Calcolatore fondo immobiliare o immobile in affitto
Confronta il rendimento reinvestito di un fondo immobiliare quotato con una stima di immobile in affitto. Esamina valori finali, capitale investito, patrimonio e flusso cumulato secondo le tue ipotesi.
Come funziona
Inserisci distribuzione, crescita e importo investito nel fondo. Per l’immobile indica prezzo, anticipo, affitto mensile, sfitto, manutenzione, imposta, tasso e durata del mutuo, crescita e anni di proiezione. Gli importi sono in USD.
Esamina valori finali, capitale investito, patrimonio e flusso cumulato. Se il periodo scelto è inferiore a 10 o 20 anni, il confronto usa quel periodo e lo calcola direttamente.
Modifica un’ipotesi alla volta per osservarne l’effetto. Un capitale iniziale diverso può cambiare il confronto dei valori finali; valuta ogni risultato anche rispetto al proprio capitale iniziale.
Usa il confronto per esaminare ipotesi definite. Non sceglie un investimento né stabilisce se un immobile sia adatto.
Passo dopo passo
- Inserisci le ipotesi del fondo e dell’immobile
- Esamina capitale, valori finali, patrimonio e flusso
- Confronta risultati e limiti
Esempio calcolato
Dati di esempio: investimento nel fondo immobiliare di 100.000 USD, distribuzione annua del 4% e crescita annua del 3%. Immobile da 300.000 USD, anticipo del 25%, affitto mensile di 2.400 USD, sfitto del 5%, manutenzione annua pari all’1% del prezzo, imposta immobiliare annua dell’1,2%, mutuo al 6,5% per 30 anni, crescita dell’immobile del 3% annuo e proiezione di 10 anni.
Il valore finale stimato del fondo è 196.715,14 USD e quello dell’immobile è 249.370,26 USD. Il patrimonio immobiliare è 212.428,63 USD e il flusso cumulato è 36.941,63 USD. Gli importi iniziali sono 100.000 e 75.000 USD. Le distribuzioni sono reinvestite, mentre il flusso dell’immobile si aggiunge senza reinvestimento.
Quando usare il calcolatore
Usa questo calcolatore per confrontare un’ipotesi di rendimento di un fondo immobiliare con uno scenario locativo. La proiezione semplificata mostra l’effetto di affitto, finanziamento, costi e crescita.
Usa gli strumenti correlati per stimare separatamente il reddito immobiliare, il rendimento sul capitale o scenari di fondi dopo le imposte.
Errori di interpretazione
Non confrontare i valori finali senza controllare il capitale iniziale. Un investimento di 100.000 USD e un anticipo immobiliare di 75.000 USD sono importi diversi.
Non trattare affitto e costi fissi come previsioni. Prova un affitto minore, sfitto maggiore, costi superiori e diverse ipotesi di crescita.
Formula e metodo
Valore finale del fondo = investimento × (1 + (distribuzione + crescita del fondo) / 100)^anni. Valore immobile = prezzo × (1 + crescita immobiliare / 100)^anni. Rata mensile = rata ammortizzata sul debito iniziale. Patrimonio = valore immobile − debito residuo. Flusso cumulato = reddito netto annuo × anni − rata mensile × mesi pagati. Valore finale immobile = patrimonio + flusso cumulato.
Il rendimento annuo del fondo combina distribuzione e crescita, con reinvestimento delle distribuzioni. Affitto, sfitto, manutenzione e imposta restano fissi. Le rate terminano con la durata del mutuo. Il flusso dell’immobile si aggiunge senza essere reinvestito.
Ipotesi e limiti
La stima usa un rendimento annuo costante del fondo, formato da distribuzione e crescita inserite, e presume che le distribuzioni siano reinvestite. Affitto, sfitto, manutenzione e imposta restano fissi; il flusso dell’immobile si aggiunge senza reinvestimento. I pagamenti terminano alla scadenza del mutuo. Non include costi di acquisto e vendita, riparazioni ulteriori, assicurazione, gestione, costi del finanziamento, aumenti dell’affitto, imposte o variazioni di mercato. L’investimento nel fondo e l’anticipo sull’immobile possono differire. Un valore finale maggiore non è una raccomandazione corretta per il rischio né un confronto completo dei rendimenti.
Termini chiave
- Fondo immobiliare
- Un fondo immobiliare possiede o finanzia immobili che generano reddito e può essere quotato in borsa.
- Reddito operativo netto
- Il reddito operativo netto è l’affitto dopo sfitto, manutenzione e imposta, prima delle rate del mutuo.
- Patrimonio immobiliare
- Il patrimonio immobiliare è il valore stimato dell’immobile meno il debito residuo.
Confronta calcoli correlati
Confronta le ipotesi di un fondo immobiliare quotato con quelle di un immobile in affitto. Gli importi iniziali possono essere diversi: considera sia il capitale investito sia il valore finale.
Usa il calcolatore del tasso di capitalizzazione per stimare il reddito immobiliare o confrontare altre ipotesi d’investimento.
FAQ
Come vengono confrontate le due opzioni?
Il valore del fondo capitalizza ogni anno la distribuzione e la crescita inserite. Il valore dell’immobile capitalizza la crescita indicata. Il patrimonio è questo valore meno il debito residuo. Il flusso cumulato sottrae le rate del mutuo al reddito netto di ogni anno. Il valore finale dell’immobile somma patrimonio e flusso cumulato. Gli importi iniziali possono differire, quindi il valore finale maggiore non mostra da solo quale opzione rende di più sul capitale investito.
Come viene stimato il flusso dell’immobile?
Il reddito operativo annuo è l’affitto lordo di 12 mesi dopo sfitto, manutenzione e imposta calcolati sul prezzo iniziale. Il flusso annuo sottrae 12 rate del mutuo, o meno se il finanziamento termina prima. Affitto e basi di costo restano fissi.
Distribuzioni e affitti vengono reinvestiti?
Il fondo presume il reinvestimento delle distribuzioni nel rendimento annuo combinato. L’immobile aggiunge il flusso degli affitti al valore finale senza generare altro rendimento su quel denaro.
Come vengono trattate le rate del mutuo?
La rata mensile include interessi e capitale. I pagamenti terminano alla fine della durata inserita, anche se la proiezione continua. Con tasso zero il capitale viene rimborsato in rate uguali. Con anticipo del 100% non c’è mutuo.
Quale opzione è migliore?
Non esiste un vincitore universale. Il risultato dipende dalle ipotesi e l’investimento nel fondo può differire dall’anticipo sull’immobile. Confronta capitale investito, valori finali, patrimonio e flusso cumulato.
Strumenti correlati
Il calcolatore del tasso di capitalizzazione stima il reddito rispetto al valore. Quello del rendimento sul capitale confronta il flusso dell’immobile con il denaro investito. Il confronto fiscale tra immobili e fondi valuta scenari semplificati dopo le imposte stimate.