Calculadora de retorno sobre o capital investido
Estime o fluxo de caixa anual de aluguel antes dos impostos como porcentagem da entrada e dos custos de fechamento informados, incluindo vacância e prestações do financiamento.
Como funciona
Insira o pagamento inicial e os custos de fechamento e, em seguida, adicione o aluguel anual, a porcentagem de vacância, as despesas operacionais anuais e o pagamento mensal da hipoteca. Use uma moeda e períodos anuais ou mensais consistentes conforme rotulado.
A perda de vacância é o aluguel anual multiplicado pelo percentual de vacância. A renda bruta efetiva é o aluguel anual menos essa perda. O fluxo de caixa anual antes dos impostos subtrai as despesas operacionais e doze pagamentos mensais da hipoteca da receita bruta efetiva.
O capital total informado corresponde à entrada mais os custos de fechamento. O retorno sobre o capital investido é o fluxo de caixa anual antes dos impostos dividido por esse total e multiplicado por 100. O fluxo de caixa mensal médio é o fluxo anual dividido por 12.
O pagamento da hipoteca inclui principal e juros. Mantenha o imposto sobre a propriedade ou o depósito de seguro fora desse campo quando esses custos já estiverem incluídos nas despesas operacionais. Fluxo de caixa negativo é permitido. Um denominador de dinheiro zero deixa a porcentagem de retorno indisponível.
Passo a passo
- Insira os dois valores de contribuição em dinheiro e o aluguel anual.
- Adicione vaga, despesas operacionais anuais e pagamento mensal da hipoteca.
- Revise o fluxo de caixa anual e mensal e o retorno sobre o dinheiro inserido.
Exemplo prático
Insira uma entrada de 50.000, custos de fechamento de 5.000, aluguel anual de 36.000, vacância de 5%, despesas operacionais anuais de 8.000 e prestação mensal do financiamento de 1.200.
A vacância reduz o aluguel em 1.800, deixando receita bruta efetiva de 34.200. Depois das despesas operacionais e de 14.400 em prestações anuais do financiamento, o fluxo de caixa antes dos impostos é 11.800. O capital informado soma 55.000, então o retorno sobre o capital investido é cerca de 21,45%. O fluxo de caixa mensal médio é aproximadamente 983,33.
Quando usar esta calculadora
Use esta calculadora para estimar como o fluxo de caixa de aluguel anual inserido se compara ao pagamento inicial e aos custos de fechamento inseridos para um cenário.
Verifique a moeda e os períodos de cada entrada. Use um método separado para valor da propriedade, resultados após impostos, crescimento do patrimônio ou retorno total.
Erros comuns de interpretação
Não conte o imposto sobre o imóvel ou o seguro duas vezes. Se esses valores estiverem nas despesas operacionais anuais, não os inclua novamente na prestação mensal da hipoteca.
Não trate esse percentual como um retorno total. Exclui pagamento do principal, valorização, receitas de venda, impostos e custos que não foram inseridos.
Fórmula de retorno de dinheiro em dinheiro
Capital total informado = entrada + custos de fechamento
Perda por vacância = aluguel anual × percentual de vacância / 100
Receita bruta efetiva = aluguel anual − perda por vacância
Fluxo de caixa anual antes dos impostos = receita bruta efetiva − despesas operacionais anuais − (prestação mensal do financiamento × 12)
Retorno sobre o capital investido (%) = fluxo de caixa anual antes dos impostos / capital total informado × 100
Fluxo de caixa mensal médio = fluxo de caixa anual antes dos impostos / 12
Os valores devem ser finitos e não negativos. A taxa de vacância deve estar entre 0 e 100. O capital informado precisa ser positivo para calcular o percentual de retorno. Resultados fora do intervalo numérico suportado não são exibidos.
Premissas e limites
O denominador inclui apenas a entrada e os custos de fechamento informados. Reparos iniciais, reservas e outros custos de aquisição não são adicionados automaticamente, portanto avalie esses valores separadamente ao estimar a necessidade total de capital. O fluxo de caixa subtrai as prestações mensais informadas de principal e juros. O retorno não adiciona o capital acumulado com a amortização do principal, a valorização do imóvel, o valor da venda ou ganhos de capital. O fluxo de caixa anual é antes dos impostos e usa a vacância, as despesas e as prestações mensais de principal e juros informadas. Imposto sobre o imóvel ou seguro podem estar incluídos nas despesas operacionais; não inclua novamente esses valores de escrow no campo do financiamento. O imposto sobre a renda não é modelado. O resultado calcula o cenário informado; não é uma previsão, avaliação do imóvel ou recomendação de investimento.
Termos importantes
- Fluxo de caixa anual antes dos impostos
- Aluguel anual após a vacância, menos as despesas operacionais anuais e doze prestações mensais do financiamento. O resultado é o fluxo de caixa antes dos impostos.
- Capital informado
- Entrada mais custos de fechamento. Apenas esses valores formam o denominador de capital desta calculadora.
- Retorno sobre o capital investido
- Fluxo de caixa anual antes dos impostos dividido pelo capital informado e multiplicado por 100. O resultado é indefinido quando o capital informado é zero.
Ferramentas relacionadas
O avaliador Cap Rate usa o lucro operacional líquido e o valor da propriedade antes do financiamento. Esta calculadora subtrai os pagamentos de hipoteca inseridos e compara o fluxo de caixa anual restante com os dois valores de caixa inseridos aqui.
Use os dois resultados para examinar diferentes partes de um cenário. Eles não incluem o mesmo denominador nem respondem à mesma pergunta.
Perguntas frequentes
Quais entradas a calculadora usa?
Insira o pagamento inicial, custos de fechamento, aluguel anual, porcentagem de vacância, despesas operacionais anuais e pagamento mensal da hipoteca. Os inputs monetários devem utilizar os mesmos pressupostos de moeda e período.
Como o retorno sobre o capital investido é calculado?
A calculadora reduz o aluguel anual pela porcentagem de vacância, subtrai as despesas operacionais anuais e doze pagamentos mensais da hipoteca e, em seguida, divide o fluxo de caixa antes dos impostos restante pelo pagamento inicial mais os custos de fechamento. Ele multiplica esse índice por 100.
O que inclui o pagamento da hipoteca?
Insira o pagamento mensal do principal e dos juros. Se o imposto sobre a propriedade ou seguro estiver incluído nas despesas operacionais anuais, deixe os valores de garantia fora deste campo de hipoteca para que não sejam contados duas vezes.
O que está incluído no dinheiro total investido?
A calculadora conta apenas a entrada e os custos de fechamento informados nesses campos. Reparos iniciais, reservas e outros custos de aquisição não são adicionados automaticamente. Avalie esses valores separadamente ao estimar a necessidade total de capital.
O retorno sobre o capital investido pode ser negativo?
Sim. Se o aluguel após a vacância for menor que as despesas operacionais mais as prestações do financiamento, o fluxo de caixa e o retorno antes dos impostos serão negativos. O resultado depende dos dados informados.
Ferramentas relacionadas
O avaliador de Cap Rate compara a receita operacional líquida com o valor da propriedade antes do financiamento. Em vez disso, esta calculadora subtrai os pagamentos da hipoteca inseridos do fluxo de caixa e divide pelo pagamento inicial mais os custos de fechamento. As duas medidas usam denominadores diferentes.