Calcolatore del moltiplicatore del canone lordo
Calcola il GRM di un immobile dal prezzo richiesto e dal canone lordo annuo. Aggiungi un GRM di riferimento per un valore indicativo.
Come funziona il moltiplicatore del canone lordo
Il moltiplicatore del canone lordo, o GRM, è il prezzo d'acquisto diviso per il canone lordo annuo. Esprime il prezzo come multiplo di un anno di canone. Per esempio, un GRM pari a 8 significa che il prezzo equivale a otto volte il canone lordo annuo inserito. Non è un periodo letterale di recupero, una misura dell'utile o un rendimento locativo.
Inserisci il prezzo richiesto e il canone lordo annuo per calcolare GRM e canone lordo mensile. Puoi aggiungere un GRM di riferimento per moltiplicarlo per il canone annuo e confrontare il risultato con il prezzo indicato. Un prezzo sopra o sotto questo calcolo descrive soltanto i dati inseriti. Non stabilisce il valore equo né la qualità dell'investimento.
Usa il GRM per un primo confronto tra immobili con posizione, tipologia e convenzione del canone simili. Poiché ignora costi e sfitto, completa l'analisi con una revisione di entrate e spese. Il calcolatore non verifica canoni, vendite comparabili o multiplo di riferimento.
Inserisci gli importi in USD. La pagina mostra USD e non converte le valute. La memoria locale del browser può salvare il canone annuo e il GRM di riferimento facoltativo, se disponibile.
Passo dopo passo
- Inserisci il prezzo richiesto e il canone lordo annuo dell'immobile.
- Esamina il GRM e il canone lordo mensile calcolato dal canone annuo.
- Puoi inserire un GRM di riferimento per calcolare un valore indicativo e la differenza di prezzo.
Esempio svolto
Inserisci un prezzo di acquisto di USD 300.000 e un canone lordo annuo di USD 36.000. Il GRM è 8,33 e il canone lordo mensile è USD 3.000.
Con un GRM di riferimento pari a 8 inserito dall'utente, il valore indicativo è USD 288.000. Il prezzo inserito supera questo calcolo di riferimento di USD 12.000. È un confronto tra dati forniti, non una valutazione né un consiglio d'investimento.
Quando usare questo calcolatore
Usa questo calcolatore per confrontare il prezzo richiesto di un immobile con il canone lordo annuo e, facoltativamente, con un multiplo di riferimento fornito da te.
Usalo per una prima selezione, poi esamina separatamente immobili comparabili, sfitto, costi operativi, imposte, assicurazione, manutenzione e finanziamento.
Errori di interpretazione comuni
Non interpretare il GRM come il numero effettivo di anni necessari per recuperare il prezzo d'acquisto. È un multiplo del prezzo rispetto al canone lordo annuo, non un piano dei flussi di cassa.
Non considerare il GRM di riferimento o il valore indicativo risultante come una vendita comparabile verificata, una perizia o un segnale che l'immobile sia economico o costoso.
Formula del moltiplicatore del canone lordo
GRM = prezzo di acquisto / canone lordo annuo
canone lordo mensile = canone lordo annuo / 12
valore indicativo = canone annuo × GRM di riferimento
differenza di prezzo = prezzo di acquisto − valore indicativo
Il GRM richiede un canone lordo annuo positivo. Il GRM di riferimento è facoltativo e, se inserito, deve essere positivo. Il valore indicativo usa solo il canone annuo e il multiplo di riferimento inseriti.
Ipotesi e limiti
Il GRM divide il prezzo di un immobile per il canone lordo annuo. Non misura utile, rendimento locativo, flusso di cassa o il tempo necessario a recuperare il prezzo. Il calcolo usa il canone lordo prima delle deduzioni e non sottrae sfitto, costi operativi, imposte, assicurazione, manutenzione, finanziamento o lavori straordinari. Il GRM di riferimento è un'ipotesi fornita da te, non una media di mercato verificata, una perizia o un valore equo. I risultati presuppongono immobili, periodi di locazione, valute e unità comparabili. Questa pagina usa USD senza conversione valutaria e non modella costi di transazione o regole specifiche dell'immobile.
Termini chiave
- Moltiplicatore del canone lordo
- Prezzo di acquisto diviso per il canone lordo annuo. Esprime il prezzo come multiplo di un anno di canone lordo.
- Canone lordo annuo
- Entrate da locazione per un anno intero prima di sottrarre sfitto o costi dell'immobile.
- Valore indicativo
- Valore di confronto calcolato moltiplicando il canone lordo annuo per il GRM di riferimento inserito dall'utente. Non è una perizia.
Confronta calcoli correlati
Dopo una prima verifica con il GRM, confronta l'immobile con il tasso di capitalizzazione o con il rendimento sul capitale investito. Questi metodi considerano costi o capitale investito che il GRM non include.
Il confronto con un GRM di riferimento è solo un dato. Esamina immobili comparabili nella zona e tutti i costi di gestione prima di decidere.
FAQ
Che cosa mostra il moltiplicatore del canone lordo?
Divide il prezzo d'acquisto inserito per il canone lordo annuo. Un GRM pari a 8 significa che il prezzo equivale a otto volte un anno di canone lordo. Non significa che l'immobile recupererà il prezzo in otto anni, perché non include sfitto, spese, finanziamento o variazioni di canone o valore.
Il GRM misura l'utile o il rendimento locativo?
No. Il GRM usa il canone lordo prima delle spese. Non è reddito operativo netto, flusso di cassa, rendimento dell'investimento o rendimento locativo. Due immobili con lo stesso GRM possono avere spese, sfitto, imposte e finanziamento molto diversi.
Come si calcola il valore di riferimento?
Il calcolatore moltiplica il canone lordo annuo inserito per il GRM di riferimento facoltativo. Con USD 36.000 di canone annuo e un GRM di riferimento pari a 8, il valore indicativo è USD 288.000. Il riferimento deve provenire dalla tua analisi comparativa; il calcolatore non lo fornisce né lo verifica.
Come scelgo un GRM di riferimento?
Usa dati di immobili comparabili per posizione, uso, base del canone e periodo. Questo calcolatore non fornisce dati di mercato o intervalli tipici. Se i comparabili sono pochi o incoerenti, lascia vuoto il riferimento ed esamina gli immobili separatamente.
Un GRM più basso significa che l'immobile è migliore?
Non da solo. Un rapporto prezzo su canone lordo più basso può accompagnarsi a più sfitto, riparazioni, imposte o altri costi. Il GRM è una misura preliminare, non una valutazione della qualità dell'investimento.
Strumenti correlati
Dopo aver confrontato i multipli del canone lordo, usa un calcolatore del tasso di capitalizzazione o del rendimento sul capitale per esaminare misure che includono più costi o capitale investito. Sono calcoli diversi e non verificano il GRM di riferimento.