Kalkylator för fastigheters direktavkastning
Beräkna årligt driftnetto från hyra, vakans och driftskostnader och dela det med inköpspriset för att se direktavkastningen.
Så beräknas direktavkastningen
Direktavkastning är årligt driftnetto delat med fastighetens inköpspris. Procentsatsen visar förhållandet mellan modellerad fastighetsintäkt och pris. Det är ett jämförelsemått, inte ett fullständigt avkastningsmått eller en prognos.
Först dras vakansavdraget från den årliga bruttohyran. Därefter dras årliga driftskostnader av för att få driftnettot, eller NOI. NOI delat med ett positivt inköpspris ger direktavkastningen. NOI och direktavkastningen kan vara negativa när modellerade driftskostnader överstiger effektiv bruttointäkt.
Exempel: 50 000 SEK i årshyra med 8% vakans ger 46 000 SEK i effektiv bruttointäkt. Efter 15 000 SEK i driftskostnader är NOI 31 000 SEK. Vid ett inköpspris på 500 000 SEK är direktavkastningen 6,2%.
Läs resultatet som den aktuella kvoten mellan modellerat årligt NOI och inköpspris. Jämför bara fastigheter med samma hyresperioder, kostnadsdefinitioner, vakansantaganden och valutaenheter.
Steg för steg
- Ange inköpspris, bruttohyra för ett år, vakansgrad och driftskostnader för ett år.
- Granska vakansavdrag, effektiv bruttointäkt, NOI, månatlig bruttohyra och direktavkastning.
- Ändra ett antagande i taget eller ange en annan fastighet med samma definitioner och valuta.
Räkneexempel
Exempelvärden: inköpspris 500 000 SEK, årlig bruttohyra 50 000 SEK, vakans 8% och årliga driftskostnader 15 000 SEK.
Vakansavdraget är 4 000 SEK, effektiv bruttointäkt är 46 000 SEK och NOI är 31 000 SEK. NOI delat med inköpspriset ger en direktavkastning på 6,2%. Månatlig bruttohyra är 4 166,67 SEK.
När beräkningen passar
Använd beräkningen när du har inköpspris, årlig bruttohyra, vakansantagande och årliga driftskostnader och vill jämföra NOI med priset.
Komplettera med en kassaflödesberäkning som tar hänsyn till finansiering och investerat kapital för en bredare fastighetsanalys. Håll årsperioder, kostnadskategorier och valuta konsekventa.
Vanliga inmatningsfel
Dra inte av vakans två gånger. Ange årliga driftskostnader separat från vakansgraden och ta inte med bolånebetalningar eller investeringar i den här beräkningen.
Kontrollera att hyra och kostnader avser samma tolvmånadersperiod och använder samma valuta som inköpspriset. Direktavkastningen visar inte kassaflöde med finansiering eller total avkastning.
Formel
Vakansavdrag = Årlig bruttohyra × Vakansgrad ÷ 100
Effektiv bruttointäkt = Årlig bruttohyra − Vakansavdrag
NOI = Effektiv bruttointäkt − Årliga driftskostnader
Direktavkastning = NOI ÷ Inköpspris × 100
Alla belopp för hyra och kostnader avser ett år, förutom den separat visade månatliga bruttohyran. Vakansgraden måste vara mellan 0% och 100%. Ett positivt inköpspris krävs för att beräkna direktavkastningen.
Modellens begränsningar
Beräkningen använder den årliga hyra och de kostnader du anger. Driftskostnader ska inte omfatta vakansavdrag, amortering och ränta, investeringar eller inkomstskatt. Resultatet modellerar inte värdeökning, hyresförändringar, försäljningskostnader eller en investeringsprognos. Vid noll i inköpspris är direktavkastningen inte tillgänglig. Beloppen visas i vald valuta utan omräkning.
Viktiga begrepp
- Direktavkastning
- Driftnetto delat med inköpspriset och uttryckt i procent. Måttet sammanfattar den modellerade årliga fastighetsintäkten i förhållande till priset.
- Driftnetto
- Årlig bruttohyra minus vakansavdrag och årliga driftskostnader, före bolånebetalningar och inkomstskatt.
- Vakans och driftskostnader
- Den angivna vakansgraden minskar bruttohyran. Driftskostnader dras av därefter och ska inte innehålla vakanskostnader som redan motsvaras av procentsatsen.
Relaterade fastighetsberäkningar
Direktavkastningen jämför årligt driftnetto med fastighetens inköpspris. Avkastning på investerat kontantbelopp jämför det årliga kassaflödet med investerade pengar och omfattar därför finansiering och kostnader som den här beräkningen utelämnar.
Bruttohyresmultipeln jämför priset med bruttohyra före vakans och kostnader. Jämförelsen mellan REIT och direktägd fastighet ställer ett förenklat scenario med börshandlade fastighetsfonder mot direkt ägande.
FAQ
Vad visar direktavkastningen?
Den visar modellerat årligt NOI som procent av inköpspriset. Måttet kan hjälpa till att jämföra fastigheter med liknande definitioner av intäkter och kostnader, men omfattar inte finansiering, skatter, framtida förändringar eller alla ägandekostnader.
Ingår bolånebetalningar i direktavkastningen?
Nej. Amortering och ränta ingår inte i NOI i det här verktyget. Direktavkastningen beräknas före skuldtjänst och visar därför inte kassaflödet på det investerade beloppet.
Hur påverkar vakans resultatet?
Vakansgraden tillämpas på årlig bruttohyra för att beräkna ett avdrag. Beloppet dras av före driftskostnaderna. Vid 100% vakans blir den effektiva bruttointäkten noll.
Vad ska räknas som driftskostnad?
Ange årliga driftskostnader som inte redan motsvaras av vakansavdraget. Ta inte med amortering eller ränta, investeringar eller inkomstskatt i fältet. Använd samma kostnadsdefinitioner när du jämför fastigheter.
Betyder högre direktavkastning en bättre investering?
Inte i sig. Ett högre mått kan bero på högre NOI eller lägre inköpspris, men säger inte i sig något om fastighetens skick, risk, finansiering, framtida intäkter eller dina mål. Verktyget rangordnar inte fastigheter.
Relaterade verktyg
Avkastning på investerat kontantbelopp omfattar finansiering och investerade pengar. Bruttohyresmultipeln jämför priset med bruttohyra före vakans och kostnader. Jämförelsen mellan REIT och direktägd fastighet modellerar ett separat scenario med börshandlade fonder och direkt ägande.