Calcolatore comprare o affittare
Confronta il patrimonio netto modellato acquistando o affittando, con ipotesi comuni su casa, mutuo, costi, crescita e investimenti.
Gli importi usano EUR, la valuta mostrata. Non viene effettuata alcuna conversione. Le ipotesi possono essere salvate in questo browser quando la memoria è disponibile. Il prezzo della casa non viene mai salvato.
Come vengono modellati acquisto e affitto
Inserisci prezzo e affitto attuali di abitazioni simili nella stessa zona. Aggiungi anticipo, tasso e durata del mutuo, imposta, manutenzione, crescita dell’affitto, assicurazione dell’inquilino, rendimento degli investimenti e orizzonte. Gli importi usano la valuta mostrata senza conversione.
Il percorso di acquisto parte con capitale immobiliare pari all’anticipo. Quello di affitto investe lo stesso importo. Ogni mese cambiano il valore della casa e i conti liquidi secondo i tassi indicati. L’affitto corrente viene addebitato e poi aggiornato per il mese successivo. Il percorso con minori spese investe la differenza a fine mese.
A fine anno, il patrimonio con acquisto è il valore modellato della casa meno il saldo del mutuo più gli investimenti dell’acquirente. Il patrimonio con affitto è il conto d’investimento dell’inquilino. Il primo anno in vantaggio è solo il primo incrocio. Controlla gli anni successivi, perché la posizione può cambiare.
Mancano costi importanti per un confronto reale: acquisto e vendita, assicurazioni, spese condominiali, utenze, lavori e imposte. Stima separatamente i costi locali prima di usare lo scenario.
Passo dopo passo
- Inserisci prezzo, anticipo, mutuo, imposta e manutenzione.
- Aggiungi affitto, assicurazione, crescita, rendimento e anni.
- Confronta il patrimonio annuale e verifica se il vantaggio continua.
Esempio svolto
Esempio: casa da 400.000 EUR, anticipo del 20%, mutuo al 6,5% nominale annuo per 30 anni, imposta annuale dell’1,2%, manutenzione dell’1%, aumento annuo effettivo della casa del 3%, affitto mensile di 2.000 EUR con crescita effettiva del 3%, assicurazione inquilino di 20 EUR al mese, rendimento effettivo annuo del 7% e proiezione di 30 anni.
Il pagamento mensile modellato di capitale e interessi è 2.022,62 EUR. Al decimo anno, il patrimonio netto modellato è 266.282,95 EUR con acquisto e 252.641,48 EUR con affitto. Al trentesimo anno è rispettivamente 1.090.657,39 EUR e 1.013.442,18 EUR. In questo scenario l’acquisto è avanti alla fine del primo anno, ma il confronto può cambiare più tardi.
Quando usare questo calcolatore
Usa il confronto se puoi stimare prezzo e costi ricorrenti di una casa e l’affitto di una casa simile. Mostra come le ipotesi di finanziamento, crescita e investimento influiscono sul patrimonio modellato.
Confronta più scenari e stima separatamente le spese escluse. Il modello non stabilisce se comprare sia sostenibile, non valuta preferenze personali e non prevede prezzi o rendimenti futuri.
Errori comuni di inserimento
Inserisci i tassi in punti percentuali: 3 significa 3%, non 0,03%. Il tasso del mutuo è nominale annuo e diviso per 12. Variazione della casa, crescita dell’affitto e rendimento sono tassi annui effettivi. Inserisci il tasso annuo, non quello mensile.
Imposta e manutenzione sono percentuali annue del valore della casa, addebitate ogni mese mentre il valore cambia. L’assicurazione dell’inquilino è mensile. Assicurazione del proprietario e altri costi esclusi non sono conteggiati, quindi la differenza mensile non è un bilancio familiare completo.
Formula e tempistiche
Tasso mensile del mutuo r = tasso nominale annuo (%) ÷ 100 ÷ 12
Pagamento mensile di capitale e interessi = capitale del prestito × r ÷ [1 − (1 + r)^−mesi], se r > 0
Pagamento mensile di capitale e interessi = capitale del prestito ÷ mesi, se r = 0
Tasso mensile equivalente per casa, affitto e investimenti = (1 + tasso annuo effettivo)^(1/12) − 1
Patrimonio netto acquisto = valore della casa − saldo del mutuo + investimenti dell’acquirente
Patrimonio netto affitto = investimenti dell’inquilino
A fine mese, il percorso con minori spese abitative investe la differenza positiva. Il conto dell’inquilino parte dall’anticipo.
Primo anno in vantaggio = primo fine anno in cui l’acquisto supera l’affitto
All’inizio di ogni mese crescono il valore della casa e i due conti d’investimento. Poi maturano gli interessi e viene pagata la rata. Imposta e manutenzione sono percentuali del valore modellato del mese. L’affitto inserito vale per il mese corrente e aumenta per quello successivo; l’assicurazione dell’inquilino resta fissa. Il percorso con minori spese investe la differenza a fine mese. Le rate cessano dopo l’estinzione, ma imposta e manutenzione continuano. I tassi annui effettivi sono convertiti in capitalizzazione mensile. Sono esclusi costi di acquisto e vendita, assicurazioni, spese, utenze, lavori, commissioni d’investimento ed effetti fiscali.
Limiti e ipotesi del modello
È un modello deterministico di scenari, non una previsione. Il tasso nominale annuo del mutuo è diviso per 12. I tassi annui effettivi di casa, affitto e investimenti sono convertiti in tassi mensili equivalenti. Imposta e manutenzione sono addebitate ogni mese come percentuali del valore modellato. L’assicurazione dell’inquilino è mensile. L’anticipo viene investito nel percorso di affitto; il percorso con minori spese mensili investe la differenza a fine mese. Ogni percorso copre i propri costi abitativi con il reddito familiare e non prende a prestito per coprire un deficit. Sono esclusi i costi di acquisto e vendita, l’assicurazione del proprietario, l’assicurazione sul mutuo, le spese condominiali, le utenze, i lavori, le commissioni d’investimento, gli effetti delle imposte sul reddito e le deduzioni fiscali. La fatturazione locale e la gestione effettiva del mutuo possono differire.
Termini chiave
- Pagamento del mutuo modellato
- Pagamento mensile fisso di capitale e interessi calcolato dal capitale, dal tasso nominale annuo diviso per 12 e dai mesi interi.
- Patrimonio netto con acquisto
- Valore della casa meno saldo del mutuo, più il conto d’investimento dell’acquirente alimentato quando l’acquisto ha minori spese modellate.
- Primo anno in vantaggio
- Primo fine anno in cui il patrimonio modellato con acquisto supera gli investimenti dell’inquilino. Negli anni successivi può essere avanti l’altro percorso.
Altre domande sulla casa
Usa Accessibilità abitativa per verificare se la rata di acquisto rientra nel bilancio di reddito e debiti. Il confronto patrimoniale non indica se una famiglia può sostenere comodamente ogni pagamento.
Se possiedi già una casa, Punto di pareggio del rifinanziamento confronta pagamenti con lo stesso saldo e la stessa durata residua. Per un immobile da affittare, usa Valutatore del tasso di capitalizzazione. Gli strumenti modellano flussi diversi.
FAQ
Come viene calcolata la rata del mutuo?
Il tasso del mutuo è trattato come nominale annuo e diviso per 12. Il pagamento fisso è calcolato per estinguere il prestito, con versamenti a fine mese. L’ultima rata non supera il saldo residuo più gli interessi del mese. Capitale e interessi cessano dopo l’estinzione.
Quali costi sono inclusi in ciascun percorso?
Il percorso di acquisto include l’anticipo come capitale immobiliare, capitale e interessi, imposta, manutenzione e investimenti del risparmio mensile quando acquistare ha minori uscite modellate. Il percorso di affitto investe inizialmente lo stesso anticipo e include affitto, assicurazione dell’inquilino e investimento del risparmio quando affittare costa meno. Sono esclusi assicurazioni del proprietario e del mutuo, spese condominiali, utenze, costi di acquisto e vendita ed effetti fiscali.
Che cosa significa il primo anno in vantaggio?
È il primo fine anno in cui il patrimonio netto con acquisto supera quello con affitto. È un incrocio osservato nella tabella, non un vantaggio permanente. In un anno successivo può essere avanti l’altro percorso.
Chi investe la differenza mensile delle spese?
Il percorso di affitto parte con l’anticipo investito. All’inizio di ogni mese crescono entrambi i conti d’investimento secondo il rendimento indicato. A fine mese il percorso con minori spese abitative investe la differenza. Si presume che il percorso più costoso copra le proprie uscite con il reddito familiare. Il modello non aggiunge debito per coprire un deficit.
Quali ipotesi possono cambiare il risultato?
Variazione del valore della casa, rendimento degli investimenti, tasso del mutuo, crescita dell’affitto, manutenzione, imposta e orizzonte possono cambiare il confronto. Sono ipotesi dello scenario, non valori futuri noti. Modifica un dato per volta e confronta più scenari plausibili.
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Accessibilità abitativa confronta un acquisto con reddito e debiti. Punto di pareggio del rifinanziamento confronta rate con lo stesso saldo e la stessa durata residua. Valutatore del tasso di capitalizzazione rapporta il reddito operativo netto annuo al prezzo dell’immobile. Ogni strumento risponde a una domanda diversa.