레버리지 위험 테스터 계산기

무료 계산기: 부동산 가치 하락 시나리오에서 자기자본을 테스트하세요.

Property Value

LTV Tiers

Drop Scenarios

결과

LTV	Drop	Equity	Neg Equity
60%	-10%	$150,000	No
60%	-20%	$100,000	No
60%	-30%	$50,000	No
60%	-40%	$0	Yes
70%	-10%	$100,000	No
70%	-20%	$50,000	No
70%	-30%	$0	Yes
70%	-40%	-$50,000	Yes
80%	-10%	$50,000	No
80%	-20%	$0	Yes
80%	-30%	-$50,000	Yes
80%	-40%	-$100,000	Yes
90%	-10%	$0	Yes
90%	-20%	-$50,000	Yes
90%	-30%	-$100,000	Yes
90%	-40%	-$150,000	Yes

작동 방식

부동산 가치, LTV 단계를 쉼표로 구분된 백분율로, 시장 하락 시나리오를 쉼표로 구분된 백분율로 입력하세요. 이 도구는 취득 또는 리파이낸싱 전에 레버리지를 평가하는 부동산 투자자를 위한 자기자본 위험 매트릭스를 구축합니다. 예시: 80% LTV의 $500,000 부동산은 $100,000의 자기자본으로 시작합니다. 25% 가격 하락은 추가 현금을 투입하거나 원금 상환을 가속화하지 않는 한 마이너스 자기자본을 초래합니다. 상승 시장에서 HELOC 인출을 최대화하기 전에 매트릭스를 실행하세요. 하락 시나리오는 가격이 평균 회귀할 때 자기자본 쿠션이 얼마나 빨리 사라지는지 보여주기 때문입니다. 각 레버리지 수준에서 자기자본 버퍼를 확인하려면 부동산 가치와 60, 70, 80, 90과 같은 쉼표로 구분된 LTV 단계를 입력하세요. 지역 스트레스 사례에 맞추려면 5, 10, 20, 25와 같은 쉼표로 구분된 가격 하락 시나리오를 입력하세요. 각 레버리지 수준에서 자기자본 버퍼를 확인하려면 부동산 가치와 60, 70, 80, 90과 같은 쉼표로 구분된 LTV 단계를 입력하세요. 지역 스트레스 사례에 맞추려면 5, 10, 20, 25와 같은 쉼표로 구분된 가격 하락 시나리오를 입력하세요.

모든 LTV와 하락 조합에 대해 초기 자기자본, 충격 후 자기자본, 마이너스 자기자본 플래그를 검토하세요. LTV 단계별 최대 안전 하락률은 자기자본이 0이 되기 전 손익분기 하락률입니다. 다음 취득을 인수하기 전에 포트폴리오의 최대 레버리지 정책을 설정하는 데 매트릭스를 사용하세요. 마이너스 자기자본 플래그는 미지출 현금 준비금이 필요함을 나타내는 중단 신호입니다. 각 10% LTV 증가가 자산 가격 수준과 관계없이 동일한 증분으로 안전 하락 버퍼를 축소하는 방식을 행별로 나란히 비교하세요. 가격 하락이 해당 LTV 행의 최대 안전 하락률을 초과하면 매트릭스는 마이너스 자기자본 플래그를 표시합니다. 최대 안전 하락률을 Historical Drawdown 또는 지역 HPI 데이터의 지역 가격 하락 이력과 비교하세요. 가격 하락이 LTV 행의 최대 안전 하락률을 초과하면 매트릭스는 마이너스 자기자본 셀을 표시합니다. 가격 하락이 해당 LTV 행의 최대 안전 하락률을 초과하면 매트릭스는 마이너스 자기자본 플래그를 표시합니다. 최대 안전 하락률을 Historical Drawdown 또는 지역 HPI 데이터의 지역 가격 하락 이력과 비교하세요. 가격 하락이 LTV 행의 최대 안전 하락률을 초과하면 매트릭스는 마이너스 자기자본 셀을 표시합니다.

보수적 및 낙관적 시나리오로 가정을 테스트하세요. 다양한 입력값 간 결과를 비교하세요. 결정을 내리기 전에 민감도 분석을 실행하세요.

입력값이 변경될 때마다 레버리지 위험 테스터을(를) 사용하세요: 시장 변동, 새로운 기여금 또는 수정된 개인 가정 후. 소프트웨어 설치 없이 빠른 재실행을 위해 페이지를 북마크하세요.

단계별 안내

레버리지 위험 테스터을(를) 열고 현재 입력값을 입력하세요.
계산된 출력과 요약 테이블을 검토하세요.
가정을 조정하고 시나리오를 나란히 비교하세요.

실전 예제

레버리지 위험 테스터 예시 시나리오: $500,000, 80%, $100,000. 작동 방식에서 설명된 워크스루를 재현하려면 위에 해당 값을 입력하세요.

한 번에 하나의 입력을 조정하여 민감도를 확인하세요. 레버리지 위험 테스터은(는) 즉시 업데이트되므로 행동하기 전에 낙관적 및 보수적 가정을 스트레스 테스트할 수 있습니다.

이 계산기를 사용할 때

부동산 가치 하락 시나리오에서 자기자본을 테스트할 때 레버리지 위험 테스터를 사용하세요. 거래, 배분 변경 또는 계획 업데이트 전 빠른 가정 분석에 적합합니다.

결정이 세금, 유동성 또는 하나의 공식이 포착하는 것 이상의 다년 전망을 포괄할 때 관련 도구와 함께 사용하세요.

흔한 실수

입력 단위나 오래된 시장 가격을 확인하지 않고 출력을 복사하는 것은 레버리지 위험 테스터에서 흔한 오류입니다. 행동하기 전에 티커, 백분율 및 날짜를 확인하세요.

단일 기준 시나리오만 실행하면 꼬리 위험을 무시합니다. 보수적 입력으로 스트레스 테스트하고 결정이 중요할 때 아래 나열된 관련 도구와 비교하세요.

공식

Initial Equity = Property Value × (1 - LTV/100). After Shock = Property Value × (1 - Drop/100) - Property Value × LTV/100. Negative Equity = After Shock ≤ 0. Max Safe Drop = (1 - LTV/100) × 100.

모든 LTV와 하락 조합에 걸쳐 자기자본을 계산하고 마이너스 자기자본 셀을 표시합니다. 거래 비용, 보험, 공실 기간 중 유지 비용은 무시합니다. 임대 부동산 분석 시 이러한 항목을 정신적으로 추가하세요. 상각 일정 대신 원래 가치의 백분율로 고정 대출 잔액을 가정하므로, 오래된 모기지의 경우 대출 잔액을 다소 과대평가합니다. 마이너스 자기자본 해소를 위한 거래 비용을 무시합니다: 공매도 또는 현금 주입 비용은 매트릭스 수학 범위 밖입니다. 이자 전용 대출은 잔액을 줄이지 않습니다: 상환을 모델링하지 않는 한 충격 자기자본 계산은 일정한 대출 잔액을 사용합니다. 임대 수입은 마이너스 자기자본을 해소하지 않습니다: 추가 현금 주입 또는 가격 회복만이 대출 기관 쿠션을 복원합니다. HELOC이 첫 번째 모기지 위에 쌓이면 실질 LTV가 상승하므로 분석 전에 모든 담보권을 합산하세요. 마이너스 자기자본 해소를 위한 거래 비용을 무시합니다: 공매도 또는 현금 주입 비용은 매트릭스 수학 범위 밖입니다. 이자 전용 대출은 잔액을 줄이지 않습니다: 상환을 모델링하지 않는 한 충격 자기자본 계산은 일정한 대출 잔액을 사용합니다. 임대 수입은 마이너스 자기자본을 해소하지 않습니다: 추가 현금 주입 또는 가격 회복만이 대출 기관 쿠션을 복원합니다. HELOC이 첫 번째 모기지 위에 쌓이면 실질 LTV가 상승하므로 분석 전에 모든 담보권을 합산하세요.

제한 사항 및 가정

주요 용어

시장 하락 시 자기자본은 어떻게 계산되나요: 초기 자기자본은 부동산 가치에 (1 - LTV 백분율)을 곱한 값입니다.
최대 안전 하락률이란 무엇인가요: 최대 안전 하락률은 (1 - LTV) × 100입니다.
모델 가정: 대출 기관은 자기자본이 LTV와 연계된 임계값 아래로 떨어질 때 마진 콜을 발행할 수 있습니다.

대안 비교

Margin Interest Calculator로 차입 비용을 추정하고, BRRRR Analyzer로 비레버리지 거래 규모를 산정하며, Historical Drawdown Simulator로 포트폴리오를 스트레스 테스트하세요. 레버리지 위험 테스터만으로는 전체 결정을 포착하지 못할 때 이러한 계산기를 사용하세요.

portfolios.tools의 내부 링크는 계산기 체인을 도와줍니다: 먼저 레버리지 위험 테스터을(를) 실행한 다음, 아래 관련 섹션의 전문 도구로 엣지 케이스를 검증하세요.

FAQ

시장 하락 시 자기자본은 어떻게 계산되나요?

초기 자기자본은 부동산 가치에 (1 - LTV 백분율)을 곱한 값입니다. 충격 후 자기자본은 새로운 부동산 가치에서 미결제 대출 잔액을 뺀 값입니다. 80% LTV에서 20% 하락은 초기 자기자본을 완전히 삭제합니다. 이 매트릭스는 가격과 대출 수학에만 초점을 맞추므로 임대 투자자는 공실 비용과 보험 비용을 별도로 모델링해야 합니다. 실직에 직면한 주거 주택 소유자는 자기자본이 마이너스로 전환될 때 강제 매각을 피하기 위해 매트릭스 출력 이상의 추가 현금이 필요할 수 있습니다. 상업 대출은 주거용과 다른 선급금 비율을 사용하므로 대출 기관 조건표에 맞게 LTV 입력을 조정하세요. 최대 안전 하락률은 100에서 LTV 백분율을 뺀 값입니다: 80 LTV는 자기자본이 0이 되기 전까지 20퍼센트 가격 하락을 견딥니다. 최대 안전 하락률 백분율은 100에서 LTV를 뺀 값입니다: 80 LTV는 20퍼센트 하락을 허용합니다. 상업 대출은 주거용과 다른 선급금 비율을 사용하므로 대출 기관 조건표에 맞게 LTV 입력을 조정하세요. 최대 안전 하락률은 100에서 LTV 백분율을 뺀 값입니다: 80 LTV는 자기자본이 0이 되기 전까지 20퍼센트 가격 하락을 견딥니다. 최대 안전 하락률 백분율은 100에서 LTV를 뺀 값입니다: 80 LTV는 20퍼센트 하락을 허용합니다.

최대 안전 하락률은 무엇인가요?

최대 안전 하락률은 (1 - LTV) × 100입니다. 80% LTV는 마이너스 자기자본이 발생하기 전까지 20% 하락을 견딜 수 있습니다. 90% LTV에서는 단 10%의 가격 하락만으로도 자기자본 버퍼가 사라집니다. 최대 안전 하락률은 마진 콜을 해결하기 위한 현금 준비금을 고려하기 전 첫 번째 방어 지표입니다. 60% LTV 정책을 목표로 하는 투자자는 추가 담보를 제공하지 않고 40%의 지역 가격 하락을 견디는 대가로 낮은 수익을 수용합니다. HELOC이 첫 번째 모기지 위에 쌓이면 실질 LTV가 상승하므로 단일 대출 LTV 필드만 신뢰하기 전에 모든 담보권을 합산하세요. HELOC이 첫 번째 모기지 위에 쌓이면 실질 LTV가 상승하므로 단일 대출 LTV 필드만 신뢰하기 전에 모든 담보권을 합산하세요.

마진 콜은 언제 발생하나요?

대출 기관은 자기자본이 LTV와 연계된 임계값 아래로 떨어질 때 마진 콜을 발행할 수 있습니다. 마진 콜 임계값은 대출 기관마다 다르지만 종종 자기자본이 0이 되기 훨씬 전에 발동됩니다. 마이너스 자기자본 셀을 중단 신호로 간주하고 최소 한 단계의 하락 커버리지에 해당하는 미지출 현금을 유지하세요. 여러 부동산에 대한 포트폴리오 대출 기관은 교차 담보를 설정할 수 있으며, 이는 한 자산의 하락이 다른 부동산이 자기자본을 유지하고 있더라도 전체 장부 전반에 걸쳐 치유 조치를 촉발할 수 있음을 의미합니다. 마이너스 자기자본 셀은 대출 기관의 마진 콜을 해결하기 위해 현금 준비금이 필요한 거래 구조를 표시합니다. 마이너스 자기자본 셀은 대출 기관의 마진 콜을 해결하기 위해 현금 준비금이 필요한 거래 구조를 표시합니다.

어떤 LTV 단계를 테스트해야 하나요?

일반적인 LTV 단계에는 60%, 70%, 80%, 90%가 포함됩니다. 각 단계는 특정 최대 안전 하락률에 매핑됩니다. 실제 모기지 LTV에 한 단계 높은 수준을 더해 리파이낸싱하거나 HELOC을 인출할 경우의 민감도를 확인하세요. 상업 대출은 여기에 표시된 주거용 템플릿과 다른 선급금 비율을 사용할 수 있습니다. FHA로 96.5% LTV를 사용하는 하우스 해커는 작은 가격 하락이 어떻게 수중 포지션을 만드는지 이해하기 위해 90% 및 95% 하락 행을 테스트해야 합니다. ARM의 금리 재설정 위험은 가격 하락 매트릭스와 별도로 상환 충격을 추가하므로 PITI를 독립적으로 스트레스 테스트하세요. ARM의 금리 재설정 위험은 가격 하락 매트릭스와 별도로 상환 충격을 추가하므로 PITI를 독립적으로 스트레스 테스트하세요.

몇 개의 시나리오를 테스트할 수 있나요?

여러 LTV 단계와 하락 시나리오를 동시에 입력하세요. 매트릭스 출력은 모든 조합을 비교하므로 레버리지가 상승함에 따라 비선형 위험을 볼 수 있습니다. 파트너나 대출 기관에 레버리지 한도를 제시할 때 투자 메모에 중요 사항을 기록하세요. 일반적인 스트레스 테스트에는 70% 및 80% LTV 행에 대해 10%, 20%, 30% 하락이 포함됩니다. 이러한 조합은 많은 미국 대도시의 최근 지역 부동산 사이클 정점과 일치하기 때문입니다. 포트폴리오 수준 레버리지 한도는 종종 부동산 전체의 총 LTV를 제한하므로 자산별로 매트릭스를 반복한 다음 노출을 합산하세요. 세 개 부동산 포트폴리오는 자산별로 매트릭스를 실행한 다음 장부 전체의 마이너스 자기자본 노출을 합산해야 합니다. 포트폴리오 수준 레버리지 한도는 종종 부동산 전체의 총 LTV를 제한하므로 자산별로 매트릭스를 반복한 다음 노출을 합산하세요. 세 개 부동산 포트폴리오는 자산별로 매트릭스를 실행한 다음 장부 전체의 마이너스 자기자본 노출을 합산해야 합니다.

이 Leverage Risk 계산기를 휴대폰이나 태블릿에서 어떻게 사용하나요?

네. Leverage Risk 계산기는 최신 모바일 브라우저에서 데스크톱과 동일한 공식으로 작동합니다. 선택적 localStorage로 입력값을 기기에 저장할 수 있습니다.

레버리지 위험 테스터을(를) 사용할 때 내 데이터는 어디에 저장되나요?

당사 서버 어디에도 없습니다. 계산은 브라우저에서 로컬로 실행됩니다. 선택적 localStorage는 기기에서만 양식 필드를 저장하며 네트워크를 통해 포트폴리오 번호를 전송하지 않습니다.

세금 또는 법적 결정에 레버리지 위험 테스터에 의존해야 하나요?

아니요. 이 도구는 교육용 수학만 제공합니다. 세법, 계좌 규칙 및 개인 상황은 다양합니다. 중대한 결과를 초래하는 거래 전에 자격을 갖춘 세무 또는 법률 전문가와 상담하세요.