Calcolatore del tasso di capitalizzazione immobiliare
Calcola il reddito operativo netto annuo da canoni, sfitto e spese operative, poi dividilo per il prezzo di acquisto per ottenere il tasso di capitalizzazione.
Come si calcola il tasso di capitalizzazione
Il tasso di capitalizzazione è il reddito operativo netto annuo diviso per il prezzo di acquisto di un immobile. Esprime in percentuale il rapporto tra reddito immobiliare modellato e prezzo. È un indicatore di confronto, non una misura completa del rendimento né una previsione.
Per prima cosa, la perdita prevista per sfitto viene sottratta dal canone lordo annuo. Poi si sottraggono le spese operative annuali per ottenere il reddito operativo netto, o NOI. Dividendo il NOI per un prezzo di acquisto positivo si ottiene il tasso di capitalizzazione. NOI e tasso possono essere negativi quando le spese operative modellate superano il reddito lordo effettivo.
Per esempio, 50.000 EUR di canone annuo con sfitto dell’8% lasciano 46.000 EUR di reddito lordo effettivo. Dopo 15.000 EUR di spese operative, il NOI è 31.000 EUR. Con un prezzo di acquisto di 500.000 EUR, il tasso è 6,2%.
Interpreta il risultato come rapporto attuale tra NOI annuo modellato e prezzo di acquisto. Confronta immobili solo quando i periodi dei canoni, le definizioni delle spese, le ipotesi di sfitto e la valuta sono coerenti.
Passo dopo passo
- Inserisci il prezzo di acquisto, il canone lordo di un anno, la percentuale di sfitto e le spese operative di un anno.
- Esamina la perdita per sfitto, il reddito lordo effettivo, il NOI, il canone lordo mensile e il tasso di capitalizzazione.
- Modifica un’ipotesi alla volta oppure inserisci un altro immobile usando le stesse definizioni e la stessa valuta.
Esempio svolto
Dati di esempio: prezzo di acquisto 500.000 EUR, canone lordo annuo 50.000 EUR, sfitto 8% e spese operative annue 15.000 EUR.
La perdita prevista per sfitto è 4.000 EUR, il reddito lordo effettivo è 46.000 EUR e il NOI è 31.000 EUR. Dividendo il NOI per il prezzo di acquisto si ottiene un tasso di capitalizzazione del 6,2%. Il canone lordo mensile è 4.166,67 EUR.
Quando usare questo calcolo
Usa questo calcolo quando conosci prezzo di acquisto, canone lordo annuo, ipotesi di sfitto e spese operative annuali e vuoi rapportare il NOI al prezzo.
Per un’analisi immobiliare più ampia, affiancalo a un calcolo del flusso di cassa che consideri finanziamento e capitale investito. Mantieni coerenti periodi annuali, categorie di spesa e valuta.
Errori comuni
Non sottrarre lo sfitto due volte. Inserisci le spese operative annuali separatamente dalla percentuale di sfitto ed escludi da questo calcolo le rate del mutuo e le spese in conto capitale.
Verifica che canoni e spese coprano lo stesso periodo di dodici mesi e usino la stessa valuta del prezzo di acquisto. Il solo tasso non mostra il flusso di cassa con finanziamento né il rendimento complessivo.
Formula
Perdita per sfitto = Canone lordo annuo × Percentuale di sfitto ÷ 100
Reddito lordo effettivo = Canone lordo annuo − Perdita per sfitto
NOI = Reddito lordo effettivo − Spese operative annue
Tasso di capitalizzazione = NOI ÷ Prezzo di acquisto × 100
Tutti gli importi di canoni e spese sono annuali, tranne il canone lordo mensile mostrato separatamente. La percentuale di sfitto deve essere compresa tra 0% e 100%. Per calcolare il tasso serve un prezzo di acquisto positivo.
Limiti del modello
Il calcolo usa i canoni e i costi annuali inseriti. Le spese operative devono escludere la perdita per sfitto, capitale e interessi del mutuo, spese in conto capitale e imposte sul reddito. Il risultato non modella rivalutazione, variazioni dei canoni, costi di vendita o previsioni di investimento. Con prezzo di acquisto pari a zero, il tasso non è disponibile. Gli importi usano la valuta visualizzata senza conversione.
Termini principali
- Tasso di capitalizzazione
- Reddito operativo netto diviso per il prezzo di acquisto ed espresso in percentuale. Riassume il reddito annuo modellato dell’immobile rispetto al suo prezzo.
- Reddito operativo netto
- Canone lordo annuo meno la perdita prevista per sfitto e le spese operative annuali, prima delle rate del mutuo e delle imposte sul reddito.
- Sfitto e spese operative
- La percentuale di sfitto riduce il canone lordo. Le spese operative vengono sottratte dopo e non devono includere costi di sfitto già rappresentati da quella percentuale.
Calcoli immobiliari correlati
Il tasso di capitalizzazione confronta il reddito operativo netto annuo con il prezzo di acquisto dell’immobile. Il rendimento sul capitale investito confronta il flusso di cassa annuale con il denaro investito e include quindi finanziamento e costi esclusi da questo calcolo.
Il moltiplicatore del canone lordo confronta il prezzo con il canone lordo prima di sfitto e spese. Il confronto tra REIT e proprietà diretta presenta uno scenario semplificato di fondi immobiliari quotati e immobili posseduti direttamente.
FAQ
Che cosa indica il tasso di capitalizzazione?
Mostra il NOI annuo modellato come percentuale del prezzo di acquisto. Può aiutare a confrontare immobili con definizioni simili di reddito e spese, ma non considera finanziamento, imposte, variazioni future o tutti i costi di proprietà.
Il tasso include le rate del mutuo?
No. Capitale e interessi del mutuo non fanno parte del NOI in questo strumento. Il tasso viene calcolato prima del servizio del debito e non mostra il flusso di cassa sul capitale investito.
Come cambia il risultato con lo sfitto?
La percentuale di sfitto viene applicata al canone lordo annuo per calcolare una perdita prevista. Tale importo viene sottratto prima delle spese operative. Con sfitto del 100%, il reddito lordo effettivo è zero.
Quali costi devo includere nelle spese operative?
Inserisci i costi operativi annuali non già rappresentati dalla perdita per sfitto. Non includere capitale e interessi del mutuo, spese in conto capitale o imposte sul reddito. Usa le stesse definizioni di costo quando confronti gli immobili.
Un tasso di capitalizzazione più alto indica un investimento migliore?
Non da solo. Un valore più alto può derivare da un NOI maggiore o da un prezzo di acquisto inferiore, ma non descrive da solo lo stato dell’immobile, il rischio, il finanziamento, i redditi futuri o i tuoi obiettivi. Lo strumento non classifica gli immobili.
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Il rendimento sul capitale investito include finanziamento e capitale investito. Il moltiplicatore del canone lordo confronta prezzo e canone lordo prima di sfitto e spese. Il confronto tra REIT e proprietà diretta modella uno scenario diverso tra fondi immobiliari quotati e immobili posseduti direttamente.