Calcolatore di scenari BRRRR
Stima capitale impiegato, liquidità lorda da rifinanziamento e reddito operativo da affitto con ipotesi d’acquisto, lavori, finanziamento, canone e spese.
Come usare lo scenario
Inserisci prezzo d’acquisto, costo di ristrutturazione, valore dopo i lavori, anticipo, costi d’acquisto, rapporto prestito valore del rifinanziamento, affitto mensile e spese operative mensili. Usa la stessa valuta per tutti gli importi. La pagina calcola soglia indicativa, capitale impiegato, prestito iniziale, liquidità lorda, NOI e due rapporti annuali.
Esamina le ipotesi con gli importi calcolati. La tabella delle fasi mostra alcuni valori per acquisto, ristrutturazione, affitto, rifinanziamento e possibile riutilizzo del capitale. La riga di ripetizione mostra la stessa liquidità lorda; non modella un altro acquisto.
La soglia applica il criterio del 70% al valore dopo i lavori e sottrae i costi di ristrutturazione. Il capitale impiegato include solo anticipo, costi d’acquisto e lavori. Aggiungi le altre spese operative al campo mensile; non ci sono campi separati per costi di detenzione o rifinanziamento.
La stima applica il rapporto inserito al valore dopo i lavori e confronta nuovo prestito e prestito iniziale. Mostra liquidità lorda o denaro aggiuntivo necessario per estinguere il prestito iniziale. Presume che il saldo iniziale non sia stato ammortizzato e non calcola requisiti del creditore o costi di rifinanziamento.
Passo dopo passo
- Inserisci ipotesi d’acquisto e lavori
- Inserisci rifinanziamento, affitto e spese
- Esamina capitale, NOI e rapporti annuali
Esempio svolto
Supponi prezzo d’acquisto di 120.000, ristrutturazione di 30.000, valore dopo i lavori di 200.000, anticipo del 20%, costi d’acquisto del 3% e rifinanziamento al 65% del valore. Inserisci affitto mensile di 2.000 e spese operative mensili di 800. Tutti gli importi usano la stessa valuta.
Il modello indica una soglia orientativa d’offerta di 110.000, capitale impiegato di 57.600, prestito iniziale di 96.000 e liquidità lorda da rifinanziamento di 34.000 prima dei costi. Il NOI mensile è 1.200 e quello annuale 14.400, pari al 25% del capitale modellato. Restano 23.600 dopo il rifinanziamento; il NOI annuale equivale al 61,02% di tale importo. Il rapporto precede il servizio del debito e non è un rendimento effettivo sul capitale.
Quando usare questa calcolatrice
Usa questo strumento per esaminare uno scenario semplificato di acquisto, ristrutturazione, affitto, rifinanziamento e ripetizione. Mostra importi modellati, non una valutazione o un’offerta di prestito.
Un progetto BRRRR dipende da lavori, gestione dell’affitto, condizioni del creditore, costi di rifinanziamento e tempi. Molti dettagli non sono inclusi; usa i risultati come punto di partenza per ulteriori verifiche.
Errori di interpretazione comuni
Non considerare la soglia del 70% un prezzo sicuro o una regola di prestito. È un criterio fisso e può indicare che non esiste un’offerta positiva se i lavori superano il 70% del valore dopo la ristrutturazione. Verifica le spese mensili inserite e ricorda che il NOI esclude il servizio del debito.
La liquidità lorda non equivale all’importo recuperato dopo i costi di rifinanziamento. La fase di ripetizione mostra lo stesso importo e non proietta un altro immobile o rendimenti futuri.
Calcolo dello scenario
Soglia indicativa = 70% × valore dopo i lavori − costo della ristrutturazione.
Capitale impiegato = prezzo d’acquisto × anticipo + prezzo d’acquisto × costi d’acquisto + ristrutturazione.
Prestito iniziale = prezzo d’acquisto × (1 − quota di anticipo). Nuovo prestito = valore dopo i lavori × rapporto prestito valore. Liquidità lorda = max(0, nuovo prestito − prestito iniziale). Deficit = max(0, prestito iniziale − nuovo prestito).
Capitale residuo = capitale impiegato + deficit − liquidità lorda. NOI mensile = affitto mensile − spese operative mensili. NOI annuale = NOI mensile × 12.
La soglia del 70% è un criterio illustrativo, non un prezzo sicuro o una raccomandazione. La liquidità lorda esclude i costi di rifinanziamento e presume che il saldo del prestito iniziale sia invariato. I rapporti del NOI annuale usano valori prima del servizio del debito e non sono flussi dopo il mutuo. Non sono disponibili con denominatore nullo o negativo.
Ipotesi e limiti
È un calcolo semplificato, non una valutazione immobiliare o un’offerta di finanziamento. La soglia usa il criterio illustrativo del 70% del valore dopo i lavori meno il costo della ristrutturazione. Non è un’offerta massima sicura. Il capitale impiegato comprende solo anticipo, costi d’acquisto e lavori. Si calcolano liquidità lorda e denaro aggiuntivo per estinguere il prestito iniziale, ma non i costi di rifinanziamento. Il saldo iniziale è presunto invariato. Il NOI esclude il servizio del debito. I rapporti annuali non sono flussi dopo il mutuo e non sono disponibili con denominatore nullo o negativo. Sfitto, costi di detenzione, imposte immobiliari, assicurazione, riparazioni, requisiti del prestito, tempi e variazioni di affitto o valore non sono modellati separatamente.
Termini chiave
- Valore dopo i lavori
- Il valore dopo i lavori è la stima inserita dall’utente del valore dell’immobile ristrutturato. La calcolatrice non lo valuta né lo convalida.
- NOI mensile
- Il NOI mensile è l’affitto mensile meno le spese operative inserite. È prima del servizio del debito e non rappresenta il flusso di cassa completo dell’immobile.
- Liquidità lorda da rifinanziamento
- La liquidità lorda è la differenza positiva tra nuovo prestito e prestito iniziale. Se il ricavato è inferiore, il modello mostra il denaro aggiuntivo necessario per estinguere il prestito. Esclude costi di rifinanziamento e presume invariato il saldo iniziale.
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FAQ
Come si calcola la soglia orientativa d’offerta?
Il calcolo del 70% prende il 70% del valore dopo i lavori e sottrae il costo della ristrutturazione. È un criterio illustrativo per selezionare opportunità, non un’offerta massima sicura né una raccomandazione. Esclude costi d’acquisto, detenzione e finanziamento e la valutazione del creditore.
Cosa comprende il capitale impiegato modellato?
Il capitale impiegato modellato comprende anticipo, costi d’acquisto e ristrutturazione. Il prestito iniziale è la parte del prezzo non coperta dall’anticipo. Costi di detenzione, interessi durante i lavori e costi di rifinanziamento non sono inclusi.
Come si stima la liquidità del rifinanziamento?
Il nuovo prestito è il valore dopo i lavori moltiplicato per il rapporto prestito valore inserito. La liquidità lorda ricevuta è la differenza positiva tra nuovo e prestito iniziale. Se il nuovo prestito è minore, la differenza indica il denaro aggiuntivo per estinguere il prestito iniziale. La liquidità residua aggiunge tale importo al capitale impiegato e sottrae la liquidità ricevuta. Il saldo iniziale è considerato invariato e i costi di rifinanziamento sono esclusi.
I rapporti mostrati sono rendimenti sul capitale?
Il NOI mensile è l’affitto mensile meno le spese operative inserite. Il NOI annuale è dodici volte quello mensile. Il NOI esclude il servizio del debito. I rapporti mostrati dividono il NOI annuale per il capitale impiegato modellato o per il capitale residuo dopo il rifinanziamento. Non rappresentano flusso di cassa dopo le rate del mutuo. Non sono disponibili se il denominatore è zero o negativo.
Quali costi o condizioni non sono modellati?
No. La calcolatrice applica formule ai dati inseriti. Non modella separatamente sfitto, rate del prestito, imposte, assicurazione, riserve, variazioni di affitto o valore, costi di rifinanziamento, requisiti del creditore o tempi dei lavori. Valuta separatamente i costi non inclusi.
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