Escenarios fiscales de inmueble y ETF
Compara escenarios anuales simplificados después de impuestos para alquileres y ETF con tus propios supuestos de rendimiento, costes e impuestos.
Cómo usar la comparación
Ingresa el rendimiento bruto anual del alquiler, los arrastres por vacancia y mantenimiento, y una tasa de impuesto sobre ingresos. Los tres porcentajes del alquiler se aplican al saldo modelado al inicio de cada año. Para el ETF, ingresa el rendimiento total, el rendimiento por dividendos y tasas separadas para dividendos y apreciación del precio. Añade el capital inicial y un número entero de años.
Revisa el rendimiento anual y el valor final modelado de cada escenario, y luego compara la tabla anual. La etiqueta de resultado señala el mayor valor final modelado para estos datos. No clasifica inversiones fuera de estos supuestos.
Cambia un supuesto cada vez para ver qué datos influyen en la comparación. Mantén igual el plazo y el capital inicial, y usa rendimientos y costes con definiciones comparables. El cálculo no añade financiación, costes de compra o venta, gastos del fondo ni aportaciones.
La ruta de alquiler capitaliza un rendimiento anual simplificado. La ruta ETF supone que la apreciación del precio se realiza y grava cada año, y que los dividendos tributan cada año. El calendario fiscal real y los rendimientos pueden ser distintos.
Paso a paso
- Ingresa los supuestos de alquiler y ETF
- Revisa los rendimientos anuales y valores finales
- Compara los escenarios año a año
Ejemplo detallado
Supón un capital inicial de 100.000 $ durante 20 años. Ingresa un rendimiento de alquiler del 10%, un arrastre por vacancia del 1%, un arrastre por mantenimiento del 1% y una tasa de impuesto sobre ingresos del 30%. Para el ETF, ingresa un rendimiento total del 8%, un rendimiento por dividendos del 2%, un impuesto del 20% sobre la apreciación y del 15% sobre los dividendos.
El modelo calcula un rendimiento anual del 5% para el alquiler y del 6,5% para el ETF. Al cabo de 20 años, los valores modelados son 265.329,77 $ y 352.364,51 $, respectivamente. Son resultados de esos supuestos, no una predicción del rendimiento ni de los impuestos reales.
Cuándo usar esta comparación
Usa esta página para comparar un escenario simplificado de alquiler con uno de ETF según rendimientos e impuestos anuales indicados. No predice rendimientos ni impuestos reales.
Las distribuciones y el tratamiento fiscal de un fideicomiso de inversión inmobiliaria dependen del valor y de cada inversor. Esta calculadora no modela esos aspectos. Consulta herramientas relacionadas para otras comparaciones inmobiliarias o de vivienda.
Errores frecuentes
No ingreses la vacancia ni el mantenimiento como parte del alquiler cobrado. Cada dato es un arrastre anual aplicado al saldo modelado al inicio del año, no un coste fijo. Asegúrate también de comparar rendimientos con periodos y definiciones compatibles.
Una pequeña diferencia de rendimiento anual puede producir una gran brecha final tras muchos años. Revisa los supuestos junto con el resultado y no interpretes el mayor valor modelado como predicción ni recomendación fiscal.
Cómo se calculan los rendimientos
Rendimiento anual del alquiler = rendimiento bruto × (1 − tasa de impuesto) − arrastre por vacancia − arrastre por mantenimiento.
Rendimiento anual del ETF = variación negativa del precio + variación positiva del precio × (1 − tasa sobre ganancias) + rendimiento por dividendos × (1 − tasa sobre dividendos).
Saldo final = saldo inicial × (1 + rendimiento anual)^años.
Cada rendimiento anual se aplica al saldo modelado al inicio de ese año. Por ello, los arrastres por vacancia y mantenimiento cambian en importe a medida que el saldo se capitaliza. En el escenario de alquiler se restan después de aplicar el impuesto al rendimiento bruto. El escenario ETF supone que la apreciación positiva se realiza y grava cada año, y no asigna beneficio fiscal a una pérdida de precio. Son reglas del escenario, no una declaración fiscal ni una cuenta de inversión real.
Supuestos y límites
Es un cálculo simplificado de escenarios. El modelo de alquiler grava primero el rendimiento bruto y después resta vacancia y mantenimiento como porcentajes anuales del saldo modelado al inicio de cada año. No calcula impuestos sobre alquileres, ingresos operativos netos ni distribuciones de REIT. El modelo ETF supone que la apreciación positiva se realiza y grava cada año, que los dividendos tributan cada año y que las pérdidas de precio no generan beneficios fiscales. Omite financiación, apreciación del inmueble, costes de compra y venta, gastos del fondo, cambios de rendimiento, inflación, reglas de cuentas y diferencias fiscales por jurisdicción.
Términos clave
- Rendimiento bruto del alquiler
- El rendimiento bruto es el rendimiento de alquiler ingresado antes de aplicar la tasa de impuesto y los arrastres anuales por vacancia y mantenimiento.
- Arrastre por vacancia
- El arrastre por vacancia es un porcentaje anual aplicado al saldo modelado al inicio del año y restado después de gravar el rendimiento bruto. No es una tasa de vacancia medida sobre los ingresos del alquiler.
- Variación del precio del ETF
- La variación del precio del ETF es el rendimiento total menos el rendimiento por dividendos. La apreciación positiva tributa cada año; la variación negativa no genera un beneficio fiscal modelado.
Comparar escenarios relacionados
Usa esta comparación para probar un escenario de alquiler frente a uno de ETF con el mismo capital inicial y plazo. El modelo de alquiler usa un rendimiento simplificado, no calcula distribuciones ni impuestos de un REIT.
Alquiler o compra compara una decisión de vivienda con alquilar e invertir. El Evaluador de tasa de capitalización usa ingresos operativos netos después de gastos, mientras que esta página parte del rendimiento bruto. No traslades esa tasa sin ajustar las definiciones.
Preguntas frecuentes
¿Cómo calcula los rendimientos anuales?
El rendimiento del escenario de alquiler es el rendimiento bruto multiplicado por uno menos la tasa de impuesto, y luego se restan los arrastres por vacancia y mantenimiento. El escenario del ETF separa el rendimiento total entre dividendos y variación del precio. Cada año aplica la tasa indicada a los dividendos y a la apreciación positiva del precio. Una pérdida de precio no genera un beneficio fiscal supuesto. Ambos rendimientos anuales se capitalizan durante el plazo elegido.
¿Qué significan los datos de alquiler?
El rendimiento bruto, la vacancia y el mantenimiento son porcentajes anuales del saldo modelado al inicio de cada año. La vacancia no se calcula como parte del alquiler cobrado y el mantenimiento no es una estimación de gastos reales. Primero se aplica el impuesto al rendimiento bruto y luego se restan ambos arrastres.
¿Cómo trata los dividendos y los cambios de precio del ETF?
El rendimiento total del ETF se divide entre dividendos y variación del precio. Los dividendos se reducen por la tasa indicada. La apreciación positiva del precio se grava cada año, lo que supone realizarla anualmente. Una pérdida de precio sigue siendo una pérdida sin crédito fiscal modelado. Las tasas son supuestos, no una estimación de tu tramo fiscal.
¿La diferencia final equivale a los impuestos pagados?
No. La diferencia entre los valores finales incluye la capitalización de los rendimientos anuales modelados. No es una factura fiscal, una estimación de comisiones ni una ventaja garantizada. El momento real de los impuestos, las deducciones, las distribuciones, los gastos y los rendimientos pueden ser distintos.
¿Indica cuál inversión es mejor?
Ninguna opción está siempre por delante. El resultado solo compara los supuestos ingresados. Omite muchos aspectos de la propiedad y los ETF, por lo que no determina qué inversión conviene ni cuál rendirá mejor. Compara plazos iguales y considera los costes y riesgos que el modelo no incluye.
Herramientas relacionadas
Alquiler o compra compara una decisión de vivienda con alquilar e invertir. El Evaluador de tasa de capitalización calcula una tasa a partir de ingresos operativos netos después de gastos, que difiere del rendimiento bruto usado aquí. Su resultado no es un dato directo para este modelo.