Calculadora de ponto de equilíbrio do refinanciamento imobiliário
Compare parcelas de empréstimos com o mesmo saldo, estime a recuperação simples dos custos iniciais e confira os juros modelados no prazo restante comum.
Como funciona a comparação de refinanciamento
A calculadora compara dois empréstimos de taxa fixa com o mesmo saldo inicial e prazo restante. Divide cada taxa nominal anual por 12 para obter a taxa mensal. A fórmula pressupõe parcelas iguais no fim de cada mês.
A economia mensal é a parcela atual menos a nova. Os juros totais são a soma das parcelas modeladas no prazo comum menos o saldo inicial. A economia total líquida é a diferença entre os juros menos os custos de fechamento pagos no início.
A recuperação simples divide os custos iniciais pela economia mensal positiva. Pode resultar em uma fração de mês e não marca a data de um pagamento específico. Se a economia mensal for zero ou negativa, não há recuperação. Se o prazo calculado superar o prazo comum, os custos não são recuperados nesse período modelado.
Informe o mesmo saldo devedor e prazo restante para os dois empréstimos. Considere os custos de fechamento como dinheiro pago no início. Se o novo empréstimo tiver outro saldo ou vencimento, é necessária uma comparação diferente.
Passo a passo
- Informe o saldo devedor atual, as duas taxas nominais anuais de juros, o prazo restante e os custos iniciais.
- Compare as parcelas mensais modeladas, a diferença mensal, os juros no prazo comum e o período simples de recuperação.
- Confira se recuperar os custos leva menos tempo do que o período em que você espera manter o empréstimo. O resultado não considera o valor do dinheiro no tempo para a economia mensal.
Exemplo detalhado
Dados do exemplo: saldo de 250.000 BRL, 25 anos restantes, taxa nominal anual atual de 6,5%, nova taxa de 5% e 5.000 BRL em custos de fechamento pagos no início.
As parcelas modeladas são 1.688,02 BRL e 1.461,48 BRL por mês, uma diferença de 226,54 BRL. A recuperação simples leva 22,07 meses. Os juros totais são 256.405,37 BRL no empréstimo atual e 188.442,53 BRL no novo. Após os custos iniciais, a economia total modelada é 62.962,84 BRL.
Quando usar esta calculadora
Use esta comparação para uma proposta escrita de refinanciamento com taxa fixa quando o empréstimo proposto tiver o mesmo saldo e prazo restante do atual. Informe as taxas nominais anuais cotadas e os custos iniciais.
Use outro modelo de fluxo de caixa para refinanciamento com dinheiro adicional, custos financiados, prazo diferente, taxas ajustáveis, mudanças no seguro hipotecário ou efeitos fiscais. Confira os dados nos documentos do banco.
Erros comuns de preenchimento
Não compare o prazo antigo com um novo prazo mais longo e trate a parcela menor como economia pura. Um prazo maior muda o número de pagamentos e os juros totais. Esta calculadora exige o mesmo prazo restante para os dois empréstimos.
Informe custos de fechamento pagos no início, não custos adicionados ao novo principal. Revise a estimativa, pois juros pré pagos, impostos, seguros e depósitos de garantia podem ser tratados de modo diferente das cobranças da transação.
Fórmula
Taxa mensal r = taxa nominal anual (%) ÷ 100 ÷ 12
Parcela mensal = saldo × r ÷ [1 − (1 + r)^−meses], quando r > 0
Parcela mensal = saldo ÷ meses, quando r = 0
Economia mensal = parcela atual − nova parcela
Meses de recuperação simples = custos iniciais ÷ economia mensal, quando a economia mensal > 0
Economia total líquida = juros totais atuais − juros totais novos − custos iniciais
Uma entrada de 6,5 significa 6,5%; a taxa decimal mensal é 6,5 ÷ 100 ÷ 12. Os dois empréstimos usam o mesmo saldo e um número inteiro de meses restantes. As taxas são nominais anuais, não valores de APR com tarifas incluídas. Os pagamentos ocorrem no fim do mês. Os custos são pagos uma vez no início e não são financiados.
Limites e premissas do modelo
O modelo compara empréstimos de taxa fixa e amortização completa com o mesmo saldo inicial e o mesmo prazo restante. Divide cada taxa nominal anual por 12 e pressupõe pagamentos no fim de cada mês. Os custos de fechamento são pagos no início e não são adicionados ao novo saldo. A recuperação é uma fração simples de meses, sem desconto. O modelo exclui mudança de prazo, custos financiados, pontos, créditos do banco, depósitos de garantia, impostos ou seguros pré pagos, seguro hipotecário, multas por pagamento antecipado, efeitos fiscais e valor do dinheiro no tempo. Não reproduz o arredondamento de parcelas do banco nem todas as informações de uma proposta.
Termos principais
- Parcela mensal do empréstimo
- Pagamento fixo que cobre principal e juros todo mês durante o prazo restante. Este modelo pressupõe pagamentos no fim de cada mês.
- Diferença entre parcelas mensais
- Parcela mensal atual menos a nova parcela mensal, usando o mesmo saldo e prazo restante para os dois empréstimos.
- Prazo simples de recuperação
- Custos de fechamento iniciais divididos pela economia mensal positiva. É uma fração simples de meses, não uma data de pagamento nem um resultado descontado.
Ferramentas hipotecárias relacionadas
Use Amortização Antecipada de Hipoteca para comparar manter o empréstimo atual e pagar principal extra. Esse cálculo usa outro fluxo de caixa, pois o pagamento extra reduz o saldo em vez de pagar custos de refinanciamento.
Use Alugar ou Comprar para avaliar uma possível mudança de moradia, ou Capacidade de Compra de Imóvel para um orçamento mais amplo. A estimativa de empréstimo do banco pode detalhar as cobranças da proposta.
Perguntas frequentes
O que significa o período de recuperação aqui?
É o custo de fechamento inicial dividido pela economia mensal positiva. O resultado é uma fração simples de meses, sem desconto, não uma data específica de pagamento. Não considera os juros que você poderia obter com o dinheiro usado para pagar os custos.
Por que os dois empréstimos precisam ter o mesmo saldo e prazo?
Manter constantes o saldo inicial e o prazo restante isola o efeito das taxas e dos custos iniciais informados. Um novo empréstimo com tarifas financiadas, dinheiro adicional ou prazo mais longo muda a comparação e exige modelar essas condições separadamente.
E se a nova parcela mensal não for menor?
A economia mensal é zero ou negativa, então não há prazo positivo de recuperação. Neste modelo, custos de fechamento não são recuperados por reduções na parcela mensal.
Os custos de fechamento entram no saldo do novo empréstimo?
Não. Informe os custos pagos no início. Eles são subtraídos uma vez da redução de juros ao calcular a economia total líquida. Se forem adicionados ao principal, esta comparação com saldos iguais deixa de representar a proposta.
E se a recuperação levar mais que o prazo restante?
A calculadora mostra o prazo simples de recuperação e indica que ele supera o período modelado. Com essas premissas, os custos iniciais não são recuperados antes do fim do empréstimo modelado.
Ferramentas relacionadas
Amortização Antecipada de Hipoteca compara pagamentos extras de principal com o cronograma atual. Alugar ou Comprar modela uma mudança entre opções de moradia, e Capacidade de Compra de Imóvel estima um orçamento de compra mais amplo. Essas ferramentas usam fluxos de caixa diferentes e respondem a outras perguntas.