Calculateur de placement immobilier coté ou locatif
Comparez le rendement réinvesti d’un placement immobilier coté à une estimation locative. Examinez les valeurs finales, le capital investi, la valeur nette et le flux cumulé selon vos hypothèses.
Fonctionnement
Saisissez dividende, appréciation et mise REIT. Pour le logement, indiquez prix, apport, loyer mensuel, vacance, entretien, taxe, taux et durée du prêt, appréciation et années de projection. Les montants sont en USD.
Examinez valeurs finales, capital investi, valeur nette et flux immobilier cumulé. Si la période choisie est inférieure à 10 ou 20 ans, le calcul utilise cette durée et calcule directement le résultat.
Modifiez une hypothèse à la fois pour observer son effet. Une mise initiale différente peut changer la comparaison des valeurs finales. Rapportez aussi chaque résultat à son capital de départ.
Utilisez cette comparaison pour examiner un ensemble défini d’hypothèses. Elle ne choisit pas un placement et ne juge pas l’adéquation d’un logement.
Étape par étape
- Saisir les hypothèses du placement et du logement
- Examiner capital, valeurs finales, valeur nette et flux
- Comparer les résultats et leurs limites
Exemple détaillé
Exemple : placement immobilier coté de 100 000 USD, dividende annuel de 4 % et appréciation annuelle de 3 %. Logement de 300 000 USD, apport de 25 %, loyer mensuel de 2 400 USD, vacance de 5 %, entretien annuel égal à 1 % du prix, taxe foncière annuelle de 1,2 %, emprunt à 6,5 % sur 30 ans, appréciation immobilière annuelle de 3 % et projection de 10 ans.
La valeur finale estimée du placement coté est de 196 715,14 USD et celle du logement de 249 370,26 USD. La valeur nette immobilière est de 212 428,63 USD et le flux cumulé de 36 941,63 USD. Les mises initiales sont de 100 000 et 75 000 USD. Les dividendes sont réinvestis, mais le flux locatif est ajouté sans réinvestissement.
Quand utiliser ce calculateur
Utilisez ce calculateur pour comparer une hypothèse de rendement immobilier coté à un scénario locatif. Il montre l’effet du loyer, du financement, des coûts et de l’appréciation dans une projection simplifiée.
Les outils associés permettent d’estimer séparément le revenu immobilier, le rendement des liquidités ou des scénarios de fonds après impôts.
Erreurs d’interprétation
Ne comparez pas les valeurs finales sans vérifier le capital de départ. Un placement coté de 100 000 USD et un apport immobilier de 75 000 USD sont des montants différents.
Ne prenez pas les loyers et coûts fixes pour une prévision. Testez un loyer plus faible, une vacance supérieure, des coûts plus élevés et d’autres hypothèses d’appréciation.
Formule et méthode
Valeur finale du placement coté = investissement × (1 + (dividende + appréciation) / 100)^années. Valeur du logement = prix × (1 + appréciation immobilière / 100)^années. Mensualité = paiement amorti du prêt initial. Valeur nette = valeur du logement − solde du prêt. Flux cumulé = revenu net annuel × années − mensualité × mois payés. Valeur finale du logement = valeur nette + flux cumulé.
Le rendement annuel du placement coté combine dividende et appréciation, avec réinvestissement des distributions. Loyer, vacance, entretien et taxe restent fixes. Les mensualités s’arrêtent au terme du prêt. Le flux immobilier est ajouté sans réinvestissement.
Hypothèses et limites
L’estimation utilise un rendement annuel constant pour le placement coté, composé du dividende et de l’appréciation saisis, avec réinvestissement des distributions. Loyer, vacance, entretien et taxe foncière restent fixes. Le flux immobilier est ajouté sans réinvestissement. Les paiements cessent au terme du prêt. Le calcul exclut frais d’achat et de vente, réparations supplémentaires, assurance, gestion, frais de financement, hausse des loyers, impôts et évolution du marché. Les mises initiales peuvent différer. Une valeur finale supérieure n’est ni une recommandation ajustée au risque ni une comparaison complète des rendements.
Termes clés
- Société d’investissement immobilier
- Une société d’investissement immobilier détient ou finance des biens générant des revenus et peut être cotée en bourse.
- Revenu net d’exploitation
- Le revenu net d’exploitation correspond aux loyers après vacance, entretien et taxe foncière, avant le prêt.
- Valeur nette immobilière
- La valeur nette immobilière est la valeur estimée du logement moins le solde du prêt.
Comparer des calculs associés
Comparez les hypothèses d’une société immobilière cotée avec celles d’un logement locatif. Les mises de départ peuvent différer. Examinez donc le capital investi et la valeur finale.
Utilisez le calculateur de taux de capitalisation pour estimer les revenus immobiliers ou comparer d’autres hypothèses de placements.
FAQ
Comment le calcul compare t il les deux options ?
La valeur du placement coté capitalise chaque année le dividende et l’appréciation saisis. La valeur du logement capitalise son appréciation. La valeur nette correspond à cette valeur moins le solde du prêt. Le flux cumulé déduit les mensualités des revenus nets de chaque année. La valeur finale du logement additionne valeur nette et flux cumulé. Comme les mises initiales peuvent différer, la valeur finale la plus élevée ne désigne pas à elle seule le meilleur rendement du capital.
Comment le flux immobilier est il estimé ?
Le revenu net annuel correspond à 12 mois de loyer brut après vacance, entretien et taxe foncière calculés sur le prix initial. Le flux annuel déduit 12 mensualités, ou moins si le prêt arrive à son terme. Le loyer et ces bases de dépenses restent fixes.
Les dividendes et les loyers sont ils réinvestis ?
Le placement coté suppose que les distributions sont réinvesties dans son rendement annuel combiné. Le logement ajoute le flux locatif à la valeur finale sans rendement supplémentaire sur cet argent.
Comment les mensualités du prêt sont elles traitées ?
La mensualité comprend intérêts et principal. Les paiements cessent à la fin de la durée du prêt, même si la projection continue. Un taux nul répartit le principal en mensualités égales. Avec un apport de 100 %, il n’y a pas de prêt.
Quelle option est la meilleure ?
Aucune option ne gagne toujours. Le résultat dépend des hypothèses et le placement coté peut commencer avec un montant différent de l’apport immobilier. Comparez capital investi, valeurs finales, valeur nette et flux cumulé.
Outils associés
Le calculateur de taux de capitalisation estime les revenus immobiliers par rapport à la valeur. Celui du rendement des liquidités compare le flux au montant investi. La comparaison fiscale entre immobilier coté et fonds examine des scénarios simplifiés après impôts estimés.