Calculateur du seuil de rentabilité d’un refinancement immobilier
Comparez des mensualités immobilières à solde égal, estimez la récupération simple des frais initiaux et examinez les intérêts modélisés sur la durée restante commune.
Fonctionnement de la comparaison de refinancement
Le calculateur compare deux prêts à taux fixe ayant le même solde initial et la même durée restante. Il divise chaque taux nominal annuel par 12 pour obtenir un taux mensuel. La formule suppose un paiement constant en fin de mois.
L’économie mensuelle correspond à la mensualité actuelle moins la nouvelle. Les intérêts totaux sont la somme des paiements modélisés sur la durée commune, moins le solde initial. L’économie totale nette correspond à l’écart d’intérêts, moins les frais de clôture payés au départ.
La récupération simple divise les frais initiaux par l’économie mensuelle positive. Le résultat peut être fractionnaire et ne désigne pas la date d’un paiement particulier. Si l’économie mensuelle est nulle ou négative, il n’y a pas de récupération. Si le délai dépasse la durée commune, les frais ne sont pas récupérés pendant cette période modélisée.
Saisissez le même solde restant dû et la même durée restante pour les deux prêts. Traitez les frais de clôture comme une somme payée au départ. Un nouveau prêt avec un autre solde ou une autre échéance nécessite une comparaison distincte.
Étape par étape
- Saisissez le solde actuel, les deux taux d’intérêt nominaux annuels, la durée restante et les frais initiaux.
- Comparez les mensualités modélisées, l’écart mensuel, les intérêts sur la durée commune et le délai simple de récupération.
- Vérifiez si la récupération prend moins de temps que la durée prévue de conservation du prêt. Le résultat ne tient pas compte de la valeur temporelle des économies mensuelles.
Exemple détaillé
Données de l’exemple : solde de 250 000 EUR, 25 ans restants, taux nominal annuel actuel de 6,5 %, nouveau taux de 5 % et 5 000 EUR de frais de clôture payés au départ.
Les mensualités modélisées sont de 1 688,02 EUR et 1 461,48 EUR, soit un écart de 226,54 EUR par mois. La récupération simple prend 22,07 mois. Les intérêts totaux sont de 256 405,37 EUR pour le prêt actuel et de 188 442,53 EUR pour le nouveau. Après les frais initiaux, l’économie totale modélisée est de 62 962,84 EUR.
Quand utiliser ce calculateur
Utilisez cette comparaison pour une offre écrite de refinancement à taux fixe lorsque le nouveau prêt présente le même solde et la même durée restante que le prêt actuel. Saisissez les taux nominaux annuels proposés et les frais initiaux.
Utilisez un autre modèle de flux pour un refinancement avec liquidités supplémentaires, frais financés, durée modifiée, taux variables, changement d’assurance ou effets fiscaux. Vérifiez les données dans les documents du prêteur.
Erreurs de saisie fréquentes
Ne comparez pas l’ancienne durée à une nouvelle durée plus longue en considérant la mensualité réduite comme une économie pure. Une durée plus longue change le nombre de paiements et le total des intérêts. Ce calculateur exige la même durée restante pour les deux prêts.
Saisissez les frais payés au départ, et non ceux ajoutés au nouveau capital. Vérifiez l’estimation, car les intérêts prépayés, impôts, assurances et dépôts de séquestre peuvent être traités différemment des frais de transaction.
Formule
Taux mensuel r = taux nominal annuel (%) ÷ 100 ÷ 12
Mensualité = solde × r ÷ [1 − (1 + r)^−mois], si r > 0
Mensualité = solde ÷ mois, si r = 0
Économie mensuelle = mensualité actuelle − nouvelle mensualité
Mois de récupération simple = frais initiaux ÷ économie mensuelle, si l’économie mensuelle > 0
Économie totale nette = intérêts totaux actuels − nouveaux intérêts totaux − frais initiaux
Une saisie de 6,5 signifie 6,5 % ; le taux mensuel décimal est 6,5 ÷ 100 ÷ 12. Les deux prêts utilisent le même solde et un nombre entier de mois restants. Les taux sont nominaux annuels, et non des TAE incluant les frais. Les paiements ont lieu en fin de mois. Les frais sont payés une fois au départ et ne sont pas financés.
Limites et hypothèses du modèle
Ce modèle compare des prêts à taux fixe entièrement amortis, avec le même solde initial et la même durée restante. Il divise chaque taux nominal annuel par 12 et suppose des paiements en fin de mois. Les frais de clôture sont payés au départ et ne sont pas ajoutés au nouveau solde. Le délai de récupération est une fraction simple de mois, sans actualisation. Le modèle exclut les changements de durée, frais financés, points, crédits du prêteur, dépôts de séquestre, impôts ou assurances prépayés, assurance emprunteur, pénalités de remboursement anticipé, effets fiscaux et valeur temporelle des économies. Il ne reproduit pas l’arrondi des mensualités du prêteur ni l’ensemble des informations d’une offre.
Termes clés
- Mensualité du prêt
- Paiement fixe couvrant le capital et les intérêts chaque mois pendant la durée restante. Le modèle suppose un paiement en fin de mois.
- Écart entre les mensualités
- Mensualité actuelle moins nouvelle mensualité, avec le même solde et la même durée restante pour les deux prêts.
- Délai simple de récupération
- Frais de clôture initiaux divisés par l’économie mensuelle positive. Il s’agit d’une fraction simple de mois, pas d’une date de paiement ni d’un résultat actualisé.
Outils immobiliers associés
Utilisez Remboursement anticipé du prêt immobilier pour comparer le maintien du prêt actuel avec des remboursements de capital supplémentaires. Ce calcul repose sur un autre flux de trésorerie, car un paiement supplémentaire réduit le solde au lieu de payer des frais de refinancement.
Utilisez Louer ou acheter pour étudier un déménagement possible, ou Capacité d’achat immobilier pour établir un budget logement plus large. L’estimation de prêt du prêteur peut détailler les frais de l’offre.
FAQ
Que signifie le délai de récupération ici ?
Il correspond aux frais initiaux divisés par l’économie mensuelle positive. Le résultat est une fraction simple de mois, sans actualisation, et non une date précise de paiement. Il ne tient pas compte des intérêts que pourrait rapporter l’argent utilisé pour payer les frais.
Pour quelle raison saisir le même solde et la même durée pour les deux prêts ?
Garder le solde initial et la durée restante constants permet d’isoler l’effet des taux et des frais saisis. Un nouveau prêt avec des frais financés, un apport de liquidités ou une durée plus longue change la comparaison et nécessite de modéliser ces conditions séparément.
Que faire si la nouvelle mensualité n’est pas plus basse ?
L’économie mensuelle est nulle ou négative, donc aucun délai positif de récupération n’existe. Dans ce modèle, les réductions de mensualité ne permettent pas de récupérer les frais de clôture.
Les frais de clôture entrent dans le nouveau solde ?
Non. Saisissez les frais payés au départ. Ils sont soustraits une seule fois de la réduction modélisée des intérêts pour calculer l’économie totale nette. S’ils sont ajoutés au capital, cette comparaison à solde égal ne représente plus l’offre.
Que faire si la récupération dépasse la durée restante ?
Le calculateur affiche le délai simple et indique qu’il dépasse la période modélisée. Avec ces hypothèses, les frais initiaux ne sont pas récupérés avant la fin du prêt modélisé.
Outils associés
Remboursement anticipé du prêt immobilier compare des paiements de capital supplémentaires au calendrier actuel. Louer ou acheter modélise un changement de logement, tandis que Capacité d’achat immobilier estime un budget d’achat plus large. Ces outils utilisent des flux différents et répondent à des questions distinctes.