BRRRR scenariokalkylator för fastigheter
Uppskatta investerat kapital, bruttoöverskott vid refinansiering och hyresintäkter utifrån antaganden om köp, renovering, finansiering, hyra och kostnader.
Så använder du scenariot
Ange köpeskilling, renoveringskostnad, värde efter renovering, kontantinsats, köpavgifter, belåningsgrad vid refinansiering, månadshyra och månatliga driftkostnader. Använd samma valuta för alla belopp. Sidan beräknar budgräns, investerat kapital, ursprungligt lån, bruttoöverskott, driftnetto och två årliga kvoter.
Granska antagandena tillsammans med beloppen. Fasta tabellen visar utvalda värden för köp, renovering, uthyrning, refinansiering och möjlig återanvändning av kapital. Upprepningsraden visar samma bruttoöverskott och modellerar inte ett nytt köp.
Budgränsen tillämpar 70 procents tumregeln på värdet efter renovering och drar av renoveringen. Investerat kapital omfattar endast kontantinsats, köpavgifter och renovering. Lägg till andra driftkostnader i månadsfältet. Separata fält för innehav och refinansieringskostnader saknas.
Refinansieringsestimatet tillämpar angiven belåningsgrad på värdet efter renovering och jämför lånen. Det visar bruttoöverskott eller extra pengar för att lösa ursprungligt lån. Amortering, långivarens godkännande och refinansieringskostnader beräknas inte.
Steg för steg
- Ange köp och renovering
- Ange refinansiering, hyra och driftkostnader
- Granska kapital, driftnetto och årskvoter
Genomräknat exempel
Anta ett köppris på 120 000, renovering på 30 000, värde efter renovering på 200 000, 20 % kontantinsats, 3 % köpavgifter och refinansiering till 65 % av värdet. Ange 2 000 i månadshyra och 800 i månatliga driftkostnader. Alla belopp använder samma valuta.
Modellen visar en vägledande budgräns på 110 000, beräknat investerat kapital på 57 600, ursprungligt lån på 96 000 och 34 000 i bruttoöverskott vid refinansiering före kostnader. Månatligt driftnetto är 1 200 och årligt 14 400, eller 25 % av beräknat investerat kapital. Efter refinansiering återstår 23 600; årligt driftnetto motsvarar 61,02 % av detta. Kvoten är före skuldbetalningar och är inte en faktisk avkastning på kapital.
När kalkylatorn kan användas
Använd kalkylatorn för ett förenklat scenario med köp, renovering, uthyrning, refinansiering och upprepning. Resultatet är beräknade belopp, inte värdering eller låneerbjudande.
Ett BRRRR projekt beror på renovering, uthyrning, långivarvillkor, refinansieringskostnader och tid. Flera detaljer saknas i modellen; använd resultaten som utgångspunkt för fortsatt granskning.
Vanliga feltolkningar
Behandla inte budgränsen på 70 % som ett säkert pris eller en låne regel. Det är en fast tumregel och kan visa att inget positivt bud finns när renoveringen överstiger 70 % av värdet efter arbetet. Kontrollera vilka kostnader som ingår och kom ihåg att driftnettot är före skuldbetalningar.
Bruttoöverskott är inte beloppet du får kvar efter refinansieringskostnader. Upprepningsfasen visar samma belopp och räknar inte på nästa fastighet eller framtida avkastning.
Så beräknas scenariot
Vägledande budgräns = 70 % × värde efter renovering − renoveringskostnad.
Beräknat investerat kapital = köpeskilling × kontantinsats + köpeskilling × köpavgifter + renovering.
Ursprungligt lån = köpeskilling × (1 − kontantinsats). Nytt lån = värde efter renovering × belåningsgrad. Bruttoöverskott = max(0, nytt lån − ursprungligt lån). Underskott = max(0, ursprungligt lån − nytt lån).
Kvarvarande kapital = investerat kapital + underskott − bruttoöverskott. Månatligt driftnetto = hyra − driftkostnader. Årligt driftnetto = månatligt driftnetto × 12.
Budgränsen på 70 % är en illustrativ tumregel, inte ett säkert pris eller en rekommendation. Bruttoöverskottet exkluderar refinansieringskostnader och antar oförändrat ursprungligt lånesaldo. Kvoterna använder driftnetto före skuldbetalningar och visar inte kassaflöde efter bolån. De är inte tillgängliga när nämnaren är noll eller lägre.
Antaganden och begränsningar
Förenklad scenarioberäkning, inte fastighetsvärdering eller finansieringsoffert. Budgränsen använder den illustrativa 70 procents tumregeln och drar av renoveringskostnaden. Det är inget säkert maxbud. Investerat kapital omfattar bara kontantinsats, köpavgifter och renovering. Bruttoöverskott och extra pengar för att lösa ursprungligt lån beräknas, men refinansieringskostnader saknas. Ursprungligt lånesaldo antas oförändrat. Driftnettot är före skuldbetalning. Årskvoterna är inte kassaflöde efter bolån och visas inte när nämnaren är noll eller lägre. Vakans, innehavskostnader, fastighetsskatt, försäkring, reparationer, lånevillkor, tid och förändrade hyror eller värden modelleras inte separat.
Viktiga begrepp
- Värde efter renovering
- Värde efter renovering är användarens uppskattning av fastighetsvärdet efter arbetet. Kalkylatorn värderar eller bekräftar inte beloppet.
- Månatligt driftnetto
- Månatligt driftnetto är månadshyra minus angivna driftkostnader. Det är före skuldbetalningar och är ingen fullständig kassaflödesrapport för fastigheten.
- Bruttoöverskott vid refinansiering
- Bruttoöverskott är den positiva skillnaden mellan nytt och ursprungligt lån. Om lånet inte täcker det ursprungliga visar modellen extra pengar som behövs för att lösa det. Refinansieringskostnader utelämnas och ursprungligt saldo antas oförändrat.
Relaterade beräkningar
Jämför beräknade belopp för köp, renovering, uthyrning och refinansiering med andra fastighetsverktyg när du vill granska avkastning eller boendekostnader separat.
Direktavkastningskalkylatorn använder driftnetto och fastighetsvärde. Det här verktyget utgår från köpeskilling, renovering, hyra och driftkostnader. Resultaten svarar på olika frågor och kan inte bytas ut mot varandra.
FAQ
Hur beräknas den vägledande budgränsen?
70 procents beräkningen är 70 % av värdet efter renovering minus renoveringskostnaden. Det är en illustrativ tumregel för att sålla objekt, inte ett säkert maxbud eller en rekommendation. Köp, innehav, finansiering och långivarens värdering ingår inte.
Vad ingår i beräknat investerat kapital?
Beräknat investerat kapital är kontantinsats plus köpavgifter och renovering. Ursprungligt lån är den del av köpeskillingen som inte täcks av kontantinsatsen. Innehavskostnader, ränta under renovering och refinansieringsavgifter ingår inte.
Hur beräknas pengar från refinansieringen?
Det nya lånet är värdet efter renovering multiplicerat med angiven belåningsgrad. Bruttoöverskottet är den positiva skillnaden mellan nytt och ursprungligt lån. Om det nya lånet är lägre är mellanskillnaden extra pengar som behövs för att lösa det ursprungliga lånet. Kvarvarande kapital lägger detta belopp till investerat kapital och drar av bruttoöverskottet. Det ursprungliga lånesaldot antas vara oförändrat och refinansieringskostnader utelämnas.
Är de visade kvoterna avkastning på eget kapital?
Månatligt driftnetto är månadshyra minus angivna driftkostnader. Årligt driftnetto är tolv gånger månadsbeloppet. Driftnettot är före skuldbetalningar. Kvoterna delar årligt driftnetto med beräknat investerat kapital eller kvarvarande kapital efter refinansiering. De är inte kassaflöde efter bolånebetalningar och visas inte när nämnaren är noll eller lägre.
Vilka kostnader och villkor saknas i modellen?
Nej. Kalkylatorn räknar på dina indata. Vakans, lånebetalningar, skatt, försäkring, reserver, förändrade hyror eller värden, refinansieringskostnader, långivarvillkor och renoveringstid modelleras inte separat. Bedöm andra kostnader för sig.
Relaterade verktyg
Direktavkastningskalkylatorn beräknar separat avkastning från driftnetto och fastighetsvärde. Hyra eller köpa jämför ett bostadsval med att hyra och investera. Indata och definitioner skiljer sig från detta scenario.