임대 부동산 자본환원율 계산기
임대료, 공실, 운영비로 연간 순영업소득을 계산한 뒤 매입 가격으로 나누어 자본환원율을 확인합니다.
자본환원율 계산 방법
자본환원율은 부동산의 연간 순영업소득을 매입 가격으로 나눈 값입니다. 모델링한 부동산 소득과 가격의 관계를 백분율로 나타냅니다. 비교를 위한 비율이며 완전한 수익률 지표나 전망은 아닙니다.
먼저 연간 총임대료에서 공실 충당액을 뺍니다. 다음으로 연간 운영비를 차감해 순영업소득, 즉 NOI를 계산합니다. NOI를 양수인 매입 가격으로 나누면 자본환원율이 됩니다. 모델링한 운영비가 유효 총수입보다 크면 NOI와 자본환원율은 음수가 될 수 있습니다.
예를 들어 연간 임대료가 50,000 KRW이고 공실률이 8%이면 유효 총수입은 46,000 KRW입니다. 운영비 15,000 KRW를 빼면 NOI는 31,000 KRW입니다. 매입 가격이 500,000 KRW이면 자본환원율은 6.2%입니다.
결과는 모델링한 연간 NOI와 매입 가격의 현재 비율로 해석하세요. 임대 기간, 비용 정의, 공실 가정, 통화 단위가 일치하는 부동산끼리만 비교하세요.
단계별 안내
- 매입 가격, 1년간 총임대료, 공실률, 1년간 운영비를 입력합니다.
- 공실 손실, 유효 총수입, NOI, 월 총임대료, 자본환원율을 확인합니다.
- 가정을 한 번에 하나씩 바꾸거나 같은 정의와 통화를 사용해 다른 부동산을 입력합니다.
계산 예시
예시 입력값: 매입 가격 500,000 KRW, 연간 총임대료 50,000 KRW, 공실률 8%, 연간 운영비 15,000 KRW.
공실 충당액은 4,000 KRW, 유효 총수입은 46,000 KRW, NOI는 31,000 KRW입니다. NOI를 매입 가격으로 나누면 자본환원율은 6.2%입니다. 월 총임대료는 4,166.67 KRW입니다.
이 계산을 사용할 때
매입 가격, 연간 총임대료, 공실 가정, 연간 운영비를 알고 있고 NOI와 가격의 비율을 확인하려는 경우 사용하세요.
더 폭넓은 부동산 분석을 위해 금융과 투자한 현금을 반영하는 현금흐름 계산과 함께 사용하세요. 연간 기간, 비용 항목, 통화를 일치시키세요.
자주 발생하는 입력 오류
공실 손실을 두 번 차감하지 마세요. 연간 운영비는 공실률과 별도로 입력하고 대출 상환액이나 자본 지출은 이 계산에 포함하지 마세요.
임대료와 비용이 동일한 12개월 기간을 기준으로 하고 매입 가격과 같은 통화를 사용하는지 확인하세요. 자본환원율만으로는 금융비용을 반영한 현금흐름이나 총수익을 알 수 없습니다.
계산식
공실 손실 = 연간 총임대료 × 공실률 ÷ 100
유효 총수입 = 연간 총임대료 − 공실 손실
NOI = 유효 총수입 − 연간 운영비
자본환원율 = NOI ÷ 매입 가격 × 100
별도로 표시되는 월 총임대료를 제외한 임대료와 비용은 모두 연간 금액입니다. 공실률은 0%에서 100% 사이여야 합니다. 자본환원율을 계산하려면 매입 가격이 양수여야 합니다.
모델의 한계
계산은 입력한 연간 임대료와 비용을 사용합니다. 운영비에는 공실 손실, 대출 원금과 이자, 자본 지출, 소득세를 포함하지 마세요. 결과는 가치 상승, 임대료 변화, 매각 비용, 투자 전망을 모델링하지 않습니다. 매입 가격이 0이면 자본환원율은 표시되지 않습니다. 금액은 표시 통화를 사용하며 환전하지 않습니다.
핵심 용어
- 자본환원율
- 순영업소득을 매입 가격으로 나눈 백분율입니다. 모델링한 연간 부동산 소득과 가격의 관계를 요약합니다.
- 순영업소득
- 연간 총임대료에서 공실 충당액과 연간 운영비를 뺀 금액입니다. 대출 상환액과 소득세를 차감하기 전의 값입니다.
- 공실과 운영비
- 입력한 공실률이 총임대료를 줄입니다. 이후 운영비를 차감하며, 운영비에는 공실률로 이미 반영한 공실 비용을 포함하지 마세요.
관련 부동산 계산
자본환원율은 연간 순영업소득과 부동산 매입 가격을 비교합니다. 현금투자수익률은 연간 현금흐름과 투자한 현금을 비교하므로 이 계산에 포함되지 않는 금융비용과 현금 지출도 반영합니다.
총임대료 배수 계산기는 공실과 비용을 빼기 전 총임대료와 가격을 비교합니다. REIT와 직접 보유 부동산 비교는 상장 부동산 펀드와 직접 보유를 단순화한 시나리오로 비교합니다.
FAQ
자본환원율은 무엇을 보여주나요?
모델링한 연간 NOI가 매입 가격의 몇 퍼센트인지 보여줍니다. 소득과 비용 정의가 비슷한 부동산을 비교할 때 참고할 수 있지만 금융, 세금, 향후 변화, 모든 보유 비용을 반영하지는 않습니다.
자본환원율에 대출 상환액이 포함되나요?
아니요. 이 도구의 NOI에는 대출 원금과 이자가 포함되지 않습니다. 자본환원율은 부채 상환 전 기준으로 계산되므로 투자한 현금의 현금흐름을 보여주지 않습니다.
공실률은 결과에 어떤 영향을 주나요?
공실률을 연간 총임대료에 적용해 공실 충당액을 계산합니다. 이 금액은 운영비보다 먼저 차감됩니다. 공실률이 100%이면 유효 총수입은 0입니다.
운영비에 어떤 비용을 포함해야 하나요?
공실 손실에 아직 반영되지 않은 연간 운영비를 입력하세요. 대출 원금과 이자, 자본 지출, 소득세는 이 항목에 넣지 마세요. 부동산을 비교할 때는 같은 비용 정의를 사용하세요.
자본환원율이 높으면 더 나은 투자라는 뜻인가요?
그것만으로는 알 수 없습니다. 비율이 높은 이유는 NOI가 크거나 매입 가격이 낮기 때문일 수 있지만 부동산 상태, 위험, 금융, 향후 소득, 투자 목표를 보여주지는 않습니다. 이 도구는 부동산 순위를 매기지 않습니다.
관련 도구
현금투자수익률은 금융과 투자한 현금을 반영합니다. 총임대료 배수는 공실과 비용을 빼기 전 총임대료와 가격을 비교합니다. REIT와 직접 보유 부동산 비교는 상장 펀드와 직접 보유 시나리오를 별도로 모델링합니다.