Calculadora de REIT e imóvel para arrendamento
Compare o rendimento reinvestido de um REIT com uma estimativa de imóvel para arrendamento. Veja valores finais, capital aplicado, capital próprio e fluxo acumulado segundo os seus pressupostos.
Como funciona
Introduza dividendo, valorização e investimento REIT. Para o imóvel, indique preço, entrada, renda mensal, vacância, manutenção, imposto, taxa e prazo hipotecário, valorização e anos da projeção. Os valores estão em USD.
Veja valores finais, capital aplicado, capital próprio e fluxo acumulado do imóvel. Se o prazo escolhido for menor que 10 ou 20 anos, a comparação usa esse prazo e calcula o período diretamente.
Altere um pressuposto de cada vez para observar o efeito. Um capital inicial diferente pode mudar a comparação dos valores finais; considere cada resultado face ao respetivo capital inicial.
Use a comparação para examinar um conjunto definido de pressupostos. Não escolhe um investimento nem determina se um imóvel é adequado.
Passo a passo
- Introduzir os pressupostos do REIT e do imóvel
- Ver capital aplicado, valores finais, capital próprio e fluxo
- Comparar os resultados e os seus limites
Exemplo calculado
Dados de exemplo: investimento REIT de 100 000 USD, dividendo anual de 4% e valorização anual de 3%. Imóvel de 300 000 USD, entrada de 25%, renda mensal de 2 400 USD, vacância de 5%, manutenção anual de 1% do preço, imposto predial anual de 1,2%, hipoteca a 6,5% por 30 anos, valorização do imóvel de 3% ao ano e projeção de 10 anos.
O valor final estimado do REIT é 196 715,14 USD e o do imóvel é 249 370,26 USD. O capital próprio do imóvel é 212 428,63 USD e o fluxo acumulado é 36 941,63 USD. Os valores iniciais são 100 000 e 75 000 USD. Os dividendos REIT são reinvestidos; o fluxo do imóvel é somado sem reinvestimento.
Quando usar esta calculadora
Use esta calculadora para comparar um pressuposto de rendimento REIT com um cenário de imóvel para arrendamento. Veja como renda, financiamento, custos e valorização afetam uma projeção simplificada.
Use as ferramentas relacionadas para estimar separadamente o rendimento do imóvel, o retorno sobre o capital aplicado ou cenários de fundos após impostos.
Erros de interpretação
Não compare valores finais sem verificar o capital inicial. Um investimento REIT de 100 000 USD e uma entrada no imóvel de 75 000 USD são valores diferentes.
Não trate a renda e os custos fixos como uma previsão. Teste renda menor, vacância maior, custos mais elevados e outros pressupostos de valorização.
Fórmula e método
Valor final REIT = investimento REIT × (1 + (dividendo + valorização REIT) / 100)^anos. Valor do imóvel = preço × (1 + valorização do imóvel / 100)^anos. Prestação mensal = prestação amortizada do empréstimo original. Capital próprio = valor do imóvel − saldo da hipoteca. Fluxo acumulado = rendimento líquido anual × anos − prestação mensal × meses pagos. Valor final do imóvel = capital próprio + fluxo acumulado.
O rendimento REIT combina dividendo e valorização anual, com reinvestimento das distribuições. Renda, vacância, manutenção e imposto permanecem fixos. As prestações terminam no fim do prazo da hipoteca. O fluxo do imóvel é somado sem reinvestimento.
Pressupostos e limitações
A estimativa usa um rendimento REIT anual constante, formado pelo dividendo e pela valorização indicados, e presume reinvestimento das distribuições. Renda, vacância, manutenção e imposto predial permanecem fixos; o fluxo do imóvel é somado sem reinvestimento. Os pagamentos terminam quando acaba o prazo hipotecário. Não inclui custos de compra e venda, reparações adicionais, seguro, gestão, comissões de financiamento, crescimento da renda, impostos ou alterações de mercado. O investimento REIT e a entrada no imóvel podem diferir. Um valor final maior não é uma recomendação ajustada ao risco nem uma comparação completa do rendimento.
Termos principais
- Fundo de investimento imobiliário
- Um fundo de investimento imobiliário é uma empresa que possui ou financia imóveis geradores de rendimento e pode ter ações cotadas.
- Rendimento líquido operacional
- O rendimento líquido operacional é a renda após vacância, manutenção e imposto predial, antes dos pagamentos hipotecários.
- Capital próprio do imóvel
- O capital próprio do imóvel é o valor estimado menos o saldo pendente da hipoteca.
Comparar cálculos relacionados
Compare os pressupostos de um REIT cotado com os de um imóvel para arrendamento. Os valores iniciais podem diferir, por isso veja o capital aplicado e o valor final.
Use a calculadora de taxa de capitalização para estimar rendimentos do imóvel ou a comparação entre REIT e fundos para outros cenários.
Perguntas frequentes
Como compara o cálculo as duas opções?
O valor REIT capitaliza anualmente a soma do dividendo e da valorização indicados. O valor do imóvel capitaliza a valorização indicada. O capital próprio é esse valor menos o saldo da hipoteca. O fluxo acumulado deduz os pagamentos hipotecários ao rendimento líquido de cada ano. O valor final do imóvel soma capital próprio e fluxo acumulado. Como os valores iniciais podem diferir, o maior valor final não indica, por si só, o maior rendimento sobre o capital.
Como é estimado o fluxo do imóvel?
O rendimento líquido anual é a renda bruta de 12 meses após vacância, manutenção e imposto predial calculados sobre o preço inicial. O fluxo anual deduz 12 prestações hipotecárias, ou menos se o empréstimo terminar antes. A renda e estas bases de custos mantêm se constantes.
Os dividendos e as rendas são reinvestidos?
A opção REIT presume que as distribuições são reinvestidas no rendimento anual combinado. A opção do imóvel soma o fluxo da renda ao valor final sem rendimento adicional sobre esse dinheiro.
Como são tratados os pagamentos da hipoteca?
A prestação mensal inclui juros e capital. Os pagamentos cessam no fim do prazo indicado, mesmo que a projeção continue. Uma taxa hipotecária de zero usa amortizações mensais iguais do capital. Com entrada de 100%, não há empréstimo.
Qual opção é melhor?
Não há uma opção que vença sempre. O resultado depende dos pressupostos e o investimento REIT pode diferir da entrada no imóvel. Compare capital aplicado, valores finais, capital próprio e fluxo acumulado.
Ferramentas relacionadas
A calculadora de taxa de capitalização estima o rendimento do imóvel face ao valor. A de retorno sobre capital próprio compara o fluxo do imóvel com o dinheiro investido. A comparação fiscal entre REIT e fundos avalia cenários simplificados de arrendamento e fundos de ações após impostos estimados.