Calculateur de scénario BRRRR
Estimez capital engagé, liquidités brutes de refinancement et revenu d’exploitation locatif selon vos hypothèses d’achat, de travaux, de financement, de loyer et de charges.
Utiliser le scénario
Saisissez prix d’achat, coût des travaux, valeur après travaux, apport, frais d’achat, ratio prêt sur valeur au refinancement, loyer et charges d’exploitation mensuels. Utilisez la même devise pour tous les montants. L’outil calcule seuil indicatif, capital engagé, prêt initial, liquidités brutes, NOI et deux ratios annuels.
Examinez les hypothèses avec les montants calculés. Le tableau reprend les chiffres de l’achat, des travaux, de la location, du refinancement et du recyclage potentiel de capital. La ligne de répétition affiche le même montant brut; elle ne modélise pas un nouvel achat.
Le seuil applique l’heuristique de 70 % à la valeur après travaux puis soustrait le coût des travaux. Le capital engagé ne comprend que l’apport, les frais d’achat et les travaux. Ajoutez les charges d’exploitation dans le champ mensuel; aucun champ distinct ne couvre les frais de détention ou de refinancement.
L’estimation applique le ratio saisi à la valeur après travaux puis compare les prêts nouveau et initial. Elle montre les liquidités brutes ou le montant supplémentaire requis pour solder le prêt initial. Elle suppose que son solde n’a pas été amorti et ne calcule ni admissibilité ni frais de refinancement.
Étape par étape
- Saisir prix d’achat et travaux
- Saisir refinancement, loyer et charges
- Examiner capital, NOI et ratios annuels
Exemple détaillé
Supposons un prix d’achat de 120 000, des travaux de 30 000, une valeur après travaux de 200 000, un apport de 20 %, des frais d’achat de 3 % et un refinancement à 65 % de la valeur. Saisissez un loyer mensuel de 2 000 et 800 de charges d’exploitation. Tous les montants utilisent la même devise.
Le modèle donne un seuil indicatif d’offre de 110 000, 57 600 de capital engagé, un prêt initial de 96 000 et 34 000 de liquidités brutes au refinancement avant frais. Le NOI mensuel est de 1 200 et le NOI annuel de 14 400, soit 25 % du capital engagé modélisé. Avec 23 600 restants après refinancement, le NOI annuel représente 61,02 % de ce montant. Ce ratio précède le remboursement de la dette et n’est pas un rendement réel des liquidités.
Quand utiliser ce calculateur
Utilisez cet outil pour examiner un scénario simplifié d’achat, rénovation, location, refinancement et répétition. Il affiche des montants modélisés, pas une évaluation ou une offre de prêt.
Une opération BRRRR dépend des travaux, de la location, des conditions du prêteur, des frais et du calendrier du refinancement. Plusieurs détails manquent au modèle; utilisez les résultats comme point de départ.
Erreurs d’interprétation fréquentes
Ne considérez pas le seuil de 70 % comme un prix sûr ou une règle de prêt. C’est une heuristique fixe qui peut indiquer qu’aucune offre positive n’existe si les travaux dépassent 70 % de la valeur après travaux. Vérifiez les coûts saisis et rappelez vous que le NOI exclut le remboursement de dette.
Les liquidités brutes ne correspondent pas au montant récupéré après les frais de refinancement. La phase de répétition reprend le même chiffre et ne projette ni nouveau bien ni rendement futur.
Calcul du scénario
Seuil indicatif = 70 % × valeur après travaux − coût des travaux.
Capital engagé = prix d’achat × apport + prix d’achat × frais d’achat + coût des travaux.
Prêt initial = prix d’achat × (1 − apport). Nouveau prêt = valeur après travaux × ratio prêt sur valeur. Liquidités brutes = max(0, nouveau prêt − prêt initial). Déficit = max(0, prêt initial − nouveau prêt).
Capital restant = capital engagé + déficit − liquidités brutes. NOI mensuel = loyer mensuel − charges d’exploitation. NOI annuel = NOI mensuel × 12.
Le seuil de 70 % est une heuristique illustrative, pas un prix sûr ni une recommandation. Les liquidités brutes excluent les frais de refinancement et supposent que le solde du prêt initial n’a pas baissé. Les ratios utilisent le NOI avant remboursement de dette et ne représentent pas le flux net après mensualités. Ils sont indisponibles si leur dénominateur est nul ou négatif.
Hypothèses et limites
Calcul simplifié, pas une estimation immobilière ou une offre de financement. Le seuil applique l’heuristique illustrative de 70 % à la valeur après travaux puis soustrait les travaux. Ce n’est pas une offre maximale sûre. Le capital engagé comprend seulement apport, frais d’achat et travaux. Le montant brut reçu et le complément nécessaire pour solder le prêt initial sont calculés, mais pas les frais de refinancement. Le solde initial est supposé inchangé. Le NOI exclut le remboursement de dette. Les ratios annuels ne représentent pas le flux après mensualités et sont indisponibles si le dénominateur est nul ou négatif. Vacance, détention, taxes foncières, assurance, réparations, admissibilité, calendrier et variation des loyers ou valeurs ne sont pas modélisés séparément.
Termes clés
- Valeur après travaux
- La valeur après travaux est l’estimation saisie par l’utilisateur pour la valeur du bien une fois rénové. L’outil ne l’évalue ni ne la valide.
- NOI mensuel
- Le NOI mensuel est le loyer mensuel moins les charges d’exploitation saisies. Il précède le remboursement de dette et ne constitue pas un état complet des flux du bien.
- Liquidités brutes de refinancement
- Les liquidités brutes sont la différence positive entre le nouveau prêt et le prêt initial. Si le produit est inférieur, le modèle affiche le montant supplémentaire nécessaire pour solder le prêt. Les frais de refinancement sont exclus et le solde initial est supposé inchangé.
Calculs associés
Comparez les montants modélisés d’achat, de rénovation, de location et de refinancement avec d’autres outils immobiliers pour examiner séparément le rendement ou les coûts de logement.
L’évaluateur du taux de capitalisation utilise le résultat opérationnel net et la valeur du bien. Cet outil part du prix d’achat, des travaux, du loyer et des charges d’exploitation. Les résultats ne sont pas interchangeables.
FAQ
Comment le seuil indicatif d’offre est il calculé ?
Le calcul des 70 % correspond à 70 % de la valeur après travaux moins le coût des travaux. C’est une heuristique illustrative de sélection, pas une offre maximale sûre ni une recommandation. Les frais d’achat, de détention, de financement et l’évaluation du prêteur sont exclus.
Que comprend le capital engagé modélisé ?
Le capital engagé modélisé comprend l’apport, les frais d’achat et les travaux. Le prêt initial représente la part du prix d’achat non couverte par l’apport. Les frais de détention, les intérêts pendant les travaux et les frais de refinancement ne sont pas inclus.
Comment sont calculées les liquidités du refinancement ?
Le nouveau prêt correspond à la valeur après travaux multipliée par le ratio prêt sur valeur saisi. Les liquidités brutes reçues sont la différence positive entre le nouveau prêt et le prêt initial. Si le nouveau prêt est plus faible, le déficit est le montant supplémentaire nécessaire pour rembourser le prêt initial. Les liquidités restantes ajoutent ce déficit au capital engagé et retranchent les liquidités reçues. Le solde initial est supposé inchangé et les frais de refinancement sont exclus.
Les ratios affichés sont ils des rendements de trésorerie ?
Le NOI mensuel correspond au loyer mensuel moins les charges d’exploitation saisies. Le NOI annuel est égal à douze fois le NOI mensuel. Le NOI exclut le remboursement de dette. Les ratios affichés divisent le NOI annuel par le capital engagé modélisé ou le capital restant après refinancement. Ce n’est pas un flux de trésorerie après mensualités. Le ratio est indisponible si son dénominateur est nul ou négatif.
Quels coûts ou conditions ne sont pas modélisés ?
Non. L’outil applique des calculs aux valeurs saisies. Il ne modélise pas séparément la vacance, les mensualités du prêt, les impôts, l’assurance, les réserves, les variations de loyer ou de valeur, les frais de refinancement, les conditions du prêteur ni le calendrier des travaux. Évaluez les autres coûts séparément.
Outils associés
L’évaluateur du taux de capitalisation calcule un rendement distinct avec le résultat opérationnel net et la valeur du bien. Louer ou acheter compare un choix de logement à la location et à l’investissement. Leurs données et définitions diffèrent de ce scénario.