Scénarios fiscaux immobilier et ETF
Comparez des scénarios annuels simplifiés après impôt pour une location et des ETF selon vos hypothèses de rendement, de coûts et d’impôt.
Utiliser la comparaison
Saisissez le rendement locatif brut annuel, les charges de vacance et d’entretien, puis un taux d’impôt sur le revenu. Ces trois pourcentages locatifs s’appliquent au solde modélisé en début d’année. Pour l’ETF, saisissez le rendement total, le rendement des dividendes et des taux distincts pour les dividendes et la hausse du cours. Ajoutez le capital initial et un nombre entier d’années.
Consultez le rendement annuel et la valeur finale modélisés pour chaque scénario, puis comparez le tableau annuel. L’indicateur désigne la valeur finale modélisée la plus élevée pour ces données. Il ne classe pas les placements au delà de ces hypothèses.
Modifiez une hypothèse à la fois pour repérer les facteurs qui influencent la comparaison. Gardez le même horizon et le même capital initial, et comparez des rendements et coûts définis de la même façon. Le calcul n’ajoute ni financement, ni frais d’achat ou de vente, ni frais de fonds, ni versements.
Le scénario locatif capitalise un rendement annuel simplifié. Le scénario ETF suppose que la hausse du cours est réalisée et imposée chaque année et que les dividendes sont imposés chaque année. Le calendrier fiscal et les rendements réels peuvent différer.
Étape par étape
- Saisir les hypothèses de location et d’ETF
- Examiner les rendements annuels et valeurs finales
- Comparer les scénarios année après année
Exemple détaillé
Prenons un capital initial de 100 000 $ sur 20 ans. Saisissez un rendement locatif de 10 %, une charge de vacance de 1 %, une charge d’entretien de 1 % et un taux d’impôt sur le revenu de 30 %. Pour l’ETF, saisissez un rendement total de 8 %, un rendement de dividendes de 2 %, un taux de 20 % sur la hausse du cours et de 15 % sur les dividendes.
Le modèle obtient un rendement annuel de 5 % pour la location et de 6,5 % pour l’ETF. Après 20 ans, les valeurs modélisées sont de 265 329,77 $ et 352 364,51 $. Ces résultats suivent les hypothèses saisies et ne prévoient ni rendement réel ni impôts dus.
Quand utiliser cette comparaison
Utilisez cette page pour comparer un scénario locatif simplifié à un scénario ETF selon des hypothèses annuelles de rendement et d’impôt. Elle ne prédit ni les rendements ni les impôts réels.
Les distributions et la fiscalité d’une société immobilière cotée dépendent du titre et de l’investisseur. Cet outil ne les modélise pas. Consultez les outils associés pour d’autres comparaisons immobilières ou de logement.
Erreurs fréquentes
Ne saisissez pas la vacance ou l’entretien comme une part des loyers encaissés. Chaque valeur est une charge annuelle appliquée au solde modélisé en début d’année, pas un coût fixe. Vérifiez aussi que les rendements comparés couvrent la même période et ont la même définition.
Une faible différence de rendement annuel peut créer un grand écart final après de nombreuses années. Examinez les hypothèses avec le résultat et ne prenez pas la valeur modélisée la plus élevée pour une prévision ou un conseil fiscal.
Calcul des rendements
Rendement annuel locatif = rendement brut × (1 − taux d’impôt) − charge de vacance − charge d’entretien.
Rendement annuel ETF = variation négative du cours + variation positive du cours × (1 − taux sur les plus values) + rendement des dividendes × (1 − taux sur les dividendes).
Valeur finale = capital initial × (1 + rendement annuel)^années.
Chaque rendement annuel s’applique au solde modélisé en début d’année. Les charges de vacance et d’entretien varient donc en montant à mesure que le solde progresse. Dans le scénario locatif, elles sont soustraites après application de l’impôt au rendement brut. Le scénario ETF suppose que les hausses positives sont réalisées et imposées chaque année, sans avantage fiscal pour une baisse. Ce sont des règles de scénario, pas une déclaration fiscale ni un compte réel.
Hypothèses et limites
Ce calcul de scénarios est simplifié. Le modèle locatif impose d’abord le rendement brut, puis soustrait la vacance et l’entretien comme pourcentages annuels du solde modélisé en début d’année. Il ne calcule ni l’impôt sur les loyers, ni le résultat opérationnel net, ni les distributions de SIIC. Le modèle ETF suppose que les hausses positives sont réalisées et imposées chaque année, que les dividendes sont imposés chaque année et que les baisses ne créent aucun avantage fiscal. Il exclut le financement, la hausse du bien, les frais d’achat et de vente, les frais du fonds, la variation des rendements, l’inflation, les règles de compte et les différences fiscales selon le pays.
Termes clés
- Rendement locatif brut
- Le rendement brut est le rendement locatif saisi avant l’application du taux d’impôt et des charges annuelles de vacance et d’entretien.
- Charge de vacance
- La charge de vacance est un pourcentage annuel appliqué au solde modélisé en début d’année et soustrait après l’impôt sur le rendement brut. Ce n’est pas un taux de vacance mesuré sur les loyers.
- Variation du cours de l’ETF
- La variation du cours de l’ETF correspond au rendement total moins le rendement des dividendes. Une hausse est imposée chaque année, une baisse ne crée aucun avantage fiscal modélisé.
Comparer des scénarios proches
Utilisez cette comparaison pour tester un scénario de location face à un scénario d’ETF avec le même capital initial et le même horizon. Le modèle locatif utilise un rendement simplifié et ne calcule ni les distributions ni la fiscalité d’une SIIC.
L’outil Louer ou acheter compare un choix de logement avec la location et l’investissement. L’évaluateur de taux de capitalisation utilise le résultat opérationnel net après charges, tandis que cette page part du rendement brut. N’utilisez pas ce taux sans rapprocher les définitions.
FAQ
Comment les rendements annuels sont ils calculés ?
Le rendement du scénario locatif correspond au rendement brut multiplié par un moins le taux d’impôt, puis diminué des charges de vacance et d’entretien. Le scénario ETF sépare le rendement total entre dividendes et variation du cours. Il applique chaque année le taux saisi aux dividendes et aux hausses positives du cours. Une baisse du cours ne produit aucun avantage fiscal modélisé. Les rendements annuels sont capitalisés sur l’horizon choisi.
Que signifient les données locatives ?
Le rendement brut, la vacance et l’entretien sont des pourcentages annuels du solde modélisé au début de chaque année. La vacance n’est pas calculée à partir des loyers encaissés et l’entretien n’est pas une estimation des dépenses réelles. L’impôt est appliqué au rendement brut avant de soustraire les deux charges.
Comment les dividendes et les variations du cours sont ils traités ?
Le rendement total de l’ETF est réparti entre dividendes et variation du cours. Les dividendes sont réduits du taux saisi. Les hausses positives du cours sont imposées chaque année, ce qui suppose une réalisation annuelle. Une baisse reste une perte sans crédit d’impôt modélisé. Les taux sont des hypothèses, pas une estimation de votre tranche fiscale.
L’écart entre les valeurs finales correspond il aux impôts payés ?
Non. L’écart entre les valeurs finales inclut l’effet de la capitalisation des rendements annuels modélisés. Ce n’est ni une facture fiscale, ni une estimation de frais, ni un avantage garanti. Le calendrier fiscal, les déductions, les distributions, les frais et les rendements réels peuvent différer.
Cet outil indique t il le meilleur placement ?
Aucune option ne gagne toujours. Le résultat compare uniquement les hypothèses saisies. Il omet de nombreux aspects de la propriété et des ETF et ne permet pas de déterminer quel placement convient ou performera le mieux. Comparez le même horizon et tenez compte des coûts et risques absents du modèle.
Outils associés
Louer ou acheter compare un choix de logement avec la location et l’investissement. L’évaluateur de taux de capitalisation calcule un taux à partir du résultat opérationnel net après charges, différent du rendement brut utilisé ici. Son résultat n’est pas une entrée directe pour ce modèle.