Rechner für Immobilienfonds und Mietimmobilien
Vergleichen Sie die wiederangelegte Rendite eines Immobilienfonds mit einer Mietimmobilienschätzung. Sehen Sie Endwerte, eingesetztes Kapital, Immobilienvermögen und kumulierte Überschüsse für Ihre Annahmen.
So funktioniert es
Geben Sie Ausschüttung, Wertsteigerung und Anlagebetrag des Fonds ein. Für die Immobilie benötigen Sie Kaufpreis, Anzahlung, Monatsmiete, Leerstand, Instandhaltung, Grundsteuer, Darlehenszins und Laufzeit, Wertsteigerung und Projektionsjahre. Alle Geldbeträge sind USD.
Prüfen Sie Endwerte, eingesetztes Kapital, Immobilienvermögen und kumulierte Überschüsse. Ist der gewählte Zeitraum kürzer als 10 oder 20 Jahre, verwendet der Vergleich diesen Zeitraum und berechnet ihn direkt.
Ändern Sie jeweils eine Annahme, um ihre Wirkung zu sehen. Unterschiedliche Anfangsbeträge können den Endwertvergleich verändern. Setzen Sie jedes Ergebnis auch ins Verhältnis zum eigenen Anfangskapital.
Nutzen Sie den Vergleich für festgelegte Annahmen. Er wählt keine Anlage aus und beurteilt nicht, ob eine Immobilie passend ist.
Schritt für Schritt
- Annahmen für Fonds und Immobilie eingeben
- Kapital, Endwerte, Vermögen und Überschüsse prüfen
- Ergebnisse und Grenzen vergleichen
Berechnetes Beispiel
Beispielwerte: 100.000 USD Anlage in einen Immobilienfonds, 4 % jährliche Ausschüttung und 3 % jährliche Wertsteigerung. Immobilie für 300.000 USD, 25 % Anzahlung, 2.400 USD Monatsmiete, 5 % Leerstand, jährliche Instandhaltung von 1 % des Kaufpreises, 1,2 % Grundsteuer pro Jahr, Darlehen mit 6,5 % Zins und 30 Jahren Laufzeit, 3 % jährliche Wertsteigerung und 10 Jahre Projektion.
Der geschätzte Endwert des Fonds beträgt 196.715,14 USD, der der Immobilie 249.370,26 USD. Das Immobilienvermögen beträgt 212.428,63 USD und der kumulierte Zahlungsüberschuss 36.941,63 USD. Die Anfangsbeträge sind 100.000 und 75.000 USD. Ausschüttungen werden wiederangelegt, Immobilienüberschüsse nicht.
Wann dieser Rechner hilft
Vergleichen Sie mit diesem Rechner eine angenommene Fondsrendite mit einem Mietobjekt. Die vereinfachte Projektion zeigt den Einfluss von Miete, Finanzierung, Kosten und Wertsteigerung.
Verwandte Rechner schätzen Immobilieneinnahmen, Rendite auf eingesetztes Kapital oder Fonds nach geschätzten Steuern getrennt.
Häufige Fehldeutungen
Vergleichen Sie Endwerte nicht ohne das Anfangskapital. Eine Fondsanlage von 100.000 USD und eine Immobilienanzahlung von 75.000 USD sind unterschiedliche Beträge.
Behandeln Sie feste Mieten und Kosten nicht als Prognose. Prüfen Sie niedrigere Miete, mehr Leerstand, höhere Kosten und andere Wertsteigerungsannahmen.
Formel und Methode
Fondsendwert = Fondsanlage × (1 + (Ausschüttung + Fondssteigerung) / 100)^Jahre. Immobilienwert = Kaufpreis × (1 + Wertsteigerung / 100)^Jahre. Monatsrate = Annuität des ursprünglichen Darlehens. Immobilienvermögen = Immobilienwert − Restschuld. Kumulierte Überschüsse = jährlicher Nettoertrag × Jahre − Monatsrate × gezahlte Monate. Immobilienendwert = Vermögen + kumulierter Überschuss.
Die jährliche Fondsrendite setzt sich aus Ausschüttung und Wertsteigerung zusammen. Ausschüttungen gelten als wiederangelegt. Miete, Leerstand, Instandhaltung und Grundsteuer bleiben konstant. Darlehenszahlungen enden mit der Laufzeit. Immobilienüberschüsse werden nicht wiederangelegt.
Annahmen und Grenzen
Die Schätzung verwendet eine gleichbleibende jährliche Fondsrendite aus Ausschüttung und Wertsteigerung und nimmt die Wiederanlage der Ausschüttungen an. Miete, Leerstand, Instandhaltung und Grundsteuer bleiben konstant. Immobilienüberschüsse werden nicht wiederangelegt. Darlehenszahlungen enden mit der Laufzeit. Kauf und Verkauf, zusätzliche Reparaturen, Versicherung, Verwaltung, Finanzierungskosten, Mietsteigerungen, Steuern und Marktänderungen fehlen. Fondsanlage und Immobilienanzahlung können verschieden hoch sein. Ein höherer Endwert ist weder eine risikobereinigte Empfehlung noch ein vollständiger Renditevergleich.
Begriffe
- Immobilienfonds
- Ein Immobilienfonds besitzt oder finanziert ertragbringende Immobilien. Seine Anteile können an einer Börse gehandelt werden.
- Nettoertrag
- Der Nettoertrag sind Mieteinnahmen nach Leerstand, Instandhaltung und Grundsteuer, jedoch vor Darlehenszahlungen.
- Immobilienvermögen
- Das Immobilienvermögen entspricht dem geschätzten Immobilienwert abzüglich der Restschuld.
Verwandte Berechnungen vergleichen
Vergleichen Sie die Annahmen eines börsennotierten Immobilienfonds mit denen einer Mietimmobilie. Die Anfangsbeträge können abweichen. Prüfen Sie deshalb investiertes Kapital und Endwert.
Mit dem Kapitalisierungszinsrechner schätzen Sie Immobilieneinnahmen. Weitere Annahmen lassen sich mit dem Vergleich von Immobilienfonds und Fonds prüfen.
FAQ
Wie vergleicht der Rechner beide Möglichkeiten?
Der Fondsendwert verzinst jährlich die eingegebene Ausschüttung plus Wertsteigerung. Der Immobilienwert wächst mit der eingegebenen Wertsteigerung. Das Immobilienvermögen entspricht dem Wert abzüglich der Restschuld. Der kumulierte Zahlungsüberschuss zieht Darlehensraten vom jährlichen Nettoertrag ab. Der Immobilienendwert addiert Vermögen und Zahlungsüberschuss. Da die Anfangsbeträge abweichen können, zeigt der höhere Endwert allein keine bessere Kapitalrendite.
Wie wird der Immobilienüberschuss berechnet?
Der jährliche Nettoertrag ist die Bruttomiete für zwölf Monate abzüglich Leerstand, Instandhaltung und Grundsteuer auf Basis des ursprünglichen Kaufpreises. Der jährliche Zahlungsüberschuss zieht zwölf Darlehensraten ab, oder weniger, wenn das Darlehen früher endet. Miete und Kostenbasis bleiben unverändert.
Werden Ausschüttungen und Mieteinnahmen wiederangelegt?
Beim Fonds werden Ausschüttungen als wiederangelegt angenommen und fließen in die jährliche Gesamtrendite ein. Bei der Immobilie wird der Mietüberschuss zum Endwert addiert, ohne dass dieses Geld weiter verzinst wird.
Wie behandelt der Rechner Darlehenszahlungen?
Die Monatsrate enthält Zins und Tilgung. Zahlungen enden mit der eingegebenen Darlehenslaufzeit, auch wenn die Projektion weitergeht. Bei null Zins wird der Kreditbetrag gleichmäßig getilgt. Bei 100 % Anzahlung gibt es kein Darlehen.
Welche Möglichkeit ist besser?
Es gibt keinen allgemeinen Gewinner. Das Ergebnis hängt von den Annahmen ab, und die Fondsanlage kann sich von der Immobilienanzahlung unterscheiden. Vergleichen Sie Kapital, Endwerte, Immobilienvermögen und kumulierten Zahlungsüberschuss.
Verwandte Rechner
Der Kapitalisierungszinsrechner schätzt Immobilieneinnahmen im Verhältnis zum Wert. Der Rechner für Eigenkapitalrendite setzt Zahlungsüberschüsse zum eingesetzten Geld ins Verhältnis. Der Steuervergleich von Immobilien und Fonds prüft vereinfachte Miet und Aktienfondsszenarien nach geschätzten Steuern.