pagos anticipados, comisiones y otras pruebas de solvencia. No determina la elegibilidad ni el efectivo total necesario.
Términos clave
- Límites orientativos 28/36
- Supuestos ilustrativos: coste de vivienda hasta el 28 por ciento de los ingresos brutos y vivienda más deudas introducidas hasta el 36 por ciento.
- Capital e intereses
- Pago mensual programado del préstamo para devolver capital e intereses durante el plazo fijo supuesto de 30 años. Excluye impuestos, seguro, PMI y comisiones.
- Seguro hipotecario privado
- Coste estimado que se modela cuando la entrada es inferior al 20 por ciento. Los requisitos y precios reales varían según préstamo y prestatario.
Preguntas frecuentes
¿Qué significa aquí la regla 28/36?
Se usa el 28 por ciento de los ingresos brutos mensuales como límite para vivienda y el 36 por ciento para vivienda más deudas mensuales introducidas. Son límites ilustrativos, no reglas universales ni garantía de aprobación.
¿Qué precio puedo permitirme con un sueldo anual de 60.000 USD?
El sueldo por sí solo no determina el precio. Influyen las deudas, la entrada, la tasa, los impuestos, el seguro y el PMI. Para 60.000 USD anuales, introduce 5.000 USD de ingresos brutos mensuales y costes locales. Un prestamista puede obtener otro resultado.
¿Cómo afecta una entrada inferior al 20 por ciento?
El modelo añade la estimación anual de PMI si la entrada usada es inferior al 20 por ciento del precio. Con un 20 por ciento o más, el PMI modelado es cero. Los requisitos y costes reales dependen del préstamo y del prestatario.
¿Cómo afectan los impuestos inmobiliarios al precio orientativo?
Se aplica la tasa anual introducida al precio y se divide entre 12. Ese importe mensual usa parte del presupuesto de vivienda y deja menos para capital e intereses. Las tasaciones y normas locales pueden diferir.
¿Qué deudas debo incluir?
Incluye obligaciones mensuales recurrentes, como pagos mínimos de tarjetas, vehículos, estudios, préstamos personales, manutención y otras cuotas. No añadas aquí la hipoteca calculada, pues ya forma parte del coste de vivienda.
Herramientas relacionadas
Usa una estimación de gastos de cierre para planificar otros costes iniciales y una calculadora hipotecaria para comparar pagos. Un análisis de alquiler frente a compra puede abordar otros aspectos que esta herramienta no modela.