Calculadora de escenarios BRRRR
Estima efectivo invertido, efectivo bruto de refinanciación e ingresos operativos de alquiler con tus supuestos de compra, renovación, financiación, alquiler y gastos.
Cómo usar el escenario
Ingresa precio de compra, coste de renovación, valor después de la reparación, porcentaje de entrada, porcentaje de costes de cierre de compra, porcentaje de préstamo sobre valor para refinanciar, alquiler mensual y gastos operativos mensuales. Usa la misma moneda en todos los importes. La página calcula límite orientativo de oferta, efectivo invertido, préstamo original, efectivo bruto recibido, NOI y dos porcentajes de NOI anual.
Revisa los supuestos junto con los importes calculados. La tabla de fases repite algunos datos y resultados para compra, renovación, alquiler, refinanciación y posible reciclaje de capital. La fila de repetición muestra el mismo efectivo bruto recibido, no modela otra compra.
El límite de oferta aplica la heurística del 70% al valor después de la reparación y resta el coste de renovación. El efectivo invertido incluye solo entrada, costes de cierre de compra y renovación. Incluye otros gastos operativos en el campo mensual cuando corresponda; no hay campos separados para costes de tenencia o refinanciación.
La estimación de refinanciación aplica el porcentaje indicado al valor después de la reparación y compara el nuevo préstamo con el original. Muestra el efectivo bruto recibido o el efectivo adicional necesario para liquidar el préstamo original. Supone que el saldo original no se amortizó y no calcula requisitos del prestamista ni gastos de refinanciación.
Paso a paso
- Ingresa supuestos de compra y renovación
- Ingresa términos de refinanciación, alquiler y gastos operativos
- Revisa efectivo modelado, NOI y porcentajes anuales
Ejemplo detallado
Supón un precio de compra de 120.000, coste de renovación de 30.000, valor después de la reparación de 200.000, entrada del 20%, costes de cierre de compra del 3% y préstamo de refinanciación del 65% del valor. Ingresa alquiler mensual de 2.000 y gastos operativos mensuales de 800. Todas las cantidades usan la misma moneda.
El modelo calcula un límite orientativo de oferta de 110.000, efectivo invertido de 57.600, préstamo original de 96.000 y efectivo bruto de refinanciación de 34.000 antes de sus costes. El NOI mensual es 1.200. El NOI anual es 14.400, equivalente al 25% del efectivo modelado invertido. Con 23.600 restantes tras la refinanciación, el NOI anual equivale al 61,02% de ese saldo. Este porcentaje es anterior al servicio de deuda y no es una rentabilidad sobre efectivo real.
Cuándo usar esta calculadora
Usa esta calculadora para examinar un escenario simplificado de comprar, renovar, alquilar, refinanciar y repetir a partir de supuestos inmobiliarios y financieros. Muestra importes modelados, no una tasación ni una oferta de préstamo.
Una operación BRRRR depende del resultado de la renovación, la gestión del alquiler, las condiciones del prestamista, los costes de refinanciación y el calendario. El modelo no incluye varios de esos detalles; usa los resultados como punto de partida para analizarlos.
Errores de interpretación frecuentes
No trates el límite de oferta del 70% como precio seguro o regla de préstamo. Es una heurística fija y puede indicar que no hay una oferta positiva si la renovación supera el 70% del valor después de la reparación. Comprueba qué costes incluiste en gastos mensuales y recuerda que el NOI excluye el servicio de deuda.
El efectivo bruto recibido no es el importe que recuperas después de los costes de refinanciación. La fase de repetición muestra la misma cifra y no proyecta otra propiedad ni rendimientos futuros.
Cómo se calcula el escenario
Límite de oferta = 70% × valor después de la reparación − coste de renovación.
Efectivo invertido = precio de compra × porcentaje de entrada + precio de compra × porcentaje de cierre + coste de renovación.
Préstamo original = precio de compra × (1 − porcentaje de entrada). Préstamo de refinanciación = valor después de la reparación × porcentaje del préstamo sobre el valor. Efectivo bruto recibido = max(0, préstamo nuevo − préstamo original). Déficit de refinanciación = max(0, préstamo original − préstamo nuevo).
Efectivo restante = efectivo invertido + déficit − efectivo recibido. NOI mensual = alquiler mensual − gastos operativos mensuales. NOI anual = NOI mensual × 12.
El límite del 70% es una heurística ilustrativa, no un precio seguro ni una recomendación. El efectivo bruto recibido excluye los costes de refinanciación y supone que el saldo del préstamo original no bajó. Los porcentajes de NOI anual usan NOI antes del servicio de deuda y no representan flujo de caja después de la hipoteca. No están disponibles si el denominador es cero o negativo.
Supuestos y límites
Es un cálculo simplificado, no una tasación ni una oferta de financiación. El límite de oferta usa la heurística ilustrativa del 70% del valor después de la reparación menos la renovación. No es una oferta máxima segura. El efectivo invertido incluye solo entrada, costes de cierre de compra y renovación. Se calcula el efectivo bruto recibido y cualquier importe adicional para liquidar el préstamo original, pero no los costes de refinanciación. Se supone que el saldo original no cambió. El NOI excluye el servicio de deuda. Los porcentajes de NOI anual no son flujo de caja después de la hipoteca y no están disponibles cuando el denominador es cero o negativo. No se modelan por separado vacancia, tenencia, impuestos inmobiliarios, seguro, reparaciones, requisitos de préstamo, calendario ni cambios de alquiler o valor.
Términos clave
- Valor después de la reparación
- El valor después de la reparación es la estimación ingresada por el usuario del valor del inmueble tras renovarlo. La calculadora no lo tasa ni valida.
- NOI mensual
- El NOI mensual es el alquiler mensual menos los gastos operativos mensuales ingresados. Se calcula antes del servicio de deuda y no es un estado completo del flujo de caja del inmueble.
- Efectivo bruto de refinanciación
- El efectivo bruto recibido es la diferencia positiva entre el préstamo de refinanciación y el original. Si los fondos son menores, el modelo muestra el efectivo adicional para liquidar el préstamo. Excluye costes de refinanciación y supone que el saldo original no cambió.
Cálculos relacionados
Compara los importes modelados de compra, renovación, alquiler y refinanciación con otras herramientas inmobiliarias cuando necesites analizar por separado el rendimiento o los costes de vivienda.
El Evaluador de tasa de capitalización usa ingresos operativos netos y valor del inmueble. Esta herramienta parte del precio de compra, los costes de renovación, el alquiler y los gastos operativos. Responden preguntas distintas y sus resultados no son intercambiables.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula el límite orientativo de oferta?
El cálculo del 70% es el 70% del valor después de la reparación menos el coste de renovación. Es una heurística ilustrativa para filtrar oportunidades, no una oferta máxima segura ni una recomendación. No incluye costes de compra, tenencia, financiación ni una valoración del prestamista.
¿Qué incluye el efectivo modelado invertido?
El efectivo modelado invertido es la entrada sobre el precio de compra, más los costes de cierre de compra y la renovación. El préstamo original es la parte del precio no cubierta por la entrada. No se incluyen costes de tenencia, intereses durante la renovación ni gastos de refinanciación.
¿Cómo se calcula el efectivo de la refinanciación?
El nuevo préstamo es el valor después de la reparación multiplicado por el porcentaje de préstamo sobre valor. El efectivo bruto recibido es el importe del nuevo préstamo menos el préstamo original cuando la diferencia es positiva. Si el nuevo préstamo es menor, el déficit es el efectivo adicional para liquidar el préstamo original. El efectivo restante suma ese déficit a la inversión inicial y resta el efectivo recibido. Se supone que el saldo original no cambió y no se incluyen gastos de refinanciación.
¿Los porcentajes mostrados son rentabilidades sobre efectivo?
El NOI mensual es el alquiler mensual menos los gastos operativos ingresados. El NOI anual es doce veces el NOI mensual. El NOI excluye el servicio de deuda. Los porcentajes mostrados dividen el NOI anual por el efectivo modelado invertido o el efectivo modelado restante después de refinanciar. No representan flujo de caja después de pagar la hipoteca. No están disponibles si el denominador es cero o negativo.
¿Qué costes o condiciones de refinanciación no se modelan?
No. Esta calculadora presenta operaciones basadas en tus datos. No modela por separado vacancia, cuotas del préstamo, impuestos, seguro, reservas de capital, cambios del alquiler o del valor, costes de refinanciación, requisitos del prestamista ni el calendario de renovación. Incluye los costes que correspondan en gastos mensuales y analiza los demás por separado.
Herramientas relacionadas
El Evaluador de tasa de capitalización calcula un rendimiento separado con ingresos operativos netos y valor del inmueble. Alquiler o compra compara una decisión de vivienda con alquilar e invertir. Sus resultados usan entradas y definiciones distintas a este escenario.