Calculadora de cenários BRRRR
Estime capital aplicado, recebimento bruto do refinanciamento e rendimento operacional do aluguel com os seus premissas de compra, renovação, financiamento, aluguel e despesas.
Como usar o cenário
Introduza preço de compra, custo de renovação, valor após renovação, percentagem da entrada, percentagem de custos de fechamento da compra, percentagem do empréstimo sobre o valor para refinanciar, aluguel mensal e despesas operacionais mensais. Use a mesma moeda em todos os valores. A página calcula limite indicativo, capital aplicado, empréstimo original, recebimento bruto, NOI e duas percentagens de NOI anual.
Analise os premissas junto dos valores calculados. A tabela de fases repete alguns dados e resultados para compra, renovação, aluguel, refinanciamento e possível reutilização de capital. A linha de repetição apresenta o mesmo recebimento bruto; não modela outra compra.
O limite de oferta aplica a heurística de 70% ao valor após renovação e subtrai o custo de renovação. O capital aplicado inclui apenas entrada, custos de fechamento da compra e renovação. Quando adequado, inclua outras despesas operacionais no campo mensal; não há campos separados para custos de posse ou refinanciamento.
A estimativa aplica a percentagem indicada ao valor após renovação e compara o novo empréstimo com o original. Apresenta o recebimento bruto ou o dinheiro adicional necessário para liquidar o empréstimo original. Pressupõe que o saldo original não foi amortizado e não calcula qualificação do credor nem despesas de refinanciamento.
Passo a passo
- Introduza premissas de compra e renovação
- Introduza termos de refinanciamento, aluguel e despesas
- Analise capital modelado, NOI e percentagens anuais
Exemplo detalhado
Considere preço de compra de 120.000, custo de renovação de 30.000, valor após renovação de 200.000, entrada de 20%, custos de fechamento da compra de 3% e empréstimo de refinanciamento de 65% do valor. Introduza aluguel mensal de 2.000 e despesas operacionais mensais de 800. Todos os valores usam a mesma moeda.
O modelo apresenta um limite indicativo de oferta de 110.000, capital aplicado de 57.600, empréstimo original de 96.000 e recebimento bruto de refinanciamento de 34.000 antes dos respetivos custos. O NOI mensal é 1.200. O NOI anual é 14.400, ou 25% do capital aplicado modelado. Com 23.600 restantes após refinanciar, o NOI anual equivale a 61,02% desse saldo. Esta percentagem é anterior ao serviço da dívida e não representa uma rentabilidade real sobre o capital.
Quando usar esta calculadora
Use esta calculadora para analisar um cenário simplificado de comprar, renovar, arrendar, refinanciar e repetir com premissas imobiliários e financeiros. Apresenta valores modelados, não uma avaliação ou proposta de empréstimo.
Uma operação BRRRR depende das obras, da gestão do aluguel, dos termos do credor, dos custos de refinanciamento e do calendário. Vários desses detalhes não estão no modelo; use os resultados como ponto de partida para os analisar.
Erros comuns de interpretação
Não trate o limite de 70% como preço seguro ou regra de crédito. É uma heurística fixa e pode indicar que não existe oferta positiva se a reforma exceder 70% do valor após a reforma. Confirme quais custos incluiu nas despesas mensais e considere que o NOI exclui o serviço da dívida.
O recebimento bruto não é o valor recuperado após os custos de refinanciamento. A fase de repetição mostra o mesmo valor e não projeta outro imóvel nem retornos futuros.
Como o cenário é calculado
Limite indicativo = 70% × valor após renovação − custo da renovação.
Capital aplicado modelado = preço de compra × percentagem da entrada + preço de compra × percentagem dos custos de fechamento + custo de renovação.
Empréstimo original = preço de compra × (1 − percentagem da entrada). Empréstimo de refinanciamento = valor após renovação × percentagem do empréstimo sobre o valor. Recebimento bruto = max(0, novo empréstimo − empréstimo original). Défice de refinanciamento = max(0, empréstimo original − novo empréstimo).
Capital restante = capital aplicado + défice − recebimento bruto. NOI mensal = aluguel mensal − despesas operacionais mensais. NOI anual = NOI mensal × 12.
O limite de 70% é uma heurística ilustrativa, não um preço seguro nem uma recomendação. O recebimento bruto exclui custos de refinanciamento e pressupõe que o saldo do empréstimo original não diminuiu. As percentagens de NOI anual usam NOI antes do serviço da dívida e não representam fluxo de caixa após as prestações. Não estão disponíveis se o denominador for zero ou negativo.
Pressupostos e limites
É um cálculo simplificado, não uma avaliação do imóvel ou proposta de financiamento. O limite usa a heurística ilustrativa de 70% do valor após renovação menos o custo de renovação. Não é uma oferta máxima segura. O capital aplicado inclui apenas entrada, custos de fechamento da compra e renovação. O recebimento bruto e o dinheiro adicional para liquidar o empréstimo original são calculados, mas os custos de refinanciamento não são incluídos. Pressupõe que o saldo original não mudou. O NOI exclui o serviço da dívida. As percentagens anuais de NOI não representam fluxo de caixa após a hipoteca e ficam indisponíveis quando o denominador é zero ou negativo. Vacância, posse, impostos sobre imóveis, seguro, reparações, qualificação do empréstimo, calendário e alterações de renda ou valor não são modelados separadamente.
Termos principais
- Valor após renovação
- Valor após renovação é a estimativa introduzida pelo usuário para o imóvel depois das obras. A calculadora não avalia nem valida esse valor.
- NOI mensal
- O NOI mensal é a aluguel mensal menos as despesas operacionais mensais introduzidas. É calculado antes do serviço da dívida e não representa o fluxo de caixa completo do imóvel.
- Recebimento bruto do refinanciamento
- O recebimento bruto é a diferença positiva entre o novo empréstimo e o original. Se o novo empréstimo for menor, o modelo apresenta o dinheiro adicional necessário para liquidar o empréstimo. Exclui custos de refinanciamento e pressupõe que o saldo original não mudou.
Cálculos relacionados
Compare os valores modelados de compra, renovação, aluguel e refinanciamento com outras ferramentas imobiliárias para analisar separadamente o rendimento ou os custos de habitação.
O Avaliador da taxa de capitalização usa rendimento operacional líquido e valor do imóvel. Esta ferramenta parte do preço de compra, custos de renovação, aluguel e despesas operacionais. Os resultados respondem a perguntas diferentes e não são intercambiáveis.
Perguntas frequentes
Como é calculado o limite indicativo de oferta?
O cálculo dos 70% corresponde a 70% do valor após renovação menos o custo da renovação. É uma heurística ilustrativa para filtrar oportunidades, não uma oferta máxima segura nem uma recomendação. Não inclui custos de compra, posse ou financiamento, nem uma avaliação do credor.
O que inclui o capital aplicado modelado?
O capital aplicado modelado é a entrada sobre o preço de compra, mais os custos de fechamento da compra e a renovação. O empréstimo original é a parte do preço não coberta pela entrada. Custos de posse, juros durante a renovação e despesas de refinanciamento não estão incluídos.
Como é calculado o recebimento do refinanciamento?
O novo empréstimo é o valor após renovação multiplicado pela percentagem do empréstimo sobre o valor. O recebimento bruto é o novo empréstimo menos o empréstimo original quando a diferença é positiva. Se o novo empréstimo for menor, o défice é o dinheiro adicional necessário para liquidar o empréstimo original. O capital restante soma esse défice ao capital aplicado e subtrai o recebimento bruto. Pressupõe que o saldo original não mudou e exclui custos de refinanciamento.
As percentagens apresentadas são rentabilidades sobre o capital?
O NOI mensal é a aluguel mensal menos as despesas operacionais introduzidas. O NOI anual é doze vezes o mensal. O NOI exclui o serviço da dívida. As percentagens apresentadas dividem o NOI anual pelo capital aplicado modelado ou pelo capital modelado restante após refinanciamento. Não representam fluxo de caixa após o pagamento da hipoteca. Não estão disponíveis quando o denominador é zero ou negativo.
Que custos ou condições de refinanciamento não são modelados?
Não. Esta calculadora apresenta operações com base nos seus dados. Não modela separadamente vacância, prestações do empréstimo, impostos, seguro, reservas de capital, alterações de renda ou valor, custos de refinanciamento, requisitos do credor ou calendário da renovação. Inclua apenas os custos adequados no campo de despesas e avalie os restantes separadamente.
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