Calculadora de REIT e inmueble de alquiler
Compare el rendimiento reinvertido de un REIT con una estimación de inmueble de alquiler. Revise valores finales, capital aportado, patrimonio y flujo acumulado según sus supuestos.
Cómo funciona
Introduzca dividendo, apreciación e inversión REIT. Para el inmueble, indique precio, entrada, alquiler mensual, vacancia, mantenimiento, impuesto, tasa y plazo hipotecario, apreciación y años de proyección. Los importes son en USD.
Revise valores finales, capital aportado, patrimonio y flujo inmobiliario acumulado. Si el plazo elegido es menor que 10 o 20 años, la comparación usa ese plazo y lo calcula directamente.
Cambie un supuesto cada vez para ver su efecto. Una inversión inicial distinta puede cambiar la comparación de valores finales; considere también cada resultado respecto de su propio capital inicial.
Use la comparación para revisar un conjunto definido de supuestos. No selecciona una inversión ni determina si un inmueble es adecuado.
Paso a paso
- Introduzca los supuestos REIT e inmobiliarios
- Revise capital, valores finales, patrimonio y flujo
- Compare los resultados y sus limitaciones
Ejemplo calculado
Datos de ejemplo: inversión REIT de 100.000 USD, dividendo de 4% anual y apreciación de 3% anual. Inmueble de 300.000 USD, entrada de 25%, alquiler mensual de 2.400 USD, vacancia de 5%, mantenimiento anual de 1% del precio, impuesto inmobiliario anual de 1,2%, hipoteca al 6,5% durante 30 años, apreciación del inmueble de 3% anual y proyección de 10 años.
El valor final estimado del REIT es 196.715,14 USD y el del inmueble 249.370,26 USD. El patrimonio inmobiliario es 212.428,63 USD y el flujo acumulado 36.941,63 USD. Las cantidades iniciales son 100.000 y 75.000 USD. Los dividendos REIT se reinvierten; el flujo inmobiliario se suma sin reinvertir.
Cuándo usar esta calculadora
Use esta calculadora para comparar un supuesto de rendimiento REIT con un escenario de alquiler usando los datos indicados. Permite revisar cómo influyen renta, financiación, costes y apreciación en una proyección simplificada.
Use las herramientas relacionadas para estimar por separado ingresos inmobiliarios, rendimiento sobre efectivo o fondos después de impuestos.
Errores de interpretación
No compare valores finales sin revisar el capital inicial. Una inversión REIT de 100.000 USD y una entrada inmobiliaria de 75.000 USD son cantidades distintas.
No trate el alquiler y los gastos fijos como una previsión. Pruebe alquiler menor, vacancia mayor, costes más altos y distintos supuestos de apreciación.
Fórmula y método
Valor REIT final = inversión REIT × (1 + (dividendo + apreciación REIT) / 100)^años. Valor inmobiliario = precio × (1 + apreciación inmobiliaria / 100)^años. Pago mensual = cuota amortizada del préstamo original. Patrimonio = valor inmobiliario − saldo hipotecario. Flujo acumulado = ingreso neto anual × años − pago mensual × meses pagados. Valor inmobiliario final = patrimonio + flujo acumulado.
El rendimiento REIT combina dividendo y apreciación anual, con reinversión de distribuciones. Alquiler, vacancia, mantenimiento e impuesto permanecen fijos. Los pagos hipotecarios cesan al terminar el plazo del préstamo. El flujo inmobiliario se suma sin reinvertirlo.
Supuestos y límites
La estimación usa un rendimiento REIT anual constante formado por dividendo y apreciación, y supone reinversión de distribuciones. Alquiler, vacancia, mantenimiento e impuesto inmobiliario permanecen fijos; el flujo inmobiliario se suma sin reinversión. Los pagos terminan al acabar el plazo hipotecario. No incluye costes de compra y venta, reparaciones adicionales, seguro, gestión, comisiones de financiación, crecimiento del alquiler, impuestos ni cambios del mercado. La inversión REIT y la entrada inmobiliaria pueden ser distintas. Un mayor valor final no es una recomendación ajustada al riesgo ni una comparación completa del rendimiento.
Términos clave
- Fondo de inversión inmobiliaria
- Un fondo de inversión inmobiliaria es una empresa que posee o financia inmuebles generadores de ingresos y puede cotizar en bolsa.
- Ingreso neto operativo
- El ingreso neto operativo es el alquiler tras vacancia, mantenimiento e impuesto inmobiliario, antes de la hipoteca.
- Patrimonio inmobiliario
- El patrimonio inmobiliario es el valor estimado del inmueble menos el saldo hipotecario pendiente.
Comparar cálculos relacionados
Compare los supuestos de un REIT cotizado con los de una propiedad de alquiler. Las cantidades iniciales pueden diferir, así que revise tanto el valor final como el capital aportado.
Use la calculadora de capitalización para estimar ingresos del inmueble o la comparación de REIT y fondos para revisar otros supuestos.
Preguntas frecuentes
¿Cómo compara el cálculo ambas opciones?
El valor REIT capitaliza cada año la suma del dividendo y la apreciación indicados. El valor del inmueble capitaliza la apreciación indicada. El patrimonio es ese valor menos el saldo hipotecario. El flujo acumulado resta los pagos hipotecarios de los ingresos netos de cada año. El valor inmobiliario final suma patrimonio y flujo acumulado. Como las cantidades iniciales pueden diferir, el mayor valor final no indica por sí solo qué opción ofrece mayor rendimiento sobre el capital.
¿Cómo se estima el flujo inmobiliario?
Los ingresos netos anuales son el alquiler bruto de 12 meses, descontando vacancia, mantenimiento e impuesto inmobiliario calculado sobre el precio original. El flujo anual resta 12 pagos hipotecarios, o menos si el préstamo termina antes. El alquiler y estas bases de gastos permanecen constantes.
¿Se reinvierten dividendos y alquileres?
La opción REIT supone que los dividendos se reinvierten dentro del rendimiento anual combinado. La opción inmobiliaria suma el flujo de alquiler al valor final sin obtener rendimiento sobre ese efectivo.
¿Cómo se consideran los pagos hipotecarios?
El pago mensual incluye intereses y principal. Los pagos terminan al finalizar el plazo indicado, aunque la proyección continúe. Una tasa hipotecaria de cero usa pagos iguales de principal. Con una entrada de 100% no hay préstamo.
¿Qué opción es mejor?
No hay una opción que siempre gane. El resultado depende de los supuestos y la inversión REIT puede diferir de la entrada inmobiliaria. Compare capital aportado, valores finales, patrimonio y flujo acumulado.
Herramientas relacionadas
La calculadora de tasa de capitalización estima ingresos inmobiliarios respecto al valor. La de rendimiento sobre efectivo mide el flujo frente al efectivo invertido. La comparación fiscal de REIT y fondos contrasta escenarios simplificados de alquiler y fondos bursátiles después de impuestos estimados.