Calculatrice acheter ou louer
Comparez le patrimoine net modélisé à l’achat et en location avec des hypothèses communes de logement, prêt, dépenses, évolution et placements.
Les montants utilisent EUR, la devise affichée. Aucune conversion n’est effectuée. Les hypothèses peuvent être enregistrées dans ce navigateur si le stockage est disponible. Le prix du logement n’est jamais enregistré.
Modèle des options achat et location
Saisissez le prix et le loyer actuel de logements comparables dans le même secteur. Ajoutez l’apport, le taux et la durée du prêt, la taxe, l’entretien, la hausse du loyer, l’assurance locataire, le rendement des placements et l’horizon. Les montants utilisent la devise affichée sans conversion.
L’option achat commence avec un patrimoine immobilier égal à l’apport. L’option location investit ce même apport. Chaque mois, la valeur du logement et les comptes liquides évoluent selon les taux saisis. Le loyer courant est payé puis mis à jour pour le mois suivant. L’option aux dépenses les plus faibles place la différence en fin de mois.
En fin d’année, le patrimoine à l’achat est la valeur modélisée du logement moins le solde du prêt, plus les placements de l’acheteur. Le patrimoine en location est le compte de placement du locataire. La première année en tête n’est que le premier croisement. Consultez les années suivantes, car la position peut changer.
Des dépenses importantes sont absentes : achat et vente, assurances, charges, services, travaux et impôts. Estimez les coûts locaux séparément avant d’utiliser la comparaison.
Étape par étape
- Saisissez le prix, l’apport, le prêt, la taxe et l’entretien.
- Ajoutez le loyer, l’assurance, sa hausse, le rendement et la durée.
- Comparez le patrimoine annuel et vérifiez si l’avantage persiste.
Exemple détaillé
Exemple : logement de 400 000 EUR, apport de 20%, prêt à 6,5% nominal annuel sur 30 ans, taxe foncière annuelle de 1,2%, entretien annuel de 1%, hausse annuelle effective du logement de 3%, loyer mensuel de 2 000 EUR avec hausse effective de 3%, assurance locataire de 20 EUR par mois, rendement effectif annuel de 7% et projection sur 30 ans.
Le paiement mensuel modélisé du capital et des intérêts est de 2 022,62 EUR. À 10 ans, le patrimoine net modélisé est de 266 282,95 EUR à l’achat et 252 641,48 EUR en location. À 30 ans, il atteint 1 090 657,39 EUR et 1 013 442,18 EUR. L’achat est devant à la fin de la première année dans ce scénario, mais l’ordre peut changer ensuite.
Quand utiliser cette calculatrice
Utilisez cette comparaison si vous pouvez estimer le prix et les dépenses récurrentes d’un logement ainsi que le loyer d’un logement comparable. Elle montre comment les hypothèses de financement, d’évolution et de placement influent sur le patrimoine modélisé.
Comparez plusieurs scénarios et estimez séparément les dépenses exclues. Le modèle ne détermine pas si un achat est abordable, ne valorise pas les préférences personnelles et ne prévoit ni prix ni rendement futur.
Erreurs de saisie courantes
Saisissez les taux en points de pourcentage : 3 signifie 3%, et non 0,03%. Le taux du prêt est annuel nominal et divisé par 12. Les variations du logement, du loyer et des placements sont des taux annuels effectifs. Saisissez le taux annuel, pas un taux mensuel.
Taxe et entretien sont des pourcentages annuels de la valeur du logement, facturés chaque mois selon son évolution. L’assurance locataire est mensuelle. L’assurance propriétaire et d’autres dépenses absentes ne sont pas incluses. La différence mensuelle affichée ne constitue donc pas un budget complet du ménage.
Formule et calendrier
Taux mensuel du prêt r = taux nominal annuel (%) ÷ 100 ÷ 12
Paiement mensuel du capital et des intérêts = capital emprunté × r ÷ [1 − (1 + r)^−mois], si r > 0
Paiement mensuel du capital et des intérêts = capital emprunté ÷ mois, si r = 0
Taux mensuel équivalent du logement, du loyer et des placements = (1 + taux annuel effectif)^(1/12) − 1
Patrimoine net à l’achat = valeur du logement − solde du prêt + placements de l’acheteur
Patrimoine net en location = placements du locataire
En fin de mois, l’option aux dépenses de logement les plus faibles place la différence positive. Le compte du locataire commence avec l’apport.
Première année en tête = première fin d’année où le patrimoine à l’achat dépasse celui de la location
Au début de chaque mois, la valeur du logement et les deux comptes de placement progressent. Les intérêts du prêt sont ensuite calculés et le paiement est effectué. La taxe et l’entretien sont des pourcentages de la valeur modélisée du mois. Le loyer saisi est utilisé ce mois ci puis augmente pour le mois suivant. L’assurance locataire reste fixe. L’option aux dépenses les plus faibles place la différence en fin de mois. Les paiements cessent après remboursement, mais la taxe et l’entretien continuent. Les taux annuels effectifs sont convertis en capitalisation mensuelle. Les frais d’achat et de vente, assurances, charges, services, travaux, frais de placement et effets fiscaux sont exclus.
Limites et hypothèses du modèle
Il s’agit d’un modèle de scénarios déterministe, pas d’une prévision. Le taux nominal annuel du prêt est divisé par 12. Les taux annuels effectifs du logement, du loyer et des placements sont convertis en taux mensuels équivalents. Taxe et entretien sont facturés chaque mois selon la valeur modélisée. L’assurance locataire est mensuelle. L’apport est investi dans l’option location et l’option aux dépenses mensuelles les plus faibles place la différence en fin de mois. Chaque option finance ses dépenses avec les revenus du ménage, sans emprunt pour combler un manque. Les frais d’achat et de vente, l’assurance du propriétaire, l’assurance emprunteur, les charges de copropriété, les factures de services, les travaux, les frais de placement, les effets de l’impôt sur le revenu et les déductions fiscales sont exclus. Les pratiques locales de facturation et le traitement réel du prêt peuvent différer.
Termes clés
- Paiement de prêt modélisé
- Paiement mensuel fixe du capital et des intérêts calculé selon le capital emprunté, le taux annuel nominal divisé par 12 et un nombre entier de mois.
- Patrimoine net à l’achat
- Valeur du logement moins le solde du prêt, plus le compte de placement de l’acheteur alimenté lorsque l’achat a la dépense modélisée la plus faible.
- Première année en tête
- Première fin d’année où le patrimoine modélisé à l’achat dépasse les placements du locataire. Les années suivantes peuvent montrer l’autre option devant.
Comparer des questions immobilières connexes
Utilisez Accessibilité d’achat immobilier pour vérifier si les mensualités prévues correspondent à un budget de revenus et de dettes. Cette comparaison de patrimoine ne montre pas si un ménage peut assumer chaque paiement sans difficulté.
Si vous possédez déjà un logement, Seuil de rentabilité du refinancement compare des paiements pour le même solde et la même durée restante. Pour un bien destiné à la location, utilisez Évaluateur du taux de capitalisation. Ces outils modélisent des flux différents.
FAQ
Comment le paiement du prêt est il calculé ?
Le taux du prêt est considéré comme un taux nominal annuel divisé par 12. Le paiement fixe est calculé pour amortir entièrement le prêt, avec des versements en fin de mois. Le dernier paiement ne dépasse pas le solde restant augmenté des intérêts du mois. Les paiements cessent après le remboursement.
Quels coûts chaque option comprend elle ?
L’option achat comprend l’apport en fonds propres, le capital et les intérêts du prêt, la taxe foncière, l’entretien et le placement de l’économie mensuelle lorsque l’achat a la dépense modélisée la plus faible. L’option location investit d’abord le même apport et comprend le loyer, l’assurance locataire et le placement de l’économie lorsque la location coûte moins cher. Les assurances propriétaire et prêt, charges, services, frais d’achat et de vente et effets fiscaux sont exclus.
Que signifie la première année en tête ?
C’est la première fin d’année où le patrimoine net à l’achat dépasse celui de la location. Ce croisement est observé dans le tableau, il ne garantit pas un avantage durable. Une année ultérieure peut montrer l’autre option devant.
Qui place la différence de dépenses mensuelles ?
Le parcours locatif commence avec l’apport investi. Au début de chaque mois, les deux comptes de placement progressent selon le rendement saisi. En fin de mois, l’option dont les dépenses de logement sont les plus faibles place la différence. L’option la plus coûteuse est supposée financer ses dépenses avec les revenus du ménage. Le modèle ne crée pas de dette pour combler un manque.
Quelles hypothèses peuvent changer le résultat ?
La variation du logement, le rendement des placements, le taux du prêt, la hausse du loyer, l’entretien, la taxe et l’horizon peuvent modifier la comparaison. Ce sont des hypothèses et non des valeurs futures connues. Modifiez un paramètre à la fois et comparez plusieurs scénarios plausibles.
Outils associés
Accessibilité d’achat immobilier compare un achat aux hypothèses de revenus et de dettes. Seuil de rentabilité du refinancement compare des paiements pour le même solde et la même durée restante. Évaluateur du taux de capitalisation rapporte le revenu opérationnel net annuel au prix du bien. Chaque outil répond à une question différente.