BRRRR Szenariorechner für Immobilien
Schätzen Sie gebundenes Kapital, Bruttoauszahlung und Mieteinnahmen anhand Ihrer Annahmen zu Kauf, Renovierung, Finanzierung und Betriebskosten.
Das Szenario verwenden
Geben Sie Kaufpreis, Renovierungskosten, Wert nach Renovierung, Anzahlung, Kaufnebenkosten, Beleihungsauslauf der Anschlussfinanzierung, Monatsmiete und monatliche Betriebskosten ein. Nutzen Sie dieselbe Währung. Berechnet werden Richtwert, gebundenes Kapital, ursprüngliches Darlehen, Bruttoauszahlung, NOI und zwei jährliche NOI Quoten.
Prüfen Sie die Annahmen zusammen mit den Beträgen. Die Phasentabelle zeigt ausgewählte Werte für Kauf, Renovierung, Vermietung, Refinanzierung und mögliche Kapitalwiederverwendung. Die Wiederholungszeile zeigt denselben Bruttobetrag und modelliert keinen weiteren Kauf.
Der Angebotsrichtwert wendet die 70 Prozent Heuristik auf den Wert nach Renovierung an und zieht die Renovierungskosten ab. Das gebundene Kapital umfasst nur Anzahlung, Kaufnebenkosten und Renovierung. Weitere Betriebskosten können in das Monatsfeld; separate Felder für Halte und Refinanzierungskosten gibt es nicht.
Die Refinanzierungsschätzung multipliziert den eingegebenen Beleihungsauslauf mit dem Wert nach Renovierung und vergleicht das neue Darlehen mit dem ursprünglichen. Sie zeigt Bruttoauszahlung oder zusätzlich benötigtes Ablösekapital. Tilgung, Kreditprüfung und Refinanzierungskosten werden nicht berechnet.
Schritt für Schritt
- Kauf und Renovierung eingeben
- Refinanzierung, Miete und Betriebskosten eingeben
- Kapital, NOI und Jahresquoten prüfen
Rechenbeispiel
Angenommen, der Kaufpreis beträgt 120.000, die Renovierung 30.000, der Wert nach Renovierung 200.000, die Anzahlung 20 %, die Kaufnebenkosten 3 % und der Beleihungsauslauf der Anschlussfinanzierung 65 %. Geben Sie 2.000 Monatsmiete und 800 monatliche Betriebskosten ein. Für alle Beträge gilt dieselbe Währung.
Das Modell ergibt einen Richtwert von 110.000, gebundenes Kapital von 57.600, ein ursprüngliches Darlehen von 96.000 und 34.000 Bruttoauszahlung vor Refinanzierungskosten. Das monatliche NOI beträgt 1.200, das jährliche 14.400 oder 25 % des modellierten Kapitals. Nach der Refinanzierung bleiben 23.600; das jährliche NOI entspricht 61,02 % davon. Dieser Wert liegt vor dem Schuldendienst und ist keine tatsächliche Eigenkapitalrendite.
Wann dieser Rechner hilft
Nutzen Sie den Rechner für ein vereinfachtes Szenario aus Kaufen, Renovieren, Vermieten, Refinanzieren und Wiederholen. Er zeigt modellierte Beträge, keine Bewertung oder Kreditzusage.
Ein BRRRR Vorhaben hängt von Renovierung, Vermietung, Kreditbedingungen, Refinanzierungskosten und Zeitablauf ab. Vieles davon fehlt im Modell; nutzen Sie die Werte als Ausgangspunkt für weitere Prüfung.
Häufige Fehlinterpretationen
Behandeln Sie den 70 Prozent Richtwert nicht als sicheren Preis oder Kreditregel. Er ist eine feste Heuristik und kann bei Renovierungskosten über 70 % des Werts nach Renovierung anzeigen, dass kein positives Gebot möglich ist. Prüfen Sie Ihre Betriebskosten und beachten Sie, dass das NOI den Schuldendienst ausschließt.
Die Bruttoauszahlung ist nicht der Betrag nach Refinanzierungskosten. Die Wiederholungsphase zeigt denselben Wert und prognostiziert weder ein weiteres Objekt noch künftige Renditen.
Berechnung des Szenarios
Angebotsrichtwert = 70 % × Wert nach Renovierung − Renovierungskosten.
Gebundenes Kapital = Kaufpreis × Anzahlung + Kaufpreis × Kaufnebenkosten + Renovierungskosten.
Ursprüngliches Darlehen = Kaufpreis × (1 − Anzahlungsquote). Neues Darlehen = Wert nach Renovierung × Beleihungsauslauf. Bruttoauszahlung = max(0, neues Darlehen − ursprüngliches Darlehen). Fehlbetrag = max(0, ursprüngliches Darlehen − neues Darlehen).
Restkapital = gebundenes Kapital + Fehlbetrag − Bruttoauszahlung. Monatliches NOI = Monatsmiete − monatliche Betriebskosten. Jährliches NOI = monatliches NOI × 12.
Der 70 Prozent Richtwert ist eine illustrative Heuristik, kein sicherer Preis und keine Empfehlung. Die Bruttoauszahlung lässt Refinanzierungskosten aus und nimmt an, dass der ursprüngliche Darlehenssaldo unverändert ist. Die NOI Quoten verwenden Werte vor Schuldendienst und zeigen keinen Zahlungsüberschuss nach Hypothekenraten. Bei einem Nenner von null oder weniger sind sie nicht verfügbar.
Annahmen und Grenzen
Vereinfachte Szenariorechnung, keine Immobilienbewertung oder Finanzierungszusage. Der Richtwert nutzt die illustrative 70 Prozent Heuristik für den Wert nach Renovierung abzüglich Renovierungskosten. Er ist kein sicheres Höchstgebot. Gebundenes Kapital umfasst nur Anzahlung, Kaufnebenkosten und Renovierung. Bruttoauszahlung und zusätzlicher Ablösebetrag werden berechnet, Refinanzierungskosten aber nicht. Der ursprüngliche Darlehenssaldo gilt als unverändert. Das NOI enthält keinen Schuldendienst. Die Jahresquoten sind kein Zahlungsüberschuss nach Hypothekenraten und bei einem Nenner von null oder weniger nicht verfügbar. Leerstand, Haltekosten, Grundsteuer, Versicherung, Reparaturen, Kreditprüfung, Zeitablauf und Miet oder Wertänderungen fehlen.
Wichtige Begriffe
- Wert nach Renovierung
- Der Wert nach Renovierung ist die eingegebene Schätzung des Immobilienwerts nach den Arbeiten. Der Rechner bewertet oder bestätigt sie nicht.
- Monatliches NOI
- Monatliches NOI ist Monatsmiete abzüglich eingegebener Betriebskosten. Es liegt vor Schuldendienst und ist keine vollständige Zahlungsübersicht der Immobilie.
- Bruttoauszahlung aus Refinanzierung
- Die Bruttoauszahlung ist die positive Differenz zwischen neuem und ursprünglichem Darlehen. Bei geringeren Erlösen zeigt das Modell zusätzlich benötigtes Ablösekapital. Refinanzierungskosten fehlen und der ursprüngliche Saldo gilt als unverändert.
Verwandte Berechnungen
Vergleichen Sie modellierte Kauf, Renovierungs, Miet und Refinanzierungsbeträge mit anderen Immobilienrechnern, wenn Sie Rendite oder Wohnkosten getrennt betrachten möchten.
Der Kapitalisierungszins Rechner nutzt Nettobetriebsertrag und Immobilienwert. Dieses Werkzeug beginnt mit Kaufpreis, Renovierungskosten, Miete und Betriebskosten. Die Ergebnisse beantworten unterschiedliche Fragen und sind nicht austauschbar.
FAQ
Wie wird der Angebotsrichtwert berechnet?
Der 70 Prozent Richtwert ist 70 % des Werts nach Renovierung abzüglich Renovierungskosten. Er dient als illustrative Vorauswahl, nicht als sicheres Höchstgebot oder Empfehlung. Kauf, Halte und Finanzierungskosten sowie die Bewertung des Kreditgebers fehlen.
Was zählt zum modellierten gebundenen Kapital?
Das modellierte gebundene Kapital umfasst Anzahlung, Kaufnebenkosten und Renovierung. Das ursprüngliche Darlehen ist der nicht durch die Anzahlung gedeckte Kaufpreisanteil. Haltekosten, Zinsen während der Renovierung und Refinanzierungskosten sind nicht enthalten.
Wie wird die Auszahlung aus der Refinanzierung berechnet?
Das neue Darlehen ist der Wert nach Renovierung multipliziert mit dem eingegebenen Beleihungsauslauf. Die Bruttoauszahlung ist die positive Differenz zwischen neuem und ursprünglichem Darlehen. Ist das neue Darlehen kleiner, zeigt die Differenz den zusätzlichen Betrag zur Ablösung des ursprünglichen Darlehens. Das verbleibende Kapital addiert diesen Fehlbetrag zum gebundenen Kapital und zieht die Auszahlung ab. Der ursprüngliche Darlehenssaldo gilt als unverändert; Refinanzierungskosten fehlen.
Sind die angezeigten Quoten Eigenkapitalrenditen?
Monatliches NOI ist Monatsmiete abzüglich der eingegebenen Betriebskosten. Jährliches NOI entspricht dem Zwölffachen. Das NOI enthält keinen Schuldendienst. Die angezeigten Quoten teilen das jährliche NOI durch gebundenes Kapital oder das modellierte Restkapital nach Refinanzierung. Sie sind kein Zahlungsüberschuss nach Hypothekenraten und bei einem Nenner von null oder weniger nicht verfügbar.
Welche Kosten und Bedingungen fehlen im Modell?
Nein. Der Rechner wendet Rechenregeln auf Ihre Eingaben an. Leerstand, Darlehensraten, Steuern, Versicherung, Rücklagen, Miet oder Wertänderungen, Refinanzierungskosten, Kreditgeberanforderungen und Zeitablauf werden nicht separat modelliert. Bewerten Sie weitere Kosten gesondert.
Verwandte Rechner
Der Kapitalisierungszins Rechner ermittelt eine separate Rendite aus Nettobetriebsertrag und Immobilienwert. Mieten oder Kaufen vergleicht Wohnen mit Mieten und Investieren. Eingaben und Definitionen unterscheiden sich von diesem Szenario.