Cenários fiscais de imóvel e ETF
Compare cenários anuais simplificados após impostos para aluguel e ETFs com suas premissas de rendimento, custos e impostos.
Como usar a comparação
Insira o rendimento bruto anual do aluguel, os impactos de vacância e manutenção e uma taxa de imposto sobre o rendimento. As três porcentagens do aluguel aplicam-se ao saldo modelado no início de cada ano. Para o ETF, insira retorno total, rendimento de dividendos e taxas separadas para dividendos e valorização do preço. Adicione o valor inicial e um número inteiro de anos.
Veja o retorno anual e o valor final modelado de cada cenário e depois compare a tabela anual. O indicador de resultado mostra o maior valor final modelado para estes dados. Não classifica investimentos fora dessas premissas.
Altere um premissa por vez para ver quais dados influenciam a comparação. Mantenha o prazo e o valor inicial iguais e use retornos e custos com definições comparáveis. O cálculo não inclui financiamento, custos de compra ou venda, despesas do fundo nem contribuições.
O percurso do aluguel capitaliza um retorno anual simplificado. O percurso ETF pressupõe que a valorização do preço é realizada e tributada todos os anos e que os dividendos são tributados anualmente. O calendário fiscal real e os retornos podem ser diferentes.
Passo a passo
- Insira premissas do aluguel e ETF
- Veja retornos anuais e valores finais
- Compare os cenários ano a ano
Exemplo detalhado
Considere um valor inicial de US$ 100.000 durante 20 anos. Insira rendimento de aluguel de 10%, impacto de vacância de 1%, impacto de manutenção de 1% e imposto sobre o rendimento de 30%. Para o ETF, insira retorno total de 8%, rendimento de dividendos de 2%, imposto de 20% sobre valorização e de 15% sobre dividendos.
O modelo calcula retorno anual de 5% para o aluguel e de 6,5% para o ETF. Após 20 anos, os valores modelados são US$ 265.329,77 e US$ 352.364,51, respectivamente. São resultados dessas premissas, não uma previsão de desempenho ou impostos reais.
Quando usar esta comparação
Use esta página para comparar um cenário simplificado de aluguel com um cenário ETF sob premissas anuais de retorno e impostos. Não prevê retornos ou impostos reais.
As distribuições e o tratamento fiscal de um fundo de investimento imobiliário dependem do título e do investidor. Esta calculadora não modela esses aspectos. Consulte ferramentas relacionadas para outras comparações imobiliárias ou habitacionais.
Erros frequentes
Não insira vacância ou manutenção como parte do aluguel recebido. Cada valor é um impacto anual aplicado ao saldo modelado no início do ano, não um custo fixo. Compare também retornos com períodos e definições compatíveis.
Uma pequena diferença no retorno anual pode criar uma grande diferença no valor final ao longo de muitos anos. Leia as premissas junto com o resultado e não interprete o maior valor modelado como previsão ou recomendação fiscal.
Como os retornos são calculados
Retorno anual do aluguel = rendimento bruto × (1 − taxa de imposto) − impacto de vacância − impacto de manutenção.
Retorno anual do ETF = variação negativa do preço + variação positiva do preço × (1 − taxa sobre ganhos) + rendimento de dividendos × (1 − taxa sobre dividendos).
Valor final = valor inicial × (1 + retorno anual)^anos.
Cada retorno anual é aplicado ao saldo modelado no início desse ano. Assim, os impactos de vacância e manutenção variam em valor à medida que o saldo é capitalizado. No cenário de aluguel, são subtraídos depois de aplicar o imposto ao rendimento bruto. O cenário ETF pressupõe que a valorização positiva é realizada e tributada todos os anos, sem benefício fiscal para perdas de preço. São regras do cenário, não uma declaração de impostos ou conta de investimento real.
Premissas e limites
Este é um cálculo simplificado de cenários. O lado do aluguel tributa primeiro o rendimento bruto e depois subtrai vacância e manutenção como porcentagens anuais do saldo modelado no início de cada ano. Não calcula impostos sobre rendas, rendimento operacional líquido ou distribuições de REIT. O lado ETF pressupõe que a valorização positiva é realizada e tributada todos os anos, que os dividendos são tributados anualmente e que as perdas de preço não geram benefícios fiscais. Omite financiamento, valorização da propriedade, custos de compra e venda, despesas do fundo, variação de retornos, inflação, regras de contas e diferenças fiscais entre jurisdições.
Termos principais
- Rendimento bruto do aluguel
- Rendimento bruto é o rendimento de aluguel introduzido antes de aplicar a taxa de imposto e os impactos anuais de vacância e manutenção.
- Impacto de vacância
- O impacto de vacância é uma porcentagem anual aplicada ao saldo modelado no início do ano e subtraída depois de tributar o rendimento bruto. Não é uma taxa de vacância medida sobre a renda.
- Variação do preço do ETF
- A variação do preço do ETF é o retorno total menos o rendimento de dividendos. A valorização positiva é tributada todos os anos; uma variação negativa não gera benefício fiscal modelado.
Comparar cenários relacionados
Use esta comparação para testar um cenário de imóvel para aluguel e outro de ETF com o mesmo valor inicial e prazo. O modelo de aluguel usa um rendimento simplificado, não calcula distribuições nem impostos de um REIT.
Alugar ou comprar compara uma decisão habitacional com alugar e investir. A Calculadora de taxa de capitalização usa rendimento operacional líquido após despesas, enquanto esta página parte do rendimento bruto. Não transfira essa taxa sem ajustar as definições.
Perguntas frequentes
Como são calculados os retornos anuais?
O retorno do cenário de aluguel é o rendimento bruto multiplicado por um menos a taxa de imposto, seguido da subtração dos impactos de vacância e manutenção. O cenário do ETF separa o retorno total entre dividendos e variação do preço. Aplica anualmente a taxa indicada aos dividendos e à valorização positiva do preço. Uma perda de preço não gera um benefício fiscal presumido. Ambos os retornos anuais são capitalizados durante o prazo escolhido.
O que significam os dados do aluguel?
O rendimento bruto, a vacância e a manutenção são porcentagens anuais do saldo modelado no início de cada ano. A vacância não é calculada como parte do aluguel recebido e a manutenção não é uma estimativa de despesas reais. O modelo aplica primeiro o imposto ao rendimento bruto e depois subtrai os dois impactos.
Como são tratados os dividendos e as variações de preço do ETF?
O retorno total do ETF é dividido entre dividendos e variação do preço. Os dividendos são reduzidos pela taxa indicada. A valorização positiva do preço é tributada todos os anos, o que pressupõe realização anual. Uma perda de preço continua a ser uma perda sem crédito fiscal modelado. As taxas são premissas, não uma estimativa do seu faixa de imposto.
A diferença entre valores finais corresponde aos impostos pagos?
Não. A diferença entre os valores finais inclui a capitalização dos retornos anuais modelados. Não é uma conta de impostos, estimativa de comissões ou vantagem garantida. O momento dos impostos, deduções, distribuições, despesas e retornos reais pode ser diferente.
Isto mostra qual investimento é melhor?
Nenhuma opção está sempre à frente. O resultado compara apenas as premissas inseridas. Omite muitas características da propriedade e dos ETFs, pelo que não determina qual investimento é adequado ou terá melhor desempenho. Compare prazos iguais e considere custos e riscos não incluídos no modelo.
Ferramentas relacionadas
Alugar ou comprar compara uma decisão habitacional com alugar e investir. A Calculadora de taxa de capitalização calcula uma taxa a partir do rendimento operacional líquido após despesas, diferente do rendimento bruto usado aqui. O resultado não é uma entrada direta para este modelo.