Kapitalisierungsrate für Mietimmobilien berechnen
Berechnen Sie den jährlichen Nettoertrag aus Miete, Leerstand und Betriebskosten und teilen Sie ihn durch den Kaufpreis, um die Kapitalisierungsrate zu sehen.
So wird die Kapitalisierungsrate berechnet
Die Kapitalisierungsrate ist der jährliche Nettoertrag geteilt durch den Kaufpreis einer Immobilie. Sie drückt das Verhältnis zwischen modelliertem Immobilienertrag und Preis als Prozentsatz aus. Sie dient dem Vergleich und ist weder eine vollständige Renditekennzahl noch eine Prognose.
Zuerst wird der Leerstandsabzug von der jährlichen Bruttomiete abgezogen. Danach werden die jährlichen Betriebskosten abgezogen, um den Nettoertrag oder NOI zu erhalten. NOI geteilt durch einen positiven Kaufpreis ergibt die Kapitalisierungsrate. NOI und Rate können negativ sein, wenn die modellierten Betriebskosten die effektiven Bruttoeinnahmen übersteigen.
Beispiel: Bei 50.000 EUR Jahresmiete und 8% Leerstand bleiben 46.000 EUR effektive Bruttoeinnahmen. Nach 15.000 EUR Betriebskosten beträgt der NOI 31.000 EUR. Bei 500.000 EUR Kaufpreis liegt die Rate bei 6,2%.
Lesen Sie das Ergebnis als aktuelles Verhältnis des modellierten jährlichen NOI zum Kaufpreis. Vergleichen Sie Immobilien nur bei übereinstimmenden Mietzeiträumen, Kostendefinitionen, Leerstandsannahmen und Währungseinheiten.
Schritt für Schritt
- Geben Sie den Kaufpreis, die Bruttomiete für ein Jahr, die Leerstandsquote und die Betriebskosten für ein Jahr ein.
- Prüfen Sie Leerstandsabzug, effektive Bruttoeinnahmen, NOI, monatliche Bruttomiete und Kapitalisierungsrate.
- Ändern Sie jeweils eine Annahme oder geben Sie eine weitere Immobilie mit denselben Definitionen und derselben Währung ein.
Rechenbeispiel
Beispielwerte: Kaufpreis 500.000 EUR, jährliche Bruttomiete 50.000 EUR, Leerstand 8% und jährliche Betriebskosten 15.000 EUR.
Der Leerstandsabzug beträgt 4.000 EUR, die effektiven Bruttoeinnahmen betragen 46.000 EUR und der NOI beträgt 31.000 EUR. NOI geteilt durch den Kaufpreis ergibt eine Kapitalisierungsrate von 6,2%. Die monatliche Bruttomiete beträgt 4.166,67 EUR.
Wann diese Berechnung passt
Verwenden Sie diese Berechnung, wenn Kaufpreis, jährliche Bruttomiete, Leerstandsannahme und jährliche Betriebskosten bekannt sind und Sie den NOI mit dem Preis vergleichen möchten.
Für eine umfassendere Immobilienanalyse ergänzen Sie eine Zahlungsstromberechnung mit Finanzierung und eingesetztem Kapital. Halten Sie Jahreszeiträume, Kostenkategorien und Währung einheitlich.
Häufige Eingabefehler
Ziehen Sie den Leerstand nicht doppelt ab. Geben Sie die jährlichen Betriebskosten getrennt von der Leerstandsquote ein und berücksichtigen Sie in dieser Berechnung keine Darlehenszahlungen oder Investitionsausgaben.
Prüfen Sie, ob Miete und Kosten denselben Zeitraum von zwölf Monaten abdecken und dieselbe Währung wie der Kaufpreis verwenden. Die Kapitalisierungsrate allein zeigt weder den finanzierten Zahlungsstrom noch die Gesamtrendite.
Formel
Leerstandsabzug = Jährliche Bruttomiete × Leerstandsquote ÷ 100
Effektive Bruttoeinnahmen = Jährliche Bruttomiete − Leerstandsabzug
NOI = Effektive Bruttoeinnahmen − Jährliche Betriebskosten
Kapitalisierungsrate = NOI ÷ Kaufpreis × 100
Alle Beträge für Miete und Kosten sind jährlich, außer der separat angezeigten monatlichen Bruttomiete. Die Leerstandsquote muss zwischen 0% und 100% liegen. Für die Berechnung der Rate ist ein positiver Kaufpreis erforderlich.
Grenzen des Modells
Die Berechnung verwendet die eingegebenen Jahresmieten und Jahreskosten. Betriebskosten sollten Leerstandsabzug, Darlehenstilgung und Zinsen, Investitionsausgaben sowie Einkommensteuer ausschließen. Das Ergebnis modelliert weder Wertsteigerung noch Mietänderungen, Verkaufskosten oder eine Anlageprognose. Bei einem Kaufpreis von null ist die Kapitalisierungsrate nicht verfügbar. Die Beträge verwenden die angezeigte Währung ohne Umrechnung.
Begriffe
- Kapitalisierungsrate
- Nettoertrag geteilt durch Kaufpreis und als Prozentsatz angegeben. Die Kennzahl fasst den modellierten jährlichen Immobilienertrag im Verhältnis zum Preis zusammen.
- Nettoertrag
- Jährliche Bruttomiete abzüglich Leerstandsabzug und jährlicher Betriebskosten, vor Darlehenszahlungen und Einkommensteuer.
- Leerstand und Betriebskosten
- Die eingegebene Leerstandsquote reduziert die Bruttomiete. Betriebskosten werden danach abgezogen und sollten keine bereits durch diese Quote erfassten Leerstandskosten enthalten.
Verwandte Immobilienberechnungen
Die Kapitalisierungsrate vergleicht den jährlichen Nettoertrag mit dem Kaufpreis der Immobilie. Die Eigenkapitalrendite vergleicht den jährlichen Zahlungsstrom mit dem eingesetzten Kapital und berücksichtigt deshalb Finanzierung und Kosten, die diese Berechnung auslässt.
Der Bruttomietmultiplikator vergleicht den Preis mit der Bruttomiete vor Leerstand und Kosten. Der Vergleich von REIT und Direktimmobilie stellt ein vereinfachtes Szenario für börsennotierte Fonds dem direkten Eigentum gegenüber.
FAQ
Was sagt die Kapitalisierungsrate aus?
Sie zeigt den modellierten jährlichen NOI als Prozentsatz des Kaufpreises. Sie kann Immobilien mit ähnlichen Definitionen für Einnahmen und Kosten vergleichbar machen, berücksichtigt aber weder Finanzierung noch Steuern, künftige Änderungen oder sämtliche Eigentümerkosten.
Enthält die Rate Darlehenszahlungen?
Nein. Tilgung und Zinsen gehören in diesem Tool nicht zum NOI. Die Rate wird vor dem Schuldendienst berechnet und zeigt deshalb nicht den Zahlungsstrom auf das eingesetzte Kapital.
Wie verändert Leerstand das Ergebnis?
Die Leerstandsquote wird auf die jährliche Bruttomiete angewendet, um einen Abzug zu berechnen. Dieser Betrag wird vor den Betriebskosten abgezogen. Bei 100% Leerstand sind die effektiven Bruttoeinnahmen null.
Welche Kosten zählen als Betriebskosten?
Geben Sie jährliche Betriebskosten ein, die nicht bereits durch den Leerstandsabzug erfasst sind. Tilgung und Zinsen, Investitionsausgaben und Einkommensteuer gehören nicht in dieses Feld. Verwenden Sie beim Vergleich dieselben Kostendefinitionen.
Bedeutet eine höhere Kapitalisierungsrate eine bessere Anlage?
Nicht für sich allein. Eine höhere Kennzahl kann auf einen höheren NOI oder einen niedrigeren Kaufpreis zurückgehen, sagt aber allein nichts über Zustand, Risiko, Finanzierung, künftige Einnahmen oder Ihre Ziele aus. Das Tool bewertet Immobilien nicht.
Verwandte Tools
Die Eigenkapitalrendite berücksichtigt Finanzierung und eingesetztes Kapital. Der Bruttomietmultiplikator vergleicht den Preis mit der Bruttomiete vor Leerstand und Kosten. Der Vergleich von REIT und Direktimmobilie modelliert einen anderen Vergleich zwischen börsennotierten Fonds und direktem Eigentum.