Kapitalisatiegraad voor huurvastgoed berekenen
Bereken het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat uit huur, leegstand en bedrijfskosten en deel dit door de aankoopprijs voor de kapitalisatiegraad.
Hoe de kapitalisatiegraad wordt berekend
De kapitalisatiegraad is het jaarlijkse netto operationeel resultaat gedeeld door de aankoopprijs van een pand. Het percentage geeft de verhouding weer tussen het gemodelleerde vastgoedinkomen en de prijs. Het is een vergelijkingsmaatstaf, geen volledig rendementsgetal of prognose.
Eerst wordt de leegstandsreserve van de bruto jaarhuur afgetrokken. Daarna worden de jaarlijkse bedrijfskosten afgetrokken om het netto operationeel resultaat, of NOI, te vinden. NOI gedeeld door een positieve aankoopprijs geeft de kapitalisatiegraad. NOI en de graad kunnen negatief zijn als de gemodelleerde bedrijfskosten hoger zijn dan het effectieve bruto inkomen.
Bijvoorbeeld: 50.000 EUR jaarhuur met 8% leegstand geeft 46.000 EUR effectief bruto inkomen. Na 15.000 EUR bedrijfskosten is NOI 31.000 EUR. Bij een aankoopprijs van 500.000 EUR is de graad 6,2%.
Lees de uitkomst als de huidige verhouding tussen de gemodelleerde jaarlijkse NOI en de aankoopprijs. Vergelijk panden alleen als huurperioden, kostendefinities, leegstandspercentages en valuta overeenkomen.
Stap voor stap
- Vul de aankoopprijs, bruto huur voor één jaar, het leegstandspercentage en de bedrijfskosten voor één jaar in.
- Bekijk leegstandsverlies, effectief bruto inkomen, NOI, bruto maandhuur en de kapitalisatiegraad.
- Wijzig één aanname tegelijk of voer een ander pand in met dezelfde definities en valuta.
Uitgewerkt voorbeeld
Voorbeeldinvoer: aankoopprijs 500.000 EUR, bruto jaarhuur 50.000 EUR, leegstand 8% en jaarlijkse bedrijfskosten 15.000 EUR.
De leegstandsaftrek is 4.000 EUR, het effectieve bruto inkomen is 46.000 EUR en NOI is 31.000 EUR. NOI gedeeld door de aankoopprijs geeft een kapitalisatiegraad van 6,2%. De bruto maandhuur is 4.166,67 EUR.
Wanneer gebruik je deze berekening
Gebruik deze berekening wanneer aankoopprijs, bruto jaarhuur, leegstandsaanname en jaarlijkse bedrijfskosten bekend zijn en je NOI met de prijs wilt vergelijken.
Combineer dit voor een bredere vastgoedanalyse met een kasstroomberekening die financiering en geïnvesteerd geld meeneemt. Houd jaarperioden, kostencategorieën en valuta gelijk.
Veelgemaakte invoerfouten
Trek leegstand niet twee keer af. Voer de jaarlijkse bedrijfskosten los van het leegstandspercentage in en tel hypotheekbetalingen of kapitaaluitgaven niet mee in deze berekening.
Controleer of huur en kosten dezelfde periode van twaalf maanden beslaan en dezelfde valuta gebruiken als de aankoopprijs. De kapitalisatiegraad alleen toont geen kasstroom met financiering of totaalrendement.
Formule
Leegstandsverlies = Bruto jaarhuur × Leegstandspercentage ÷ 100
Effectief bruto inkomen = Bruto jaarhuur − Leegstandsverlies
NOI = Effectief bruto inkomen − Jaarlijkse bedrijfskosten
Kapitalisatiegraad = NOI ÷ Aankoopprijs × 100
Alle huur en kosten zijn bedragen per jaar, behalve de apart weergegeven bruto maandhuur. Het leegstandspercentage moet tussen 0% en 100% liggen. Voor de berekening is een positieve aankoopprijs nodig.
Beperkingen van het model
De berekening gebruikt de ingevoerde jaarlijkse huur en kosten. Bedrijfskosten moeten leegstandsverlies, hypotheekaflossing en rente, kapitaaluitgaven en inkomstenbelasting uitsluiten. De uitkomst modelleert geen waardestijging, huurwijzigingen, verkoopkosten of beleggingsprognose. Bij een aankoopprijs van nul is de kapitalisatiegraad niet beschikbaar. Bedragen gebruiken de weergegeven valuta zonder omzetting.
Belangrijke termen
- Kapitalisatiegraad
- Netto operationeel resultaat gedeeld door de aankoopprijs en uitgedrukt als percentage. Het vat het gemodelleerde jaarlijkse vastgoedinkomen samen in verhouding tot de prijs.
- Netto operationeel resultaat
- Bruto jaarhuur min de leegstandsreserve en de jaarlijkse bedrijfskosten, vóór hypotheekbetalingen en inkomstenbelasting.
- Leegstand en bedrijfskosten
- Het ingevoerde leegstandspercentage verlaagt de bruto huur. Daarna worden bedrijfskosten afgetrokken. Daarin horen geen leegstandskosten die al door dat percentage zijn verwerkt.
Verwante vastgoedberekeningen
De kapitalisatiegraad vergelijkt het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat met de aankoopprijs van het pand. Rendement op eigen geld vergelijkt de jaarlijkse kasstroom met het geïnvesteerde geld en omvat daardoor financiering en kosten die deze berekening buiten beschouwing laat.
De bruto huurprijsfactor vergelijkt de prijs met de bruto huur vóór leegstand en kosten. De vergelijking van REIT en direct vastgoed zet een vereenvoudigd scenario met beursgenoteerde vastgoedfondsen tegenover direct eigendom.
FAQ
Wat zegt de kapitalisatiegraad?
De maatstaf toont het gemodelleerde jaarlijkse NOI als percentage van de aankoopprijs. Hij kan helpen panden met vergelijkbare definities van inkomsten en kosten te vergelijken, maar omvat geen financiering, belastingen, toekomstige wijzigingen of alle eigendomskosten.
Omvat de kapitalisatiegraad hypotheekbetalingen?
Nee. Hypotheekaflossing en rente vallen in deze tool niet onder NOI. De graad wordt vóór schuldendienst berekend en toont dus niet de kasstroom op het geïnvesteerde geld.
Hoe beïnvloedt leegstand de uitkomst?
Het leegstandspercentage wordt toegepast op de bruto jaarhuur om een aftrek te berekenen. Dit bedrag wordt vóór de bedrijfskosten afgetrokken. Bij 100% leegstand is het effectieve bruto inkomen nul.
Welke kosten horen bij bedrijfskosten?
Voer jaarlijkse bedrijfskosten in die nog niet door leegstandsverlies zijn weergegeven. Neem hypotheekaflossing en rente, kapitaaluitgaven of inkomstenbelasting niet in dit veld op. Gebruik dezelfde kostendefinities bij vergelijkingen.
Betekent een hogere kapitalisatiegraad een betere belegging?
Niet op zichzelf. Een hogere graad kan komen door een hogere NOI of lagere aankoopprijs, maar zegt op zichzelf niets over de staat van het pand, risico, financiering, toekomstige inkomsten of je doelen. De tool rangschikt panden niet.
Verwante tools
Rendement op eigen geld omvat financiering en geïnvesteerd geld. De bruto huurprijsfactor vergelijkt de prijs met bruto huur vóór leegstand en kosten. De vergelijking van REIT en direct vastgoed modelleert een andere vergelijking tussen beursgenoteerde fondsen en direct eigendom.