Steuerszenarien für Immobilien und ETF
Vergleichen Sie vereinfachte jährliche Nachsteuerszenarien für Vermietung und ETFs mit eigenen Annahmen zu Rendite, Kosten und Steuern.
Den Vergleich verwenden
Geben Sie jährliche Bruttomietrendite, Leerstands und Instandhaltungsabschlag sowie einen Einkommensteuersatz ein. Diese drei Prozentsätze gelten für den modellierten Saldo zu Jahresbeginn. Für den ETF geben Sie Gesamtrendite, Dividendenrendite und getrennte Steuersätze für Dividenden und Kursgewinne ein. Ergänzen Sie Startkapital und eine ganze Jahreszahl.
Prüfen Sie die modellierte Jahresrendite und den Endwert beider Szenarien und vergleichen Sie danach die Jahrestabelle. Die Ergebnisanzeige nennt den höheren modellierten Endwert für diese Eingaben. Sie bewertet Anlagen nicht unabhängig von diesen Annahmen.
Ändern Sie jeweils eine Annahme, um ihren Einfluss zu erkennen. Verwenden Sie denselben Zeitraum und dasselbe Startkapital sowie vergleichbar definierte Renditen und Kosten. Finanzierung, Kauf und Verkaufskosten, Fondskosten und Einzahlungen werden nicht ergänzt.
Das Vermietungsszenario verzinst eine vereinfachte Jahresrendite. Das ETF Szenario nimmt an, dass positive Kursgewinne jedes Jahr realisiert und besteuert werden und Dividenden jährlich besteuert werden. Tatsächliche Steuerzeitpunkte und Renditen können anders verlaufen.
Schritt für Schritt
- Annahmen für Vermietung und ETF eingeben
- Jahresrenditen und Endwerte prüfen
- Jahresszenarien vergleichen
Rechenbeispiel
Angenommen, das Startkapital beträgt 100.000 $ und der Zeitraum 20 Jahre. Geben Sie 10 % Bruttomietrendite, je 1 % Leerstand und Instandhaltung sowie 30 % Einkommensteuer ein. Für den ETF: 8 % Gesamtrendite, 2 % Dividendenrendite, 20 % Steuer auf Kursgewinne und 15 % auf Dividenden.
Das Modell ergibt 5 % jährliche Rendite im Vermietungsszenario und 6,5 % im ETF Szenario. Nach 20 Jahren betragen die modellierten Werte 265.329,77 $ und 352.364,51 $. Das sind Ergebnisse der Annahmen, keine Prognose tatsächlicher Renditen oder Steuern.
Wann dieser Vergleich hilft
Nutzen Sie die Seite, um ein vereinfachtes Vermietungsszenario mit einem ETF Szenario anhand angegebener Jahresrenditen und Steuersätze zu vergleichen. Sie prognostiziert keine tatsächlichen Renditen oder Steuern.
Ausschüttungen und Steuerbehandlung eines börsennotierten Immobilienfonds hängen vom Wertpapier und der Person ab. Dieser Rechner bildet sie nicht ab. Für andere Immobilien oder Wohnvergleiche nutzen Sie die verknüpften Rechner.
Häufige Fehler
Geben Sie Leerstand und Instandhaltung nicht als Anteil der vereinnahmten Miete ein. Beide Werte sind jährliche Abschläge auf den modellierten Saldo zu Jahresbeginn und keine festen Geldbeträge. Vergleichen Sie außerdem Renditen mit passendem Zeitraum und gleicher Definition.
Schon ein kleiner Unterschied bei der Jahresrendite kann über viele Jahre eine große Endwertdifferenz erzeugen. Prüfen Sie die Annahmen zusammen mit dem Ergebnis und verstehen Sie den höheren Modellwert nicht als Prognose oder Steuerrat.
Berechnung der Renditen
Jahresrendite Vermietung = Bruttorendite × (1 − Einkommensteuersatz) − Leerstandsabschlag − Instandhaltungsabschlag.
Jahresrendite ETF = negative Kursänderung + positive Kursänderung × (1 − Steuersatz auf Gewinne) + Dividendenrendite × (1 − Steuersatz auf Dividenden).
Endwert = Startkapital × (1 + Jahresrendite)^Jahre.
Jede Jahresrendite wird auf den modellierten Saldo zu Jahresbeginn angewandt. Deshalb verändern sich die Beträge für Leerstand und Instandhaltung mit der Aufzinsung. Im Vermietungsszenario werden sie nach der Steuer auf die Bruttorendite abgezogen. Das ETF Szenario nimmt eine jährliche Realisierung und Besteuerung positiver Kursgewinne an und gewährt bei Kursverlusten keinen Steuervorteil. Dies sind Szenarioregeln, keine Steuererklärung oder reales Anlagekonto.
Annahmen und Grenzen
Dies ist eine vereinfachte Szenariorechnung. Das Vermietungsmodell besteuert zuerst die Bruttorendite und zieht danach Leerstand und Instandhaltung als jährliche Prozentsätze des modellierten Saldos zu Jahresbeginn ab. Es berechnet weder Mietsteuern noch Nettobetriebsertrag oder REIT Ausschüttungen. Das ETF Modell nimmt jährliche Realisierung und Besteuerung positiver Kursgewinne sowie jährliche Besteuerung der Dividenden an. Kursverluste bringen keinen Steuervorteil. Finanzierung, Wertsteigerung der Immobilie, Kauf und Verkaufskosten, Fondskosten, wechselnde Renditen, Inflation, Kontoregeln und länderspezifische Steuern fehlen.
Wichtige Begriffe
- Bruttomietrendite
- Die Bruttomietrendite ist der eingegebene Wert vor Einkommensteuer und den jährlichen Abschlägen für Leerstand und Instandhaltung.
- Leerstandsabschlag
- Der Leerstandsabschlag ist ein jährlicher Prozentsatz auf den modellierten Saldo zu Jahresbeginn. Er wird nach der Steuer auf die Bruttorendite abgezogen und ist keine gemessene Leerstandsquote der Mieteinnahmen.
- ETF Kursänderung
- Die ETF Kursänderung ist die Gesamtrendite abzüglich Dividendenrendite. Positive Kursgewinne werden jährlich besteuert, negative Kursänderungen erhalten keinen modellierten Steuervorteil.
Ähnliche Szenarien vergleichen
Vergleichen Sie ein vereinfachtes Vermietungsszenario mit einem ETF Szenario bei gleichem Startkapital und Zeitraum. Das Modell berechnet weder Ausschüttungen noch Steuern eines REIT.
Mieten oder Kaufen vergleicht eine Wohnentscheidung mit Mieten und Investieren. Der Kapitalisierungszins Rechner nutzt den Nettobetriebsertrag nach Betriebskosten, diese Seite dagegen die Bruttorendite. Übernehmen Sie den Zinssatz nicht ohne Abgleich der Definitionen.
FAQ
Wie berechnet das Modell die Jahresrenditen?
Die Rendite des Vermietungsszenarios ist die Bruttorendite multipliziert mit eins minus Steuersatz, abzüglich Leerstands und Instandhaltungsabschlag. Beim ETF wird die Gesamtrendite in Dividenden und Kursänderung aufgeteilt. Der eingegebene Steuersatz wird jährlich auf Dividenden und positive Kursgewinne angewandt. Kursverluste erhalten keinen angenommenen Steuervorteil. Beide Jahresrenditen werden über den gewählten Zeitraum aufgezinst.
Was bedeuten die Angaben zur Vermietung?
Bruttorendite, Leerstand und Instandhaltung sind jährliche Prozentsätze des modellierten Saldos zu Jahresbeginn. Leerstand wird nicht als Anteil vereinnahmter Miete berechnet und Instandhaltung ist keine Schätzung tatsächlicher Ausgaben. Zuerst wird die Steuer auf die Bruttorendite angewandt, danach werden beide Abschläge abgezogen.
Wie behandelt das Modell ETF Dividenden und Kursänderungen?
Die ETF Gesamtrendite wird in Dividenden und Kursänderung geteilt. Dividenden werden um den eingegebenen Steuersatz reduziert. Positive Kursgewinne werden jedes Jahr besteuert, also wird eine jährliche Realisierung angenommen. Kursverluste bleiben Verluste ohne modellierten Steuervorteil. Die Sätze sind Annahmen, keine Schätzung Ihres Steuersatzes.
Entspricht die Endwertdifferenz den gezahlten Steuern?
Nein. Die Differenz der Endwerte enthält den Zinseszinseffekt der modellierten Jahresrenditen. Sie ist weder eine Steuerrechnung noch eine Gebührenangabe oder ein garantierter Vorteil. Steuerzeitpunkt, Abzüge, Ausschüttungen, Kosten und tatsächliche Renditen können abweichen.
Zeigt das Modell die beste Anlage?
Keine Option liegt immer vorn. Das Ergebnis vergleicht nur die eingegebenen Annahmen. Viele Eigenschaften von Immobilien und ETFs fehlen, daher zeigt es weder die passende noch die voraussichtlich bessere Anlage. Vergleichen Sie gleiche Zeiträume und berücksichtigen Sie nicht erfasste Kosten und Risiken.
Weitere Rechner
Mieten oder Kaufen vergleicht eine Wohnentscheidung mit Mieten und Investieren. Der Kapitalisierungszins Rechner leitet den Zinssatz aus dem Nettobetriebsertrag nach Betriebskosten ab. Das unterscheidet sich von der hier verwendeten Bruttorendite und ist keine direkte Eingabe für dieses Modell.