Calculadora de multiplicador de aluguel bruto
Calcule o GRM de um imóvel com o preço pedido e o aluguel bruto anual. Inclua um GRM de referência para comparar um valor ilustrativo.
Como funciona o multiplicador de aluguel bruto
O multiplicador de aluguel bruto, ou GRM, é o preço de compra dividido pelo aluguel bruto anual. Ele expressa o preço como múltiplo de um ano de aluguel. Por exemplo, um GRM de 8 significa que o preço equivale a oito vezes o aluguel bruto anual informado. Não é um prazo literal de retorno, uma medida de lucro nem um rendimento de aluguel.
Informe o preço pedido e o aluguel bruto anual para calcular o GRM e o aluguel bruto mensal. Você pode acrescentar um GRM de referência para multiplicar pelo aluguel anual e comparar o resultado com o preço informado. Um preço acima ou abaixo desse cálculo descreve apenas os dados preenchidos. Isso não estabelece o valor justo nem se o imóvel é um bom investimento.
Use o GRM como comparação inicial entre imóveis com localização, tipo e convenção de aluguel semelhantes. Como ele ignora despesas e vacância, complemente a análise com uma revisão completa de receitas e custos. A calculadora não verifica aluguéis, vendas comparáveis nem o múltiplo de referência.
Informe os valores em USD. A página exibe USD e não converte moedas. O armazenamento do navegador pode salvar o aluguel anual e o GRM de referência opcional quando disponível.
Passo a passo
- Informe o preço pedido e o aluguel bruto anual do imóvel.
- Confira o GRM e o aluguel bruto mensal calculado com base no aluguel anual.
- Opcionalmente, informe um GRM de referência para calcular um valor ilustrativo e a diferença de preço.
Exemplo calculado
Informe um preço de compra de USD 300.000 e aluguel bruto anual de USD 36.000. O GRM é 8,33 e o aluguel bruto mensal é USD 3.000.
Com um GRM de referência 8 informado por você, o valor ilustrativo é USD 288.000. O preço informado fica USD 12.000 acima desse cálculo de referência. É uma comparação dos dados preenchidos, não uma avaliação nem uma recomendação de investimento.
Quando usar esta calculadora
Use esta calculadora para comparar o preço pedido de um imóvel com seu aluguel bruto anual e, opcionalmente, com um múltiplo de referência informado por você.
Use como triagem inicial e depois analise separadamente imóveis comparáveis, vacância, custos operacionais, impostos, seguros, manutenção e financiamento.
Erros comuns de interpretação
Não interprete o GRM como o número de anos que levará para recuperar de fato o preço de compra. É um múltiplo do preço sobre o aluguel bruto anual, não um cronograma de fluxo de caixa.
Não trate o GRM de referência nem o valor ilustrativo resultante como uma venda comparável verificada, uma avaliação ou um sinal de que o imóvel é barato ou caro.
Fórmula do multiplicador de aluguel bruto
GRM = preço de compra / aluguel bruto anual
aluguel bruto mensal = aluguel bruto anual / 12
valor ilustrativo = aluguel bruto anual × GRM de referência
diferença de preço = preço de compra − valor ilustrativo
O GRM exige aluguel bruto anual positivo. O GRM de referência é opcional e precisa ser positivo quando informado. O valor ilustrativo usa apenas o aluguel anual e o múltiplo de referência preenchidos.
Premissas e limites
O GRM divide o preço de um imóvel pelo aluguel bruto anual. Ele não mede lucro, rendimento do aluguel, fluxo de caixa ou o tempo necessário para recuperar o preço. O cálculo usa o aluguel bruto antes das deduções e não subtrai vacância, despesas operacionais, impostos, seguro, manutenção, financiamento ou obras de capital. O GRM de referência é uma premissa informada por você, não uma média de mercado verificada, avaliação ou valor justo. Os resultados dependem de comparar imóveis, períodos de aluguel, moeda e unidades equivalentes. Esta página usa USD sem conversão de moeda e não modela custos de transação nem regras específicas do imóvel.
Termos principais
- Multiplicador de aluguel bruto
- Preço de compra dividido pelo aluguel bruto anual. Expressa o preço como múltiplo de um ano de aluguel bruto.
- Aluguel bruto anual
- Receita de aluguel por um ano inteiro antes de descontar vacância ou despesas do imóvel.
- Valor ilustrativo
- Valor comparativo calculado multiplicando o aluguel bruto anual pelo GRM de referência informado pelo usuário. Não é uma avaliação.
Compare cálculos relacionados
Depois de uma triagem inicial pelo GRM, compare o imóvel com a taxa de capitalização ou o retorno sobre o capital investido. Esses métodos incluem custos ou capital investido que o GRM não considera.
A comparação com um GRM de referência é apenas um dado. Analise imóveis comparáveis na região e todos os custos operacionais antes de decidir.
Perguntas frequentes
O que o multiplicador de aluguel bruto mostra?
Ele divide o preço de compra informado pelo aluguel bruto anual. Um GRM de 8 significa que o preço equivale a oito vezes um ano de aluguel bruto. Isso não significa que o imóvel recuperará o preço em oito anos, pois o cálculo não inclui vacância, despesas, financiamento nem mudanças no aluguel ou no valor.
O GRM mede lucro ou rendimento do aluguel?
Não. O GRM usa aluguel bruto antes das despesas. Ele não é receita operacional líquida, fluxo de caixa, retorno sobre o investimento nem rendimento do aluguel. Dois imóveis com o mesmo GRM podem ter custos, vacância, impostos e financiamento muito diferentes.
Como o valor de referência é calculado?
A calculadora multiplica o aluguel bruto anual informado pelo GRM de referência opcional. Com USD 36.000 de aluguel anual e um GRM de referência 8, o valor ilustrativo é USD 288.000. A referência deve vir da sua própria análise de comparáveis; a calculadora não fornece nem verifica esse dado.
Como escolho um GRM de referência?
Use dados de imóveis comparáveis por localização, uso, base de aluguel e período. Esta calculadora não fornece dados de mercado nem uma faixa típica. Se houver poucos comparáveis ou se eles forem inconsistentes, deixe a referência em branco e analise os imóveis separadamente.
Um GRM mais baixo significa que o imóvel é melhor?
Não por si só. Um múltiplo menor entre preço e aluguel bruto pode coexistir com mais vacância, reparos, impostos ou outros custos. O GRM é uma medida de triagem, não uma classificação da qualidade do investimento.
Ferramentas relacionadas
Depois de comparar múltiplos de aluguel bruto, use uma calculadora de taxa de capitalização ou retorno sobre o capital para analisar medidas que incluem mais custos ou o capital investido. São cálculos diferentes e não verificam o GRM de referência.