Rechner für den Break Even bei einer Hypothekenumschuldung
Vergleichen Sie Hypothekenraten bei gleichem Saldo, schätzen Sie die einfache Rückzahlung der Anfangskosten und prüfen Sie modellierte Zinsen während der gemeinsamen Restlaufzeit.
So funktioniert der Umschuldungsvergleich
Der Rechner vergleicht zwei festverzinsliche Kredite mit gleichem Anfangssaldo und gleicher Restlaufzeit. Jeder nominale Jahreszins wird durch 12 geteilt, um den Monatszins zu erhalten. Die Formel nimmt gleichbleibende Zahlungen am Monatsende an.
Die monatliche Ersparnis ist die aktuelle Rate minus die neue Rate. Gesamtzinsen sind die Summe der modellierten Zahlungen während der gemeinsamen Laufzeit abzüglich des Anfangssaldos. Die Nettoersparnis entspricht der Zinsdifferenz abzüglich der sofort gezahlten Abschlusskosten.
Für die einfache Amortisation werden die Anfangskosten durch die positive monatliche Ersparnis geteilt. Das Ergebnis kann ein Monatsbruchteil sein und bezeichnet keinen konkreten Zahlungstag. Bei null oder negativer Ersparnis gibt es keine Amortisation. Überschreitet die Dauer die gemeinsame Laufzeit, werden die Kosten innerhalb dieses Modells nicht zurückgewonnen.
Geben Sie für beide Kredite denselben offenen Saldo und dieselbe Restlaufzeit ein. Behandeln Sie Abschlusskosten als sofort gezahltes Geld. Ein neuer Kredit mit anderem Saldo oder Endtermin erfordert einen eigenen Vergleich.
Schritt für Schritt
- Geben Sie den aktuellen offenen Saldo, beide nominalen Jahreszinssätze, die Restlaufzeit und die Anfangskosten ein.
- Vergleichen Sie die modellierten Monatsraten, den monatlichen Unterschied, die Zinsen während der gemeinsamen Laufzeit und die einfache Amortisationsdauer.
- Prüfen Sie, ob die Amortisation kürzer dauert als Ihre geplante Haltedauer des Kredits. Der Zeitwert monatlicher Ersparnisse wird nicht berücksichtigt.
Rechenbeispiel
Beispieleingaben: 250.000 EUR Restschuld, 25 Jahre Restlaufzeit, aktueller nominaler Jahreszins 6,5 %, neuer Zins 5 % und 5.000 EUR Abschlusskosten, die sofort bezahlt werden.
Die modellierten Monatsraten betragen 1.688,02 EUR und 1.461,48 EUR, also 226,54 EUR Unterschied. Die einfache Amortisation dauert 22,07 Monate. Die Gesamtzinsen betragen beim aktuellen Kredit 256.405,37 EUR und beim neuen 188.442,53 EUR. Nach den Anfangskosten beträgt die modellierte Gesamtersparnis 62.962,84 EUR.
Wann Sie diesen Rechner nutzen
Nutzen Sie diesen Vergleich für ein schriftliches Festzinsangebot, wenn der vorgeschlagene Kredit denselben Saldo und dieselbe Restlaufzeit wie der aktuelle hat. Geben Sie die angebotenen nominalen Jahreszinsen und Anfangskosten ein.
Nutzen Sie ein anderes Zahlungsstrommodell bei zusätzlicher Auszahlung, finanzierten Kosten, geänderter Laufzeit, variablen Zinsen, geänderter Hypothekenversicherung oder Steuereffekten. Prüfen Sie die Angaben anhand der Kreditunterlagen.
Häufige Eingabefehler
Vergleichen Sie nicht die alte Laufzeit mit einer längeren neuen Laufzeit und betrachten die niedrigere Rate als reine Ersparnis. Eine längere Laufzeit ändert die Zahl der Zahlungen und die Gesamtzinsen. Dieser Rechner verlangt dieselbe Restlaufzeit für beide Kredite.
Geben Sie sofort gezahlte Abschlusskosten ein, nicht Kosten, die dem neuen Kapital zugeschlagen werden. Prüfen Sie die Schätzung, da vorausbezahlte Zinsen, Steuern, Versicherungen und Treuhandeinlagen anders als Transaktionskosten behandelt werden können.
Formel
Monatszins r = nominaler Jahreszins (%) ÷ 100 ÷ 12
Monatsrate = Saldo × r ÷ [1 − (1 + r)^−Monate], wenn r > 0
Monatsrate = Saldo ÷ Monate, wenn r = 0
Monatliche Ersparnis = aktuelle Rate − neue Rate
Monate bis zur einfachen Amortisation = Anfangskosten ÷ monatliche Ersparnis, wenn diese > 0 ist
Nettoersparnis gesamt = aktuelle Gesamtzinsen − neue Gesamtzinsen − Anfangskosten
Eine Eingabe von 6,5 bedeutet 6,5 %; der monatliche Dezimalzins ist 6,5 ÷ 100 ÷ 12. Beide Kredite verwenden denselben Saldo und eine ganze Zahl verbleibender Monate. Die Zinsen sind nominale Jahreszinsen, keine Effektivzinsen einschließlich Gebühren. Zahlungen erfolgen am Monatsende. Abschlusskosten werden einmal zu Beginn bezahlt und nicht finanziert.
Grenzen und Annahmen des Modells
Das Modell vergleicht festverzinsliche, vollständig tilgende Kredite mit gleichem Anfangssaldo und gleicher Restlaufzeit. Es teilt jeden nominalen Jahreszins durch 12 und nimmt Zahlungen am Monatsende an. Abschlusskosten werden sofort bezahlt und nicht dem neuen Saldo zugeschlagen. Die Amortisation ist ein einfacher, nicht abgezinster Monatsbruchteil. Ausgeschlossen sind geänderte Laufzeiten, finanzierte Gebühren, Punkte, Gutschriften des Kreditgebers, Treuhandeinlagen, vorausbezahlte Steuern oder Versicherungen, Hypothekenversicherung, Vorfälligkeitsentschädigungen, Steuereffekte und der Zeitwert der Ersparnis. Der Rechner bildet weder die Rundung der Bank noch alle Angebotsangaben nach.
Wichtige Begriffe
- Monatliche Kreditrate
- Feste monatliche Zahlung für Tilgung und Zinsen über die Restlaufzeit. Das Modell nimmt Zahlungen am Ende jedes Monats an.
- Monatlicher Ratenunterschied
- Aktuelle Monatsrate minus neue Monatsrate, bei gleichem Saldo und gleicher Restlaufzeit beider Kredite.
- Einfache Amortisationsdauer
- Sofort gezahlte Abschlusskosten geteilt durch die positive monatliche Ersparnis. Das ist ein einfacher Monatsbruchteil, kein Zahlungstermin und kein abgezinster Zahlungsstrom.
Weitere Hypothekenrechner
Mit Sondertilgung bei Hypotheken können Sie den laufenden Kredit mit zusätzlichen Tilgungen vergleichen. Dabei gilt ein anderer Zahlungsstrom, denn eine Zusatzzahlung senkt den Saldo, statt Refinanzierungskosten zu begleichen.
Mit Mieten oder Kaufen können Sie einen möglichen Umzug prüfen. Immobilienbudget schätzt einen umfassenderen Wohnungsrahmen. Die Kreditschätzung des Anbieters kann die Kosten eines Angebots aufführen.
FAQ
Was bedeutet die Amortisationsdauer hier?
Sie ist der Betrag der Anfangskosten geteilt durch die positive monatliche Ersparnis. Das Ergebnis ist ein einfacher, nicht abgezinster Monatsbruchteil und kein bestimmter Zahlungstag. Mögliche Zinsen auf das für die Kosten verwendete Geld werden nicht berücksichtigt.
Warum müssen Saldo und Laufzeit bei beiden Krediten gleich sein?
Konstanter Anfangssaldo und gleiche Restlaufzeit isolieren den Effekt der eingegebenen Zinsen und Anfangskosten. Ein neuer Kredit mit finanzierten Gebühren, zusätzlicher Auszahlung oder längerer Laufzeit verändert den Vergleich und muss gesondert modelliert werden.
Was ist, wenn die neue Monatsrate nicht niedriger ist?
Die monatliche Ersparnis ist null oder negativ, daher gibt es keine positive Amortisationsdauer. In diesem Modell werden Abschlusskosten nicht durch niedrigere Monatsraten zurückgewonnen.
Sind Abschlusskosten im Saldo des neuen Kredits enthalten?
Nein. Geben Sie sofort bezahlte Kosten ein. Sie werden bei der Nettoersparnis einmal von der modellierten Zinsersparnis abgezogen. Werden sie dem Kapital zugeschlagen, bildet dieser Vergleich mit gleichem Saldo das Angebot nicht mehr ab.
Was passiert, wenn die Amortisation länger als die Restlaufzeit dauert?
Der Rechner zeigt die einfache Amortisationsdauer und markiert, dass sie die modellierte Laufzeit überschreitet. Unter diesen Annahmen werden die Anfangskosten vor dem Ende des modellierten Kredits nicht zurückgewonnen.
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