Calculadora de REIT e imóvel para aluguel
Compare o retorno reinvestido de um REIT com uma estimativa de imóvel para aluguel. Confira valores finais, capital investido, patrimônio e fluxo acumulado conforme suas premissas.
Como funciona
Informe dividendo, valorização e investimento no REIT. Para o imóvel, indique preço, entrada, aluguel mensal, vacância, manutenção, imposto, taxa e prazo do financiamento, valorização e anos da projeção. Os valores estão em USD.
Confira valores finais, capital investido, patrimônio e fluxo acumulado do imóvel. Se o período escolhido for menor que 10 ou 20 anos, a comparação usa esse período e calcula o resultado diretamente.
Altere uma premissa por vez para observar o efeito. Um capital inicial diferente pode mudar a comparação dos valores finais; considere também o resultado em relação ao próprio capital inicial.
Use a comparação para examinar um conjunto definido de premissas. Ela não escolhe um investimento nem determina se um imóvel é adequado.
Passo a passo
- Informe as premissas do REIT e do imóvel
- Confira capital, valores finais, patrimônio e fluxo
- Compare os resultados e as limitações
Exemplo calculado
Dados de exemplo: investimento em REIT de US$ 100.000, dividendo anual de 4% e valorização anual de 3%. Imóvel de US$ 300.000, entrada de 25%, aluguel mensal de US$ 2.400, vacância de 5%, manutenção anual de 1% do preço, imposto imobiliário anual de 1,2%, financiamento a 6,5% por 30 anos, valorização do imóvel de 3% ao ano e projeção de 10 anos.
O valor final estimado do REIT é US$ 196.715,14 e o do imóvel é US$ 249.370,26. O patrimônio do imóvel é US$ 212.428,63 e o fluxo acumulado é US$ 36.941,63. Os valores iniciais são US$ 100.000 e US$ 75.000. Os dividendos do REIT são reinvestidos; o fluxo do imóvel é somado sem reinvestimento.
Quando usar esta calculadora
Use esta calculadora para comparar uma premissa de retorno do REIT com um cenário de imóvel para aluguel. Veja como renda, financiamento, custos e valorização afetam uma projeção simplificada.
Use as ferramentas relacionadas para estimar separadamente a renda do imóvel, o retorno sobre o capital aplicado ou cenários de fundos após impostos.
Erros de interpretação
Não compare valores finais sem conferir o capital inicial. Um investimento de US$ 100.000 em REIT e uma entrada de US$ 75.000 no imóvel são valores diferentes.
Não trate aluguel e custos fixos como previsão. Teste aluguel menor, vacância maior, custos mais altos e outras premissas de valorização.
Fórmula e método
Valor final do REIT = investimento no REIT × (1 + (dividendo + valorização do REIT) / 100)^anos. Valor do imóvel = preço × (1 + valorização do imóvel / 100)^anos. Parcela mensal = pagamento amortizado da dívida original. Patrimônio = valor do imóvel − saldo do financiamento. Fluxo acumulado = renda operacional anual × anos − parcela mensal × meses pagos. Valor final do imóvel = patrimônio + fluxo acumulado.
O retorno do REIT combina dividendo e valorização anual, com reinvestimento das distribuições. Aluguel, vacância, manutenção e imposto permanecem fixos. As parcelas terminam no fim do prazo do financiamento. O fluxo do imóvel é somado sem reinvestimento.
Premissas e limitações
A estimativa usa um retorno anual constante para o REIT, composto pelo dividendo e pela valorização informados, e presume o reinvestimento das distribuições. Aluguel, vacância, manutenção e imposto imobiliário permanecem fixos; o fluxo do imóvel é somado sem reinvestimento. Os pagamentos terminam no prazo do financiamento. Não inclui custos de compra e venda, reparos adicionais, seguro, administração, taxas de financiamento, reajuste do aluguel, impostos ou mudanças de mercado. O investimento no REIT e a entrada no imóvel podem ser diferentes. Um valor final maior não é uma recomendação ajustada ao risco nem uma comparação completa de retorno.
Termos principais
- Fundo de investimento imobiliário
- Um fundo de investimento imobiliário é uma empresa que possui ou financia imóveis geradores de renda e pode ter ações negociadas em bolsa.
- Renda operacional líquida
- A renda operacional líquida é o aluguel após vacância, manutenção e imposto imobiliário, antes das parcelas do financiamento.
- Patrimônio do imóvel
- O patrimônio do imóvel é o valor estimado menos o saldo restante do financiamento.
Compare cálculos relacionados
Compare as premissas de um REIT negociado em bolsa com as de um imóvel para aluguel. Os valores iniciais podem ser diferentes, então observe o capital investido e o valor final.
Use a calculadora de taxa de capitalização para estimar a renda do imóvel ou a comparação entre REIT e fundos para outros cenários.
Perguntas frequentes
Como a calculadora compara as opções?
O valor do REIT capitaliza a cada ano a soma do dividendo e da valorização informados. O valor do imóvel capitaliza a valorização informada. O patrimônio é esse valor menos o saldo do financiamento. O fluxo acumulado desconta as parcelas pagas da renda líquida de cada ano. O valor final do imóvel soma patrimônio e fluxo acumulado. Como os valores iniciais podem ser diferentes, o maior valor final não indica sozinho qual opção teve maior retorno sobre o capital.
Como é estimado o fluxo do imóvel?
A renda operacional anual é o aluguel bruto de 12 meses após vacância, manutenção e imposto imobiliário calculados sobre o preço original. O fluxo anual desconta 12 parcelas, ou menos se o financiamento terminar antes. O aluguel e essas bases de despesas permanecem constantes.
Dividendos e aluguéis são reinvestidos?
A opção REIT presume que as distribuições são reinvestidas no retorno anual combinado. A opção de imóvel soma o fluxo de aluguel ao valor final sem rendimento adicional sobre esse dinheiro.
Como são tratados os pagamentos do financiamento?
A parcela mensal inclui juros e amortização. Os pagamentos terminam quando acaba o prazo informado, mesmo que a projeção continue. Uma taxa de financiamento igual a zero usa amortizações mensais iguais. Com entrada de 100%, não há dívida.
Qual opção é melhor?
Não existe uma opção que sempre vença. O resultado depende das premissas, e o investimento no REIT pode ser diferente da entrada no imóvel. Compare o capital investido, os valores finais, o patrimônio e o fluxo acumulado.
Ferramentas relacionadas
A calculadora de taxa de capitalização estima a renda do imóvel em relação ao valor. A de retorno sobre capital próprio compara o fluxo do imóvel com o dinheiro investido. A comparação de impostos entre REIT e fundos avalia cenários simplificados de aluguel e fundos de ações após impostos estimados.