Skattescenarier för fastighet och ETF
Jämför förenklade årliga scenarier efter skatt för uthyrning och ETF:er med egna antaganden om avkastning, kostnader och skatt.
Så använder du jämförelsen
Ange årlig bruttohyresavkastning, vakans och underhållsavdrag samt en inkomstskattesats. De tre procentsatserna för uthyrning gäller det beräknade saldot vid årets början. För ETF anger du totalavkastning, direktavkastning och separata skattesatser för utdelning och kursuppgång. Lägg till startbelopp och ett helt antal år.
Granska beräknad årsavkastning och slutvärde för varje scenario och jämför sedan årstabellen. Resultatet visar det högre beräknade slutvärdet för dessa uppgifter. Det rangordnar inte investeringar utanför antagandena.
Ändra ett antagande i taget för att se vad som påverkar jämförelsen. Använd samma tidsperiod och startbelopp samt avkastning och kostnader med jämförbara definitioner. Beräkningen lägger inte till finansiering, köp eller säljkostnader, fondavgifter eller insättningar.
Uthyrningsscenariot räknar ränta på ränta med en förenklad årsavkastning. ETF scenariot antar att positiv kursuppgång realiseras och beskattas varje år och att utdelning beskattas årligen. Faktisk skattetidpunkt och avkastning kan vara annorlunda.
Steg för steg
- Ange antaganden för uthyrning och ETF
- Granska årsavkastning och slutvärden
- Jämför scenarier år för år
Genomräknat exempel
Anta ett startbelopp på 100 000 $ under 20 år. Ange 10 % bruttohyresavkastning, 1 % vakansavdrag, 1 % underhållsavdrag och 30 % inkomstskatt. För ETF anger du 8 % totalavkastning, 2 % direktavkastning, 20 % skatt på kursuppgång och 15 % skatt på utdelning.
Modellen ger 5 % årlig avkastning för uthyrning och 6,5 % för ETF. Efter 20 år är de beräknade värdena 265 329,77 $ och 352 364,51 $. Resultaten följer antagandena och förutsäger inte faktisk avkastning eller skatt.
När jämförelsen kan användas
Använd sidan för att jämföra ett förenklat uthyrningsscenario med ett ETF scenario utifrån angivna antaganden om årsavkastning och skatt. Den förutsäger inte faktisk avkastning eller skatt.
Utdelningar och skatter för ett börsnoterat fastighetsbolag beror på värdepapper och investerare. Den här kalkylatorn modellerar inte det. Använd relaterade verktyg för andra fastighets eller bostadsjämförelser.
Vanliga misstag
Ange inte vakans eller underhåll som en andel av mottagen hyra. Varje värde är ett årligt avdrag på det beräknade saldot vid årets början, inte en fast kostnad. Jämför också avkastning för samma period och enligt samma definition.
En liten skillnad i årsavkastning kan ge ett stort gap i slutvärde efter många år. Läs antagandena tillsammans med resultatet och se inte det högre beräknade värdet som en prognos eller skatterådgivning.
Så beräknas avkastningen
Årlig avkastning uthyrning = bruttoavkastning × (1 − inkomstskatt) − vakansavdrag − underhållsavdrag.
Årlig ETF avkastning = negativ kursförändring + positiv kursförändring × (1 − skatt på kursvinst) + direktavkastning × (1 − skatt på utdelning).
Slutvärde = startbelopp × (1 + årsavkastning)^år.
Varje årsavkastning tillämpas på det beräknade saldot vid årets början. Därför förändras beloppen för vakans och underhåll när saldot växer. I uthyrningsscenariot dras de av efter att skatt tillämpats på bruttoavkastningen. ETF scenariot antar att positiv kursuppgång realiseras och beskattas varje år och ger ingen skattefördel för kursförlust. Detta är scenarioregler, inte en deklaration eller ett faktiskt konto.
Antaganden och begränsningar
Detta är en förenklad scenarioberäkning. Uthyrningsdelen beskattar först bruttoavkastningen och drar sedan av vakans och underhåll som årliga procenttal av det beräknade saldot vid årets början. Den beräknar inte skatt på hyra, netto rörelseintäkter eller REIT utdelningar. ETF delen antar att positiv kursuppgång realiseras och beskattas varje år, att utdelning beskattas årligen och att kursförlust inte ger skattefördel. Finansiering, fastighetsvärdeökning, köp och säljkostnader, fondavgifter, varierande avkastning, inflation, kontoregler och lokala skatter utelämnas.
Viktiga begrepp
- Bruttohyresavkastning
- Bruttohyresavkastning är värdet före inkomstskatt och årliga avdrag för vakans och underhåll.
- Vakansavdrag
- Vakansavdrag är en årlig procentsats av det beräknade saldot vid årets början. Det dras efter skatt på bruttoavkastning och är inte en uppmätt vakansandel av hyran.
- ETF kursförändring
- ETF kursförändring är totalavkastning minus direktavkastning. Positiv kursuppgång beskattas varje år; negativ kursförändring ger ingen beräknad skattefördel.
Jämför relaterade scenarier
Använd jämförelsen för att testa ett uthyrningsscenario mot ett ETF scenario med samma startbelopp och tidsperiod. Modellen använder en förenklad avkastning och beräknar inte utdelningar eller skatt för en REIT.
Hyra eller köpa jämför ett bostadsval med att hyra och investera. Beräknaren för direktavkastning använder netto rörelseintäkter efter driftkostnader, medan denna sida utgår från bruttoavkastning. Överför inte det värdet utan att först jämföra definitionerna.
FAQ
Hur beräknas årlig avkastning?
Uthyrningsscenariots avkastning är bruttoavkastningen multiplicerad med ett minus skattesatsen, med vakans och underhållsavdrag därefter. ETF scenariot delar totalavkastningen i utdelning och kursförändring. Den angivna skatten tillämpas varje år på utdelning och positiv kursuppgång. En kursförlust får ingen antagen skattefördel. Båda årsavkastningarna ränta på ränta beräknas under den valda perioden.
Vad betyder uppgifterna om uthyrning?
Bruttoavkastning, vakans och underhåll är årliga procenttal av det beräknade saldot vid varje års början. Vakans beräknas inte som en del av mottagen hyra och underhåll är ingen uppskattning av faktiska utgifter. Skatt dras först från bruttoavkastningen, därefter subtraheras båda avdragen.
Hur hanteras ETF utdelning och kursförändring?
ETF totalavkastning delas upp i utdelning och kursförändring. Utdelningen minskas med den angivna skattesatsen. Positiv kursuppgång beskattas varje år, vilket förutsätter årlig realisering. En kursförlust är fortsatt en förlust utan beräknad skattefördel. Skattesatserna är antaganden, inte en uppskattning av din skatteklass.
Motsvarar skillnaden i slutvärde betald skatt?
Nej. Skillnaden mellan slutvärdena omfattar ränta på ränta effekten från de beräknade årsavkastningarna. Den är inte en skatteräkning, avgiftsuppskattning eller garanterad fördel. Faktisk skattetidpunkt, avdrag, utdelningar, kostnader och avkastning kan skilja sig.
Visar detta vilken investering som är bäst?
Inget alternativ ligger alltid före. Resultatet jämför bara de angivna antagandena. Många egenskaper hos fastigheter och ETF:er ingår inte, så det avgör inte vilken investering som passar eller ger bäst utfall. Jämför samma tidsperiod och tänk på kostnader och risker som modellen utelämnar.
Relaterade verktyg
Hyra eller köpa jämför ett bostadsval med att hyra och investera. Beräknaren för direktavkastning använder netto rörelseintäkter efter driftkostnader, till skillnad från bruttoavkastningen här. Resultatet är ingen direkt indata till denna modell.