Calculadora de taxa de capitalização imobiliária
Calcule o resultado operacional líquido anual com base no aluguel, na vacância e nas despesas operacionais, depois divida pelo preço de compra para ver a taxa de capitalização.
Como a taxa de capitalização é calculada
A taxa de capitalização é o resultado operacional líquido anual dividido pelo preço de compra de um imóvel. Ela expressa em porcentagem a relação entre a renda imobiliária modelada e o preço. É um índice para comparação, não uma medida completa de retorno nem uma previsão.
Primeiro, a provisão para vacância é subtraída do aluguel bruto anual. Depois, as despesas operacionais anuais são subtraídas para chegar ao resultado operacional líquido, ou NOI. Dividir o NOI por um preço de compra positivo resulta na taxa de capitalização. O NOI e a taxa podem ser negativos quando as despesas operacionais modeladas superam a receita bruta efetiva.
Por exemplo, 50.000 BRL de aluguel anual com vacância de 8% deixam 46.000 BRL de receita bruta efetiva. Após 15.000 BRL de despesas operacionais, o NOI é 31.000 BRL. Com preço de compra de 500.000 BRL, a taxa é 6,2%.
Interprete o resultado como a relação atual entre o NOI anual modelado e o preço de compra. Compare imóveis somente quando os períodos de aluguel, as definições de despesas, os pressupostos de vacância e as unidades monetárias forem consistentes.
Passo a passo
- Informe o preço de compra, o aluguel bruto de um ano, a taxa de vacância e as despesas operacionais de um ano.
- Confira a perda por vacância, a receita bruta efetiva, o NOI, o aluguel bruto mensal e a taxa de capitalização.
- Altere um pressuposto por vez ou informe outro imóvel usando as mesmas definições e moeda.
Exemplo calculado
Dados do exemplo: preço de compra 500.000 BRL, aluguel bruto anual 50.000 BRL, vacância de 8% e despesas operacionais anuais de 15.000 BRL.
A provisão para vacância é 4.000 BRL, a receita bruta efetiva é 46.000 BRL e o NOI é 31.000 BRL. Dividir o NOI pelo preço de compra resulta em uma taxa de capitalização de 6,2%. O aluguel bruto mensal é 4.166,67 BRL.
Quando usar este cálculo
Use este cálculo quando tiver preço de compra, aluguel bruto anual, uma premissa de vacância e despesas operacionais anuais, e quiser comparar o NOI com o preço.
Para uma análise imobiliária mais ampla, combine com um cálculo de fluxo de caixa que considere financiamento e dinheiro investido. Mantenha consistentes os períodos anuais, as categorias de despesas e a moeda.
Erros comuns
Não desconte a vacância duas vezes. Informe as despesas operacionais anuais separadamente da taxa de vacância e não inclua parcelas do financiamento nem despesas de capital neste cálculo.
Confira se o aluguel e as despesas cobrem o mesmo período de doze meses e usam a mesma moeda do preço de compra. A taxa, por si só, não mostra o fluxo de caixa com financiamento nem o retorno total.
Fórmula
Perda por vacância = Aluguel bruto anual × Taxa de vacância ÷ 100
Receita bruta efetiva = Aluguel bruto anual − Perda por vacância
NOI = Receita bruta efetiva − Despesas operacionais anuais
Taxa de capitalização = NOI ÷ Preço de compra × 100
Todos os valores de aluguel e despesas são anuais, exceto o aluguel bruto mensal exibido separadamente. A taxa de vacância deve ficar entre 0% e 100%. É necessário um preço de compra positivo para calcular a taxa.
Limites do modelo
O cálculo usa o aluguel e os custos anuais informados. As despesas operacionais devem excluir a perda por vacância, o principal e os juros do financiamento, as despesas de capital e o imposto de renda. O resultado não modela valorização, mudanças no aluguel, custos de venda ou uma previsão de investimento. Com preço de compra zero, a taxa fica indisponível. Os valores usam a moeda exibida, sem conversão.
Termos principais
- Taxa de capitalização
- Resultado operacional líquido dividido pelo preço de compra, expresso em porcentagem. Resume a relação entre a renda anual modelada do imóvel e seu preço.
- Resultado operacional líquido
- Aluguel bruto anual menos a provisão para vacância e as despesas operacionais anuais, antes das parcelas do financiamento e do imposto de renda.
- Vacância e despesas operacionais
- A porcentagem de vacância reduz o aluguel bruto. As despesas operacionais são subtraídas depois e não devem incluir custos de vacância já representados por essa porcentagem.
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A taxa de capitalização compara o resultado operacional líquido anual com o preço de compra do imóvel. O retorno sobre o capital investido compara o fluxo de caixa anual com o dinheiro investido, incluindo financiamento e custos que este cálculo deixa de fora.
A Calculadora do Multiplicador de Aluguel Bruto compara o preço com o aluguel bruto antes da vacância e das despesas. A comparação entre REIT e propriedade direta apresenta um cenário simplificado de fundos imobiliários negociados em bolsa e imóveis de propriedade direta.
Perguntas frequentes
O que a taxa de capitalização indica?
Ela mostra o NOI anual modelado como porcentagem do preço de compra. Pode ajudar a comparar imóveis com definições semelhantes de renda e despesas, mas não inclui financiamento, impostos, mudanças futuras nem todos os custos de propriedade.
A taxa inclui as parcelas do financiamento?
Não. O principal e os juros do financiamento não fazem parte do NOI nesta ferramenta. A taxa é calculada antes do serviço da dívida e não mostra o fluxo de caixa sobre o dinheiro investido.
Como a vacância muda o resultado?
A taxa de vacância é aplicada ao aluguel bruto anual para calcular uma provisão. Esse valor é subtraído antes das despesas operacionais. Com vacância de 100%, a receita bruta efetiva é zero.
O que devo incluir nas despesas operacionais?
Informe os custos operacionais anuais que ainda não estejam representados pela perda por vacância. Não inclua principal nem juros do financiamento, despesas de capital ou imposto de renda neste campo. Use as mesmas definições de custo ao comparar imóveis.
Uma taxa de capitalização mais alta significa um investimento melhor?
Não por si só. Um índice mais alto pode resultar de um NOI maior ou de um preço de compra menor, mas não descreve sozinho o estado do imóvel, o risco, o financiamento, a renda futura nem seus objetivos. A ferramenta não classifica imóveis.
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