Calculadora do ponto de equilíbrio do refinanciamento hipotecário
Compare prestações hipotecárias com o mesmo saldo, estime a recuperação simples dos custos iniciais e consulte os juros modelados durante o prazo restante comum.
Como funciona a comparação do refinanciamento
A calculadora compara dois empréstimos de taxa fixa com o mesmo saldo inicial e o mesmo prazo restante. Divide cada taxa nominal anual por 12 para obter a taxa mensal. A fórmula pressupõe prestações iguais no fim de cada mês.
A poupança mensal é a prestação atual menos a nova prestação. Os juros totais são a soma das prestações modeladas durante o prazo comum menos o saldo inicial. A poupança total líquida é a diferença entre os juros menos os custos de fecho pagos no início.
A recuperação simples divide os custos iniciais pela poupança mensal positiva. Pode resultar numa fração de mês e não indica a data de uma prestação específica. Se a poupança mensal for zero ou negativa, não há recuperação. Se o prazo calculado ultrapassar o prazo comum, os custos não são recuperados nesse período modelado.
Indique o mesmo saldo em dívida e o mesmo prazo restante para os dois empréstimos. Considere os custos de fecho como dinheiro pago no início. Se o novo empréstimo tiver outro saldo ou vencimento, é necessária uma comparação diferente.
Passo a passo
- Indique o saldo atual em dívida, as duas taxas de juro nominais anuais, o prazo restante e os custos iniciais.
- Compare as prestações mensais modeladas, a diferença mensal, os juros durante o prazo comum e o período simples de recuperação.
- Verifique se a recuperação dos custos demora menos do que o período durante o qual espera manter o empréstimo. O resultado não considera o valor temporal da poupança mensal.
Exemplo explicado
Dados do exemplo: saldo de 250 000 EUR, 25 anos restantes, taxa nominal anual atual de 6,5%, nova taxa de 5% e 5 000 EUR de custos de fecho pagos no início.
As prestações modeladas são 1 688,02 EUR e 1 461,48 EUR por mês, uma diferença de 226,54 EUR. A recuperação simples demora 22,07 meses. Os juros totais são 256 405,37 EUR no empréstimo atual e 188 442,53 EUR no novo. Após os custos iniciais, a poupança total modelada é 62 962,84 EUR.
Quando usar esta calculadora
Use esta comparação para uma proposta escrita de refinanciamento a taxa fixa quando o empréstimo proposto tiver o mesmo saldo e prazo restante que o atual. Indique as taxas nominais anuais propostas e os custos iniciais.
Use outro modelo de fluxos de caixa para refinanciamento com dinheiro adicional, custos financiados, alteração do prazo, taxas variáveis, alterações do seguro do empréstimo ou efeitos fiscais. Confirme os dados na documentação do banco.
Erros comuns ao introduzir dados
Não compare o prazo antigo com um prazo novo mais longo e trate a prestação menor como poupança pura. Um prazo maior altera o número de prestações e os juros totais. Esta calculadora exige o mesmo prazo restante para os dois empréstimos.
Indique custos de fecho pagos no início, não custos adicionados ao novo capital. Consulte a estimativa, pois juros antecipados, impostos, seguros e fundos de garantia podem ser tratados de modo diferente dos encargos da transação.
Fórmula
Taxa mensal r = taxa nominal anual (%) ÷ 100 ÷ 12
Prestação mensal = saldo × r ÷ [1 − (1 + r)^−meses], quando r > 0
Prestação mensal = saldo ÷ meses, quando r = 0
Poupança mensal = prestação atual − nova prestação
Meses de recuperação simples = custos iniciais ÷ poupança mensal, quando a poupança mensal > 0
Poupança total líquida = juros totais atuais − juros totais novos − custos iniciais
Uma entrada de 6,5 significa 6,5%; a taxa decimal mensal é 6,5 ÷ 100 ÷ 12. Os dois empréstimos usam o mesmo saldo e um número inteiro de meses restantes. As taxas são nominais anuais, não valores de TAE com encargos incluídos. As prestações ocorrem no fim do mês. Os custos são pagos uma vez no início e não são financiados.
Limites e pressupostos do modelo
O modelo compara empréstimos de taxa fixa e amortização completa com o mesmo saldo inicial e o mesmo prazo restante. Divide cada taxa nominal anual por 12 e pressupõe prestações no fim de cada mês. Os custos de fecho são pagos no início e não são adicionados ao novo saldo. A recuperação é uma fração simples de meses, sem desconto. O modelo exclui alterações do prazo, encargos financiados, pontos, créditos do banco, depósitos de garantia, impostos ou seguros pré pagos, seguro do empréstimo, penalizações por reembolso antecipado, efeitos fiscais e valor temporal da poupança. Não reproduz o arredondamento das prestações pelo banco nem toda a informação de uma proposta.
Termos principais
- Prestação mensal do empréstimo
- Prestação fixa que cobre capital e juros todos os meses durante o prazo restante. Este modelo pressupõe que cada prestação ocorre no fim do mês.
- Diferença entre prestações mensais
- Prestação mensal atual menos a nova prestação mensal, com o mesmo saldo e prazo restante nos dois empréstimos.
- Prazo simples de recuperação
- Custos de fecho iniciais divididos pela poupança mensal positiva. É uma fração simples de meses, não uma data de prestação nem um resultado descontado.
Ferramentas de crédito à habitação relacionadas
Use Amortização Antecipada da Hipoteca para comparar a manutenção do empréstimo atual com pagamentos adicionais de capital. Esse cálculo usa outro fluxo de caixa, pois um pagamento extra reduz o saldo em vez de pagar custos de refinanciamento.
Use Arrendar ou Comprar para analisar uma possível mudança de habitação, ou Capacidade de Compra de Casa para um orçamento mais amplo. A estimativa de crédito do banco pode indicar os encargos de uma proposta.
Perguntas frequentes
O que significa aqui o período de recuperação?
É o custo de fecho inicial dividido pela poupança mensal positiva. O resultado é uma fração simples de meses, sem desconto, e não uma data de prestação específica. Não considera os juros que poderia obter com o dinheiro usado para pagar os custos.
Porque têm os dois empréstimos de usar o mesmo saldo e prazo?
Manter constantes o saldo inicial e o prazo restante isola o efeito das taxas e dos custos iniciais indicados. Um novo empréstimo com encargos financiados, dinheiro adicional ou prazo mais longo altera a comparação e exige modelar essas condições separadamente.
E se a nova prestação mensal não for mais baixa?
A poupança mensal é zero ou negativa, pelo que não há um prazo positivo de recuperação. Neste modelo, os custos de fecho não são recuperados através de reduções da prestação mensal.
Os custos de fecho são incluídos no saldo do novo empréstimo?
Não. Indique os custos pagos no início. São subtraídos uma vez à redução de juros ao calcular a poupança total líquida. Se forem adicionados ao capital, esta comparação com saldos iguais deixa de representar a proposta.
E se a recuperação demorar mais do que o prazo restante?
A calculadora apresenta o prazo simples de recuperação e assinala que ultrapassa o período modelado. Com estes pressupostos, os custos iniciais não são recuperados antes do fim do empréstimo modelado.
Ferramentas relacionadas
Amortização Antecipada da Hipoteca compara pagamentos adicionais de capital com o calendário atual. Arrendar ou Comprar modela uma mudança entre opções de habitação, e Capacidade de Compra de Casa estima um orçamento de compra mais amplo. Cada ferramenta usa fluxos de caixa diferentes e responde a outra questão.