Calculadora de Comprar ou Alugar
Compare o patrimônio líquido modelado ao comprar e alugar com premissas comuns de imóvel, crédito, custos, crescimento e investimento.
Os valores usam BRL, a moeda exibida. Não há conversão. As premissas podem ser armazenadas neste navegador quando o armazenamento está disponível. O preço do imóvel nunca é armazenado.
Como o modelo compara compra e aluguel
Indique o preço e o aluguel atual de habitações semelhantes na mesma zona. Acrescente entrada, taxa e prazo do financiamento, imposto, manutenção, crescimento do aluguel, seguro do locatário, retorno do investimento e horizonte. Os valores usam a moeda exibida, sem conversão.
O percurso de compra começa com capital próprio igual à entrada. O de aluguel começa com essa entrada investida. Todos os meses, o valor do imóvel e as contas líquidas variam segundo as taxas indicadas. O aluguel atual é cobrado e atualizada para o mês seguinte. O percurso com menor despesa investe a diferença no fim do mês.
No fim de cada ano, o patrimônio de compra é o valor modelado do imóvel menos o saldo do financiamento mais os investimentos do comprador. O patrimônio percurso de aluguel é a conta de investimento do inquilino. O primeiro ano à frente é apenas a primeira passagem; veja os anos seguintes porque a posição pode mudar.
Faltam despesas que podem alterar uma comparação real: compra e venda, seguros, condomínio, serviços, obras e impostos. Estime os custos locais à parte antes de usar o cenário.
Passo a passo
- Indique preço, entrada, crédito, imposto sobre o imóvel e manutenção.
- Indique aluguel, seguro, crescimento, retorno do investimento e anos.
- Compare o patrimônio ao fim de cada ano e veja se a vantagem continua.
Exemplo trabalhado
Exemplo: imóvel de 400.000 BRL, entrada de 20%, financiamento a 6,5% nominal anual durante 30 anos, imposto anual de 1,2%, manutenção de 1%, variação anual efetiva do imóvel de 3%, aluguel mensal de 2.000 BRL com crescimento efetivo de 3%, seguro mensal de 20 BRL, retorno efetivo anual de 7% e projeção de 30 anos.
A parcela mensal modelada de capital e juros é 2.022,62 BRL. No ano 10, o patrimônio líquido modelado é 266.282,95 BRL ao comprar e 252.641,48 BRL ao alugar. No ano 30, é 1.090.657,39 BRL e 1.013.442,18 BRL, respectivamente. Comprar fica à frente no fim do ano 1 neste cenário, mas a comparação pode mudar mais tarde.
Quando usar esta calculadora
Use esta comparação quando conseguir estimar o preço e as despesas recorrentes de um imóvel, além do aluguel de outra semelhante. Mostra como as premissas de financiamento, crescimento e investimento afetam o patrimônio modelado.
Compare vários cenários e estime à parte os custos excluídos. O modelo não determina se a compra é acessível, não atribui valor a preferências pessoais e não prevê preços ou retornos futuros.
Erros comuns de entrada de dados
Informe taxas em pontos percentuais: 3 significa 3%, não 0,03%. A taxa do financiamento é nominal anual e é dividida por 12. A variação do imóvel, o crescimento do aluguel e o retorno são taxas anuais efetivas; indique a taxa anual, não a mensal.
Imposto e manutenção são percentagens anuais do valor do imóvel, cobradas mensalmente à medida que o valor muda. O seguro do locatário é mensal. Não se inclui seguro do proprietário nem outros custos omitidos, por isso a diferença mensal não representa um orçamento familiar completo.
Fórmula e calendário
Taxa mensal do crédito r = taxa nominal anual (%) ÷ 100 ÷ 12
Parcela mensal de capital e juros = capital em dívida × r ÷ [1 − (1 + r)^−meses], se r > 0
Parcela mensal de capital e juros = capital em dívida ÷ meses, se r = 0
Taxa mensal equivalente para imóvel, aluguel e investimentos = (1 + taxa anual efetiva)^(1/12) − 1
Patrimônio líquido ao comprar = valor do imóvel − saldo do financiamento + investimentos do comprador
Patrimônio líquido ao alugar = investimentos do inquilino
No fim de cada mês, o percurso com menor despesa de moradia investe a diferença positiva. A conta do inquilino começa com a entrada.
Primeiro ano à frente = primeiro fim de ano em que comprar supera alugar
No início de cada mês, o valor do imóvel e as duas contas de investimento crescem. Depois são cobrados juros e paga a parcela. O imposto e a manutenção são percentagens do valor modelado desse mês. O aluguel indicado é usada nesse mês e atualizada para o seguinte; o seguro do locatário permanece fixo. O percurso com menor despesa investe a diferença no fim do mês. A parcela termina após a liquidação, mas imposto e manutenção continuam. As taxas anuais efetivas são convertidas em capitalização mensal. Exclui custos de compra e venda, seguros, condomínio, serviços, obras, comissões de investimento e efeitos fiscais.
Limites e premissas do modelo
Este é um modelo determinístico de cenários, não uma previsão. A taxa nominal anual do financiamento é dividida por 12. As taxas anuais efetivas do imóvel, aluguel e investimento são convertidas em taxas mensais equivalentes. Imposto e manutenção são cobrados mensalmente como percentagens do valor modelado. O seguro do locatário é mensal. A entrada é investida no percurso de aluguel; o percurso com menor despesa mensal investe a diferença no fim do mês. Cada percurso paga as suas despesas de moradia com o fluxo de caixa da família, sem pedir dinheiro emprestado para cobrir faltas. Exclui custos de compra e venda, seguro do proprietário, seguro do financiamento imobiliário, condomínio, serviços essenciais, reformas, taxas de investimento, efeitos do imposto de renda e deduções fiscais. A forma de cobrança local e a gestão real do empréstimo podem diferir.
Termos principais
- Parcela modelada do crédito
- Parcela mensal fixa de capital e juros calculada com o capital em dívida, taxa nominal anual dividida por 12 e prazo em meses inteiros.
- Patrimônio líquido ao comprar
- Valor do imóvel menos o saldo do financiamento, mais a conta de investimento do comprador financiada nos meses em que comprar tem menor despesa modelada.
- Primeiro ano à frente
- Primeiro fim de ano em que o patrimônio modelado ao comprar supera os ativos de investimento do inquilino. Os anos seguintes podem mostrar o outro percurso à frente.
Outras questões sobre imóvel
Use Acessibilidade do Imóvel para verificar se a parcela da compra cabe num orçamento de rendimento e dívida. Esta comparação patrimonial não mostra se a família consegue suportar cada parcela com conforto.
Se já tiver imóvel, Ponto de Equilíbrio do Refinanciamento compara prestações com o mesmo saldo e prazo restante. Para um imóvel destinado ao aluguel, use Avaliador de Taxa de Capitalização. As ferramentas modelam fluxos diferentes.
Perguntas frequentes
Como é calculada a parcela do financiamento?
A taxa do financiamento é tratada como nominal anual e dividida por 12. A parcela fixa é calculada para amortizar o empréstimo, com pagamentos no fim de cada mês. A última parcela não excede o saldo restante e os juros desse mês. Capital e juros deixam de ser pagos após a liquidação.
Que despesas entram em cada percurso?
O percurso de compra inclui a entrada como capital próprio no imóvel, capital e juros, imposto sobre o imóvel, manutenção e investimento da poupança mensal quando comprar tiver menor saída modelada. O percurso de aluguel começa por investir a mesma entrada e inclui aluguel, seguro do locatário e investimento da poupança quando alugar custar menos. Exclui seguros do proprietário e do crédito, condomínio, serviços, custos de compra e venda e efeitos fiscais.
O que significa o primeiro ano à frente?
É o primeiro fim de ano em que o patrimônio líquido ao comprar ultrapassa o de alugar. É uma passagem observada na tabela, não uma vantagem permanente. Num ano posterior, o outro percurso pode ficar à frente.
Quem investe a diferença mensal das despesas?
O percurso de aluguel começa com a entrada investida. No início de cada mês, ambas as contas recebem o retorno modelado. No fim do mês, o percurso com menor despesa de moradia investe a diferença. O modelo considera que o percurso mais caro paga a própria despesa com o fluxo de caixa da família. O modelo não cria dívida para cobrir faltas.
Que premissas podem alterar o resultado?
A variação do imóvel, retorno do investimento, taxa do financiamento, crescimento do aluguel, manutenção, imposto e horizonte podem alterar a comparação. São premissas do cenário, não valores futuros conhecidos. Altere um de cada vez e compare vários cenários plausíveis.
Ferramentas relacionadas
Acessibilidade do Imóvel compara uma compra com premissas de rendimento e dívida. Ponto de Equilíbrio do Refinanciamento compara prestações com o mesmo saldo e prazo restante. Avaliador de Taxa de Capitalização relaciona o rendimento operacional líquido anual com o preço do imóvel. Cada ferramenta responde a uma questão diferente.